LCube, deweloper magazynowy działający na rynku od drugiej połowy 2020 r., jeszcze w 2023 r. chce oddać do dyspozycji najemców 100 tys. m kw. powierzchni magazynowej. Przewiduje też podpisanie umów najmu — licząc z obiektami w budowie — na 150 tys. m kw.
— Wiemy, że 100 czy 200 tys. m kw. w skali całego rynku nie robi wrażenia, ale w 2025 r. też chcemy powtórzyć podwojenie oddawanych powierzchni — mówi Michał Stachura, członek zarządu i dyrektor finansowy LCube.
Gdyby rzeczywiście firmie udało się osiągnąć w 2025 r. poziom 400 tys. m kw. powierzchni oddanej do użytku, mogłaby w tej konkurencji walczyć o trzecie miejsce na rynku, odnosząc się do rankingu z rekordowego 2022 r. Według Axi Immo deweloperzy oddali wtedy do użytku 4,4 mln m kw. powierzchni, przy czym lider miał ponad połowę udziału w rynku, a drugie i trzecie miejsce zajmowali deweloperzy, którzy dostarczyli po około 10 proc.
W realizowane obecnie projekty deweloperskie spółka zainwestowała około 120 mln zł, nie licząc finansowania bankowego. Są to pieniądze jej właścicieli — 51 proc. udziałów w spółce ma firma budowlana Adamietz Rajmunda Adamietza ze Strzelec Opolskich, 47 proc. firma przewozowa Sindbad Ryszarda Wójcika z Opola, a założyciele firmy — Adrian Biesaga i Michał Stachura — mają po 1 proc. udziałów.
Wśród planów na ten rok znalazło się też stworzenie stanowiska ds. ESG i działu property management. Już dziś LCube zarządza pod własnym brandem nieruchomością Ipopemy w Goleniowie, dla której usługowo wybudowała projekt i odpowiada za najem.
Siłą rozpędu
Ambitne założenia wynikają przede wszystkim z chęci kontynuowania pracy w dotychczasowym tempie, które na początku działalności było bardzo wysokie. Michał Stachura przyznaje, że przed lutym 2022 r. na rynku magazynowym wszystko było proste i było wielu inwestorów zainteresowanych wspólnym budowaniem obiektów z deweloperem, by później z zyskiem sprzedawać je funduszom.
— Po wybuchu wojny w Ukrainie to się zmieniło i wszystkim jest trudniej. My jesteśmy przyzwyczajeni do trudności, bo wystartowaliśmy niedawno i przez to praca była dla nas cały czas wymagająca — mówi Michał Stachura.
W bardzo trudnym pod względem uzyskania finansowania bankowego 2022 r. spółka uzyskała kredyt w Pekao wartości ponad 13 mln EUR i 10 mln zł na inwestycję w Rzeszowie, a obiekt w Goleniowie pod Szczecinem sprzedała funduszowi Ipopema jeszcze na początku budowy, co uwolniło kapitał na kolejne inwestycje.
— Obecnie kończymy negocjowanie umowy, która będzie zabezpieczała 100 proc. kapitału od zewnętrznego inwestora dla inwestycji w Dobrzykowicach koło Wrocławia — mówi Michał Stachura.
Finansowanie zewnętrzne, mimo że podrożało i jest dużo trudniej dostępne, i tak jest tańsze niż kapitał własny. Według Michała Stachury oprocentowanie kredytów sięga 5,5-6 proc., a banki dodatkowo oczekują zabezpieczenia umowami przednajmu 50 proc. powierzchni oraz 40-50 proc. wkładu własnego. W przypadku rzeszowskiej inwestycji warunki były jeszcze rynkowe i wkład własny wynosił 35 proc.
— Nasz kapitał własny nie jest nieograniczony. Żeby rezerwować kolejne działki i zaczynać budowy, musimy uwalniać kapitał. Tam gdzie nie mamy zapewnionego finansowania z funduszu, będziemy szukali współpracy z bankami — tłumaczy Michał Stachura.
Sposób na konkurencję
Rynek magazynowy jest bardzo konkurencyjny: dominuje kilku międzynarodowych graczy, ale jest też sporo mniejszych polskich i zagranicznych firm, w tym działających od niedawna. Trudno na nim się wyróżnić, bo produkt jest wszędzie podobny — budowane hale różnią się tylko kolorem czy lokalizacją.
— Przez wiele lat pracowałem w bankowości korporacyjnej i tam produkt też był podobny: pieniądze są takie same w każdym banku. Niedawno deweloperzy zaczęli stawiać na ESG, a już dziś bycie zielonym jest koniecznością, a nie trendem. Kwestie fotowoltaiki, zwiększonej nośności posadzki czy wysokości hali wynoszącej 12 m w świetle traktujemy obecnie jako standard. Założyliśmy więc dział innowacji, który w trybie ciągłym poszukuje rozwiązań mogących pomóc czy to inwestorowi, czy najemcy, dwóm najważniejszym naszym klientom — mówi Michał Stachura.
Dział szuka wyróżniających firmę nowinek, takich jak monitorowanie ugięcia dachu czy murale antysmogowe. Firma tworzy także własną politykę ESG, antymobingową, kodeks etyczny, politykę wyboru kontrahentów, żeby korzystać z podmiotów, które również są odpowiedzialne społecznie, oraz korzysta z innowacyjnych firm zewnętrznych, np. REDD jako platformy wynajmu.
— Przy wyborze zależy nam, żeby innowacje były dopasowane do najemcy, a ich wdrożenie opłacalne — mówi Michał Stachura.
Grunt to grunt
Podobnie jak sposoby na wyróżnienie się na rynku zmieniają się lokalizacje, dla których łatwo pozyskać inwestora. LCube zaczynało od Rzeszowa i Szczecina, bo w 2020 r. na topie były rynki wschodzące.
— Po wybuchu wojny w Ukrainie inwestorzy ponownie zwrócili się ku rynkom głównym, czyli Warszawie, centralnej Polsce, Górnemu Śląskowi, Poznaniowi i Wrocławiowi. My również tam szukamy swoich szans. Jeszcze w marcu będziemy rezerwować działki w Katowicach i Krakowie. To rynki z bardzo niskim wskaźnikiem pustostanów i można tam oferować wyższe czynsze — mówi Michał Stachura.
LCube nadal przygląda się rynkowi dolnośląskiemu, widząc popyt wśród najemców w parkach, które planuje tam budować. Szuka też ziemi w okolicach Warszawy i Gdańska, ale uważnie patrzy na oferowane ceny i pojawiające się okazje. Nie żałuje inwestycji w Rzeszowie, który jest ciekawym rynkiem: widać popyt najemców, ceny gruntów gdzieniegdzie wzrosły nawet dwukrotnie.
Współczynnik powierzchni niewynajętej w Polsce w ciągu ostatnich kilku lat był bardzo niski — 6,6 proc. w 2020 r., 3,6 proc. w 2021 r., a na koniec 2022 r. wyniósł około 4 proc. Oznacza to, że mimo rekordowej nowej podaży większość powierzchni jest wynajmowana. Obecnie w budowie jest 3,4 mln m kw., z czego ponad połowa jest zabezpieczona umowami najmu. Według naszych szacunków w 2023 r. podaż nowej powierzchni może być ograniczona do 2,6-3 mln m kw., a popyt na powierzchnie magazynowe pozostaje wciąż wysoki. Z tych danych wyłania się obraz, na którym wojna i związana z nią sytuacja ekonomiczna nie zakłóciły w znaczący sposób sytuacji na rynku magazynowym. Staje się on coraz bardziej zdywersyfikowany i ciągle jest dostępny dla nowych graczy. Popyt najemców nie słabnie i nadal są inwestorzy skłonni finansować pojedyncze nowe projekty. Głównie od lokalizacji inwestycji i umiejętności dewelopera zależy uzyskanie finansowania. Najbliższe miesiące mogą okazać się ogromną szansą dla mniejszych graczy na rynku nieruchomości logistycznych. Są w Polsce regiony, gdzie współczynnik pustostanów jest minimalny, i każdy, kto zdoła tam kupić dobrze zlokalizowaną działkę i zacząć projekt, może liczyć na najemców.