MLP Group jest wiodącym deweloperem parków logistycznych i magazynowych w Europie, działającym na rynku od 1998 r. Firma dynamicznie się rozwija, a dzięki swojemu doświadczeniu i profesjonalizmowi, zdobywa uznanie klientów i partnerów biznesowych w kolejnych krajach Europy. Na temat aktualnych wyzwań na rynku nieruchomości komercyjnych oraz strategii rozwojowej spółki opowiedział Radosław T. Krochta, prezes MLP Group.
MLP Group odnotowała rekordowe wyniki finansowe w pierwszym kwartale tego roku. Skonsolidowane przychody wzrosły o 51 proc. r/r, a EBITDA o 59 proc. Jakie były przyczyny tak dynamicznego rozwoju?
Bardzo dobre wyniki finansowe MLP Group są wynikiem kilku czynników. Przede wszystkim odnotowaliśmy duże zwiększenie nowych umów najmu. W ubiegłym roku oddaliśmy do użytku ponad 120 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni, co znacząco zwiększyło nasze aktywa operacyjne. Dodatkowo ceny najmu wzrosły średnio o 20-25 proc. w ciągu ostatniego roku, a wzrost cen produkcji i generalnego wykonawstwa o 12-13 proc. Te dodatkowe przychody pokrywają w całości inflację i przyczyniają się do ogólnego wzrostu dochodów naszej grupy.
Co jest powodem tak znaczącego wzrostu cen najmu?
Głównym powodem wzrostu czynszów jest oczywiście inflacja, która wpływa na podwyżki cen. Drugim czynnikiem jest rosnący popyt na przestrzeń magazynową, który przewyższa podaż. Niektórzy z naszych konkurentów, którzy polegają na zewnętrznych źródłach finansowania, zostali od niego odcięci. Nie budowali. W konsekwencji niedobór dostępnych obiektów prowadzi do szybszego wzrostu czynszów. Rosnący popyt sprawił, że zwiększyliśmy skalę tzw. projektów spekulacyjnych. Dotychczas, jeśli chodzi o duże magazyny, zazwyczaj rozpoczynaliśmy budowę dopiero po podpisaniu umowy najmu z klientem. Obecnie jesteśmy jednak pewni, że z łatwością znajdziemy najemcę, dlatego rozpoczynamy prace budowlane od razu, nawet bez wcześniejszego podpisania umowy.
Z zapowiedzianej nowej emisji obligacji skierowanej do inwestorów kwalifikowanych macie pozyskać 29 mln EUR. Na jakie cele będą przeznaczone te środki? Czy wyczerpuje to wasz apetyt na zewnętrzne finansowanie, czy można spodziewać się kolejnych emisji?
Zbudowaliśmy solidną poduszkę finansową. W ubiegłym roku przeprowadziliśmy emisję akcji oraz duże refinansowanie projektu MLP Poznań. Obecnie wyemitowaliśmy obligacje i wierzymy, że pojawią się atrakcyjne projekty, w które warto zainwestować. Wspomniany wcześniej deweloperzy, którzy zostali odcięci od finansowania, będą zmuszeni sprzedać część swoich aktywów, co stwarza dla nas interesujące możliwości. Dodatkowo poszukujemy ciekawych działek do zakupu. Można powiedzieć, że dysponujemy środkami finansowymi i czekamy na korzystne okazje na rynku. Warto podkreślić, że mamy bardzo niski poziom zadłużenia — nasz wskaźnik LTV wynosi obecnie 34 proc. Na rynku powszechnie przyjętym standardem jest wartość między 40, a 45 proc. Oznacza to, że mamy jeszcze znaczną możliwość zaciągnięcia dodatkowych zobowiązań. Naszym głównym celem jest rozwijanie się na rynku europejskim. Dlatego emisja obligacji na polskim rynku nie wyczerpuje naszych ambicji. Aktualnie jesteśmy w trakcie przygotowań do emisji na rynku europejskim, która będzie jeszcze większa niż ta na rynku polskim. Jej realizacja nastąpi po okresie wakacyjnym.
Kim są wasi klienci? Na jakich rynkach planujecie kolejne inwestycje?
Nasza baza klientów jest bardzo zdywersyfikowana i obejmuje różne sektory, głównie z produkcji lekkiej. Jeśli miałbym wyróżnić konkretne branże, to obserwujemy ogromny popyt związany z rozwojem przemysłu samochodowego i energetycznego. Widzimy również coraz większe zainteresowanie produkcją komponentów do pojazdów elektrycznych, a także energii odnawialnej, takiej jak części do wiatraków, fotowoltaiki czy turbin gazowych. Chcemy się rozwijać na największym i najbardziej stabilnym rynku europejskim, czyli niemieckim, gdzie planujemy przeznaczyć na inwestycje 60 proc. naszych środków. Powód jest prosty, coraz więcej firm decyduje się przenosić swoją produkcję z Azji właśnie do Niemiec. Zwracamy również uwagę na Holandię, która posiada duży potencjał w obszarze logistyki miejskiej w okolicach Amsterdamu. Kolejny będzie rynek skandynawski.
Patrząc na wasze wyniki, wydaje się, że rynek magazynowy jest dość odporny na wstrząsy gospodarcze.
To prawda. Jeśli spojrzymy na różne sektory nieruchomości komercyjnych, zauważa my, że jest to najbardziej stabilny i odporny na kryzysy rynek. W porównaniu do sektora biurowego istnieje istotna różnica — my nie mieliśmy problemu z przeniesieniem inflacji na najemców, ponieważ stanowi o tym nienegocjowalna klauzula w umowach. Właściciele powierzchni na przykład w centrach handlowych, nie mieli takiej możliwości. Natomiast w trakcie pandemii e-commerce nadal działał i dynamicznie się rozwijał, co przynosiło nam dodatkowe korzyści. Jak wspomniałem wcześniej, wiele firm przenosi swoją produkcję z Azji, co jest decyzją długoterminową i wiąże się z ogromnymi inwestycjami. Nasi klienci często inwestują miliony euro w parki maszynowe. Dlatego przewidujemy, że popyt na rynku będzie utrzymywał się na bardzo stabilnym i równomiernym poziomie.
Na jakiego typu projektach się koncentrujecie? Czy nadal jest to miks magazynów wielkopowierzchniowych (big box) oraz logistyki miejskiej, czy też któraś forma zyskuje na znaczeniu?
Rynek się zmienia. Klienci oczekują, że dostaną swoją zamówioną dostawę jak najszybciej — najpóźniej jutro, a najlepiej dzisiaj. Oczywiście nie da się tego zrobić w przypadku gdy towar wyrusza z magazynu centralnego. Dlatego właśnie skłaniamy się bardziej do budowy magazynów miejskich. A ponieważ w granicach miast grunty są drogie i trudno dostępne, to często kupujemy stare fabryki na terenach nie nadających się pod budowę mieszkań i przerabiamy je na nowoczesną przestrzeń biznesową. Podstawowym wymogiem takiego projektu jest to, by oczywiście znajdował się w granicach aglomeracji miejskiej — w odległości 20-25 minut jazdy samochodem do centrum. Zapewnia nam to większą dywersyfikację najemców, jest to również dużo bardziej opłacalne niż np. logistyka big box-owa. Około 60 proc. nowych inwestycji będzie właśnie w tym obszarze.
Pierwszy projekt logistyki miejskiej zrealizowaliśmy w Berlinie. Okazał się on gigantycznym sukcesem, wynajętym powyżej naszych oczekiwań z bardzo stabilnym miksem najemców. Staramy się ten sukces duplikować w wielu miastach Europy, m.in. w Łodzi, Poznaniu, Wiedniu i Frankfurcie.
Czy można się spodziewać zwiększenia znaczenia tzw. ściany wschodniej? Czy jest ona atrakcyjna dla deweloperów takich jak MLP?
W mojej opinii jak najbardziej. Dziś wiele firm ma awersję do ryzyka, bo nie wiadomo kiedy i jak zakończy się wojna w Ukrainie. Dzisiaj ściana wschodnia jest trochę uśpiona. Zakładamy jednak, że zakończenie konfliktu spowoduje ogromny popyt na produkcję na tym obszarze, będą tam budowane nowe fabryki, magazyny, powstanie dużo miejsc pracy.
Jesteśmy w trakcie analizy kilku projektów na wschodniej granicy. W krótkiej perspektywie planujemy tam budowę trzech parków logistycznych. Szukamy działek zlokalizowanych głównie w okolicach Rzeszowa, a także Przemyśla, Lublina i Białegostoku.
Zrównoważone budownictwo i uwzględnienie zasad ESG wydaje się już standardem. Jakie jest wasze podejście do tego obszaru działalności?
Jednym z głównych wyzwań związanych z ESG jest brak możliwości mierzenia własnych działań i porównania ich z innymi firmami. Nie zmienia to faktu, że konsekwentnie dążymy do osiągania naszych celów w tym obszarze. Inwestujemy w panele słoneczne i zieloną energię, co oprócz aspektów ekologicznych jest również po prostu opłacalne. Uważam, że ESG powinno przynosić również korzyści finansowe. Podejmujemy również działania mające na celu wdrożenie rozwiązań oszczędzanie wody, energii czy też ciepła. Nasze budynki posiadają certyfikaty BREEAM. Skupiamy się również na innych aspektach ESG — dbamy o równość płac między płciami, a także o równą reprezentację kobiet i mężczyzn w naszym zarządzie.