Metr kwadratowy nowego mieszkania w Warszawie kosztuje średnio 1,75 tys. EUR. Wśród europejskich stolic taniej jest tylko w Budapeszcie i Lizbonie. Tymczasem w centralnych dzielnicach Londynu stawki wynoszą prawie 14,1 tys. EUR, zaś w Paryżu ponad 10,2 tys. EUR za metr — wynika z najnowszego raportu „Property Index. Overview of European Residential Markets”, przygotowanego przez Deloitte.
Dwie wiadomości
Stosunkowo niskie stawki za metr to jeden z powodów rosnącej liczby kupujących.
— W 2014 r. w Polsce odnotowano najwyższą od 2008 r. sprzedaż mieszkań. Wynikało to z kilku przyczyn: stabilnych cen nieruchomości, niskich stóp procentowych oraz coraz lepszej jakości nieruchomości proponowanych przez deweloperów. Jednocześnie tak wysoka aktywność wynikała z chęci uniknięcia kolejnych obostrzeń na rynku kredytów hipotecznych, które od stycznia 2015 r. wprowadziła Komisja Nadzoru Finansowego. Z tych powodów wielu kupujących zmobilizowało się do zawarcia transakcji jeszcze w 2014 r. — wyjaśnia Marta Kamionowska, dyrektor w dziale doradztwa finansowego Deloitte.
Jednak nie w każdym rejonie potencjalni kupujący mają łatwo. Firma Expander Advisors przeprowadziła badanie, które pokazuję, że np. w Krakowie na lokal z drugiej ręki o powierzchni 50 mkw. potrzeba aż 100 średnich pensji. I choć płace są tu znacznie wyższe, to np. w Łodzi o wiele łatwiej zaoszczędzić na mieszkanie.
— Kraków to jedyne wśród wybranych przez nas do analizy miast, w którym ceny transakcyjne na rynku wtórnym są wyższe niż na pierwotnym. W rezultacie na zakup nowego własnego M potrzeba mniej, bo 94 pensje. Trzeba jednak pamiętać, że taki lokal wymaga dodatkowych wydatków na wykończenie — tłumaczy Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors.
Jego zdaniem, trudno jednoznacznie stwierdzić, gdzie łatwiej kupić nieruchomość, gdyż dodatkowo sprawę mogą komplikować różnice w kosztach życia.
— Dla uproszenia porównaliśmy, ile średnich pensji z konkretnego miasta potrzeba, by kupić średniej wielkości (50 mkw.) mieszkanie. Z pięciu wybranych przez nas miast zdecydowanie wyróżnia się Łódź. Wystarczy 60 średnich łódzkich pensji, by kupić tam lokal z rynku wtórnego. Tymczasem w większości miast potrzeba ich ponad 90 — dodaje Jarosław Sadowski.
Bolesny niedosyt
Raport Deloitte dowodzi także, że Polska wciąż boryka się z niedoborem mieszkaniowym, z bardzo niską liczbą lokali na 1 tys. mieszkańców. Największymi zasobami mogą pochwalić się Włochy (580 mieszkań na 1 tys. osób), Portugalia (565) i Hiszpania (549). Na drugim biegunie znajduje się Irlandia (342), a tuż przed nią Polska, gdzie na tysiąc mieszkańców przypada 360 mieszkań.
Wśród badanych krajów, średnia liczba oddanych do użytku nowych mieszkań przypadających na tysiąc mieszkańców zwiększyła się z 2,5 w 2013 r. do prawie 3 w 2014 r. Do największego wysypu nowych inwestycji w 2014 r. doszło w Rosji (7,6 mieszkań oddanych do użytku w przeliczeniu na tysiąc mieszkańców).
Wśród krajów unijnych liderem w tej kategorii jest Francja (6,2 mieszkań na 1 tys. obywateli). Powyżej przeciętnej znalazły się także Polska (3,7), Belgia, Niemcy oraz Holandia. Z kolei najgorsze wyniki w tej kategorii odnotowano na Węgrzech (0,8 mieszkania na 1 tys. mieszkańców) oraz w Portugalii (0,9 mieszkania).
— Przy wysokiej intensywności sprzedaży w 2014 r., towarzyszący jej dosyć wysoki wskaźnik oddawanych mieszkań powinien pozytywnie wpłynąć na utrzymanie się stabilnego poziomu cen również w roku 2015. Wciąż mamy problem podaży mieszkań, ale cieszy fakt, że deweloperzy starają się ten deficyt uzupełniać w tempie powyżej średniej dla badanych krajów. Grunty przeznaczone pod przyszłe inwestycje w ich portfelach powinny zagwarantować ciągłość tempa budowy nowych mieszkań — prognozuje Marta Kamionowska.
Poruszenie na rynku wywołały jednak rewolucyjne zmiany w programie Mieszkanie dla Młodych (MdM), którym objęto także mieszkania z rynku wtórnego. To spowodowało, że deweloperzy zyskali konkurencję. Jak bardzo powinni się jej obawiać?
— Z pewnością wprowadzenie do MdM rynku wtórnego otworzy szansę skorzystania ze wsparcia państwa osobom mieszkającym w mniejszych ośrodkach, w których działalność deweloperska nie jest rozwinięta. W tym kontekście nie będzie to jednak odebranie dotychczasowych klientów deweloperom, ale objęcie nim wyłączonej z niego dotychczas grupy odbiorców. Należy zwrócić uwagę, że na najnowszych zmianach w pewnym stopniu mogą skorzystać też deweloperzy, którzy w swoich inwestycjach oferują lokale o większym metrażu.
W przypadku rodzin z co najmniej trójką dzieci zniesiony został warunek, aby o dopłaty ubiegali się wyłącznie ci, którzy wcześniej nie posiadali własnego mieszkania. W połączeniu ze zwiększeniem kwoty dopłaty (z 15 do 30 proc.) i powiększeniem metrażu, od którego jest ona liczona (z 50 do 65 mkw.) może to skłonić takie rodziny do poważnego zastanowienia się nad zmianą dotychczasowego mieszkania — tłumaczy Jarosław Skoczeń, ekspert Grupy Emmerson.