Jeżeli kupimy nowy budynek, powinniśmy sprzedać go firmie leasingowej i wziąć w leasing. To nie ekonomiczny absurd, ale sposób na szybką amortyzację nieruchomości.
Amortyzacja nieruchomości trwa długo. Przepisy pozwalają co do zasady wpisać w koszty uzyskania przychodu 2,5 proc. wartości początkowej budynku rocznie. Oznacza to, że pełna amortyzacja zajmuje 40 lat. Można ją jednak przyspieszyć wykorzystując transakcje leasingu.
Podstawowy model tej operacji wygląda tak: przedsiębiorca sprzedaje budynek firmie leasingowej i następnie bierze go w leasing operacyjny z opcją wykupu. Rata leasingowa może być zaliczona do kosztów uzyskania przychodu. Po zakończeniu leasingu, który w przypadku nieruchomości musi trwać co najmniej 10 lat, budynek znów przechodzi na własność przedsiębiorcy.
— Raty leasingowe obejmują spłatę wartości obiektu oraz opłaty za korzystanie (tzw. odsetki). Ich wysokość jest zwykle wyższa od kwoty dopuszczalnych odpisów amortyzacyjnych. Pozwala to znacznie przyspieszyć odliczenia — wyjaśnia Arkadiusz Michaliszyn, doradca podatkowy w firmie CMS Cameron McKenna.
Im droższa rata leasingowa, tym szybsze odliczenie. Ustawodawca wprowadził jednak ograniczenie, limitujące wysokość rat. Polega ono na wyznaczeniu minimalnej ceny, za którą firma leasingowa może sprzedać budynek przedsiębiorcy. Cenę tę wyznacza tzw. wartość hipoteczna nieruchomości (art. 17a pkt 6 CIT, art. 23a pkt 6 PIT).
— W trakcie trwania umowy, leasingobiorca nie spłaci wartości budynku powyżej różnicy pomiędzy początkową wartością budynku a ceną odkupu (która nie może być niższa od wartości hipotecznej). W przeciwnym razie po prostu przepłacałby. W ten pośredni sposób ustawa wyznacza maksymalny poziom rat, a więc i wysokość odliczeń — tłumaczy Arkadiusz Michaliszyn.
Jeżeli nieruchomość zostałaby sprzedana poniżej wartości hipotecznej, leasingodawca naraża się na sankcje ze strony władz skarbowych, które zastosują szacowanie dochodu.
— Mimo tych limitów zastosowanie leasingu nadal jest korzystniejsze od zwykłej amortyzacji budynku. Podatkowe rozliczenie kosztów nabycia budynku zostaje przyspieszone prawie dwukrotnie — ocenia Arkadiusz Michaliszyn.
Zastosowanie leasingu jest opłacalne nie tylko ze względów podatkowych. Daje bowiem bardzo intersujące wyniki także na polu księgowości. Aby kupić budynek, przedsiębiorca zazwyczaj zaciąga kredyt, który obciąża jego księgi.
— Sprzedając nieruchomość firmie leasingowej, uzyskujemy pieniądze na spłatę kredytu. Leasingowa forma finansowania działalności jest bardziej elastyczna, a także daje inny obraz księgowy firmy. Nie ma to jednak nic wspólnego z tzw. kreatywną księgowością — mówi Arkadiusz Michaliszyn.
Praktycznie nieruchomość cały czas znajduje się w rękach pierwotnego nabywcy, nie jest jednak już jego własnością. To pozwala mu uzyskać jeszcze jeden korzystny skutek — poprawić wskaźniki dochodowości. Wskaźnik dochodowości to iloraz osiąganych dochodów i posiadanego majątku. Im zatem mniejsza wartość majątku własnego przedsiębiorstwa (a wartość ta zmaleje w przypadku sprzedaży nieruchomości), tym lepsze wskaźniki.