Lepiej budować na swoim

Prawo użytkowania wieczystego to specyfika polskiego rynku nieruchomości. Nigdzie indziej w Europie nie ma podobnych regulacji.

— Na początku tworzenia rynku nieruchomości inwestycyjnych w Polsce fundusze niemieckie, austriackie czy brytyjskie z trudem próbowały zrozumieć na czym polega różnica między prawami rzeczowymi dotyczącymi nieruchomości gruntowych w Polsce i podchodziły do takich inwestycji z dużą ostrożnością. Obecnie sytuacja wygląda nieco inaczej, choćby dlatego, że można przekształcić użytkowanie wieczyste we własność — wyjaśnia Daniel Puchalski, dyrektor działu obsługi gruntów inwestycyjnych Jones Lang LaSalle.

Więcej możliwości

Ponieważ większość gruntów w Polsce, zwłaszcza w dużych miastach, jest oddanych w użytkowanie wieczyste, nieruchomości komercyjne — przede wszystkim biurowce i centra handlowe — często stoją na takich gruntach, chyba że inwestor zdecyduje się na ich przekształcenie we własność.

— Projekty komercyjne z reguły wymagają dość dużych działek, które najczęściej są własnością Skarbu Państwa, miast i gmin. Działki własnościowe, jeśli nie były scalane i przekształcane, są raczej małe i rozproszone. Projekty komercyjne wymagają też odpowiedniego usytuowania, a zwykle najatrakcyjniej położone grunty to obszary poprzemysłowe, fabryczne, których przeznaczenie musi być zmieniane przez zmiany studium czy planu miejscowego. Tych zmian najczęściej dokonuje jednak użytkownik wieczysty — wyjaśnia Emil Domeracki z działu gruntów inwestycyjnych Colliers International.

Nieco inaczej jest z magazynami zwykle powstającymi na obrzeżach miast, gdzie właścicielami gruntów są osoby prywatne bądź gminy, które, by pozyskać atrakcyjną inwestycję, są gotowe zmienić przeznaczenie gruntu, żeby odpowiadało inwestorowi.

— Od kilku lat widać zmianę, coraz więcej projektów jest przygotowywanych na gruntach własnościowych. To wynika z preferencji inwestorów. Wcześniej więcej inwestycji powstawało na gruntach będącychw użytkowaniu wieczystym. Wiązało się to z tym, że procesy przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności są realizowane w Polsce od 1997 r., jednak dopiero ustawa z 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości kompleksowo uregulowała tę możliwość, jak również poszerzyła grupę uprawnionych o osoby prawne — dodaje Daniel Puchalski.

Własność bardziej opłacalna

Korzystniejsze dla inwestora budującego biurowiec lub centrum handlowe jest kupno działki własnościowej, mimo że użytkowanie wieczyste — podobnie jak własność — daje prawo do korzystania i zabudowy działki. Można też taką nieruchomość sprzedać, jednak czasem może być trudno znaleźć kupca.

— Obecnie fundusze inwestycyjne znacznie częściej zwracają uwagę na to, czy budynek został wybudowany na gruncie będącym własnością. Są też takie fundusze, których strategia zakłada inwestowanie wyłącznie w tego typu projekty. Użytkowanie wieczyste powoduje większe koszty operacyjne, a co za tym idzie — mniejszą konkurencyjność — podkreśla Daniel Puchalski.

Największym ryzykiem dla przedsiębiorców jest wzrost opłaty za użytkowanie wieczyste. Mimo że stanowi ona jedynie kilka procent kosztów operacyjnych spółek, to znane są przypadki jej podwyższenia nawet o kilkaset procent. Ten wzrost wpływa zarówno na zwiększenie kosztów operacyjnych nieruchomości, jak i na wyższe ceny najmu.

— Kilkukrotna aktualizacja opłat za użytkowanie wieczyste, jak to miało miejsce w ostatnim czasie w Warszawie, przekłada się na dodatkowe koszty dla najemców, a w szczególności na podniesienie opłat eksploatacyjnych, które w projektach biurowo-handlowych wynosiły średnio 4,5 EUR/mkw., a obecnie wzrosły do 4,8-4,9 EUR/mkw. — mówi Emil Domeracki.

Chcąc uniknąć opłat za użytkowanie wieczyste, właściciel może się starać o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność. To jednak dość uciążliwy i kosztowny proces.

— Zakup gruntu z prawem użytkowania wieczystego, który potem będziemy chcieli przekształcić we własność, wiąże się z bardzo dużymi kosztami i zmniejszeniem atrakcyjności projektu, jeśli nie uwzględnimy właściwego kosztu w analizie opłacalności — tłumaczy Daniel Puchalski.