Odsetek złych kredytów mieszkaniowych wzrośnie
Liczba osób mających problemy ze spłatą kredytów hipotecznych będzie wzrastać. Skutkiem będą zamówienia dla firm windykacyjnych.
W 2007 r. banki udzieliły Polakom kredytów hipotecznych na łączną sumę 57 mld zł. Na razie zaledwie jeden na stu kredytobiorców ma problemy ze spłatą kredytu, jednak zdaniem ekspertów, takich osób będzie coraz więcej.
— Panujący w Polsce od kilku lat szalony boom konsumpcyjny finansowany kredytami musi skończyć się zwiększoną liczbą zamówień dla firm windykacyjnych. Dodatkowo w Polsce wciąż nie ma ustawy o upadłości konsumenckiej, dlatego bank może do skutku windyko-wać niespłacone należności — podkreśla Michał Macierzyński, analityk portalu Bankier.pl.
Mimo to Polska raczej nie doświadczy kryzysu na taką skalę, jak w USA, gdzie kredyty na kupno domów masowo brali ludzie balansujący na granicy zdolności kredytowej. W końcu polskie banki w przeciwieństwie do Amerykanów oparły się pokusie kredytowania mieszkań dla najmniej zamożnych. A w każdym razie zadbał o to nasz nadzór bankowy…
Jasna strona księżyca
Optymiści podkreślają także, że kredyty mieszkaniowe brane były u nas na zaspokojenie rzeczywistych potrzeb, a nie na nadmuchiwanie bańki spekulacyjnej.
— Polacy kupowali i nadal kupują mieszkania dla siebie. Mieszkanie to rzecz święta, często dorobek całego życia, a więc skoro ktoś się zadłużył, to bez względu na okoliczności będzie spłacać kredyt. W USA sytuacja jest inna, tam rynek nieruchomości jest bardziej rozwinięty. Amerykanie często zmieniają miejsce zamieszkania, a więc także często sprzedają i kupują nieruchomości. Skoro dom został kupiony za kredyt, bez wkładu własnego, to jego utrata nie wiąże się dla nich ze stratą. Dlatego bez większego żalu przestają spłacać kredyt, gdy wartość zabezpieczenia spada — wyjaśnia Aleksandra Regulska-Sobota, analityk rynku nieruchomości DomBanku.
Uspokajające jest to, że w Polsce złe kredyty wynoszą wciąż zaledwie 1,5 proc. Przyczyniły się do tego m.in. narzucone przez Komisję Nadzoru Finansowego utrudnienia w dostępie do kredytów walutowych.
— Polskie banki mają bardzo restrykcyjną politykę kredytową i w przeciwieństwie do banków amerykańskich rzadko udzielały kredytów osobom o wątpliwej historii kredytowej czy wątpliwej zdolności do spłaty zadłużenia — podkreśla Aleksandra Regulska-Sobota.
Czarno widzę
Część analityków jest jednak zdania, że wzrost odsetka złych kredytów jest nieuchronny. Kredyt mieszkaniowy „psuje się” najczęściej mniej więcej po 2-3 latach. Na przełomie tego i kolejnego roku miną właśnie trzy lata od momentu największego boomu na rynku kredytów hipotecznych, a dodatkowo poszły w górę stopy procentowe.
Jeszcze kilka lat temu kredyt można było dostać, mając dwóch żyrantów. Teraz kredyty otrzymujemy na dowód osobisty i oświadczenie o dochodach. Ten system działa tak długo, dopóki rozwija się gospodarka. W przeciwnym razie pojawiają się problemy ze spłatą zobowiązań.
— Trzeba pamiętać, że kredyty zaciągnęły często osoby młode, które zechcą mieć dziecko. To dodatkowy wydatek, a często także konieczność utrzymywania rodziny z jednej pensji. Do tego dochodzą jeszcze wypadki losowe. Dlatego portfel kredytowy banków popsuje się — wieści Michał Macierzyński z portalu Bankier.pl.
Banki staną przed problemem eksmisji osób, które nie radzą sobie ze spłatą kredytów hipotecznych. Kwota, która trafi do windykacji, może być spora. Kilka procent złych długów z ponad 120 mld zł udzielonych kredytów to kilka miliardów złotych do odzyskania. I tu pojawi się następny kłopot. Jeśli będzie kryzys, nikt nie będzie chciał kupić od banku przechodzących na jego własność mieszkań niesolidnych dłużników, co może być kolejnym czynnikiem stymulującym spadek cen.
— Ze względu na brak taniego pieniądza i wysokie stopy procentowe, będące następstwem wysokiej inflacji, spadek cen na rynku nieruchomości jest nieuchronny. Już teraz ceny transakcyjne spadły często o 10-15 proc. Nie ma najmniejszego powodu, by ceny nadal rosły w najbliższych miesiącach — podsumowuje Michał Macierzyński.
Dodaje on, że większość osób, które miały kupić mieszkanie, już to zrobiła. Teraz dochodzą osoby z mniejszą zdolnością kredytową. Citibank jeszcze nie rozpoczął na większą skalę sprzedaży kredytów hipotecznych, a już się wycofał z tego pomysłu i w tej chwili sprzedaje kredyty DomBanku.
Tanie domy?
Patrząc na zachodnie rynki, widać wyraźnie, że po okresach silnych wzrostów następowały długoletnie korekty.
— Ceny mieszkań spadały, a ich realną wartość zmniejszała wysoka inflacja. Minie jeszcze wiele miesięcy, zanim cena kredytu będzie dostępna dla przeciętnego Polaka. A to właśnie takie osoby najczęściej nie mają swojego własnego lokum. Do tego momentu ludzie będą sobie radzili tak samo jak przed boomem kredytowym — będą mieszkania wynajmować lub mieszkać z rodzicami — dodaje Michał Macierzyński.
Innego zdania jest przedstawicielka zaangażowanej w rynek kredytów mieszkaniowych instytucji finansowej.
— W większych miejscowościach ceny spadają, jest to jednak drobna korekta. Przewidujemy obniżkę cen najwyżej o kilka procent. Spadki cen o kilkanaście procent są mało prawdopodobne — wyjaśnia Aleksandra Regulska-Sobota z DomBanku.
Anatomia załamania
Przyczyną kryzysu w USA są tzw. kredyty subprime obarczone wysokim ryzykiem. Dłużnicy subprime charakteryzują się niższym dochodem lub krótszą historią w porównaniu z dłużnikami „z wyższej półki”. Sytuacja stała się groźna, gdy wszyscy, których było na to stać, kupili domy, a banki i firmy pośrednictwa kredytowego zaczęły pożyczać ludziom niebędącym w stanie spłacać zobowiązań. Kiedy wartość domów przestała rosnąć, wzrosła podaż nieruchomości, których nikt nie chciał kupić.
Wielkim problemem rynku amerykańskiego były kredyty na 120 proc. wartości domu dla osób, które można było od razu podejrzewać o kłopoty z jego spłatą. Jak wynika z informacji z ostatnich miesięcy, tylko w USA stosowano praktykę ukrywania złych kredytów w skomplikowanych instrumentach finansowych. Jednak Europa jest także zagrożona. Na 230 mld USD strat ujawnionych przez banki prawie połowa przypada na banki europejskie.