Magazyny rozgrzane do czerwoności

opublikowano: 03-09-2018, 22:00

To najlepszy okres w historii polskiego rynku magazynowego i nic nie wskazuje na to, by coś miało mu zaszkodzić

W pierwszej połowie 2018 r. w Polsce wynajęto rekordowe 2,02 mln mkw. magazynów — wynika z danych firmy Axi Immo. To o 11 proc. więcej niż rok wcześniej. Najwyższa w historii była także aktywność deweloperów, którzy na koniec czerwca 2018 r. mieli w budowie aż 2,3 mln mkw. takich obiektów, czyli o ponad 600 tys. mkw. więcej niż rok wcześniej.

Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej i przemysłowej w Polsce na koniec czerwca 2018 r. wyniosły ponad 14,2 mln mkw. — podaje Savills. Największymi rynkami były Warszawa, Górny Śląsk, Polska Centralna, Poznań i Wrocław.
Wyświetl galerię [1/2]

KRAJOWE BOGACTWO:

Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej i przemysłowej w Polsce na koniec czerwca 2018 r. wyniosły ponad 14,2 mln mkw. — podaje Savills. Największymi rynkami były Warszawa, Górny Śląsk, Polska Centralna, Poznań i Wrocław. Fot. Panattoni

— Deweloperzy korzystają z bardzo dobrej koniunktury. Najwięcej, bo 710 tys. mkw. magazynów buduje się w Polsce Centralnej, 350 tys. mkw. powstaje w na Górnym Śląsku, a 240 tys. mkw. w Warszawie i okolicach — wymienia Anna Głowacz z Axi Immo.

Branżowa gorączka

W pierwszym półroczu 2018 r. odnotowano także rekord w pustostanach, których wskaźnik spadł do 4 proc. Powierzchni dostępnej od zaraz brakowało w Polsce Zachodniej, niewielki wybór mieli również najemcy na młodych rynkach, tj. w Bydgoszczy i Toruniu (0,25 proc.), Szcze-cinie (0,75 proc.) i Polsce Wschodniej (1,5 proc.) — podaje Axi Immo.

Zdaniem analityków, w kolejnych miesiącach zapotrzebowanie na miejsca do składowania będzie nadal bardzo wysokie.

— Obserwujemy obecnie pościg, w którym podaż próbuje nadążyć za popytem. Symptomów odwrócenia koniunktury nie widać i nic nie wskazuje na to, by sytuacja miała się zmienić. Trzeba mieć jednak na względzie, że rynek magazynowy jest w dużej mierze uzależniony od kondycji globalnej gospodarki, która determinuje tempo jego rozwoju. Inwestycje deweloperów są jednak na razie odpowiedzią na realny popyt, co jest cechą zdrowego rynku, zapobiegającą jego przegrzaniu w wyniku huraoptymizmu — tłumaczy Kamil Szymański, dyrektor w dziale powierzchni magazynowychi przemysłowych Savillsa.

Eksperci JLL szacują, że jeszcze w tym albo przyszłym roku całkowite zasoby magazynowe Polski sięgną 16 mln mkw.

— Wyniki będą utrzymywały się na wysokim poziomie — zarówno pod względem popytu, jak i nowej podaży — a napędzane będą głównie rozwojem sieci handlowych i sektora e-commerce. Na uwagę zasługuje też coraz większa atrakcyjność tzw. rynków wschodzących — Lubuskiego, Olsztyna czy Białegostoku.Powodem jest coraz lepszy poziom infrastruktury oraz zasobność tamtejszych rynków pracy — mówi Tomasz Olszewski, dyrektor działu powierzchni magazynowo-przemysłowych JLL w Europie Środkowo-Wschodniej.

Zwyżki niestraszne

Eksperci przekonują też, że kondycji branży magazynowej nie zaszkodzą drożejące materiały budowlane i brak rąk do pracy.

— Przyczyniają się one do wzrostu czynszów w najważniejszych regionach w kraju. Warto jednak zauważyć, że wyższe czynsze nie skutkują spowolnieniem wzrostu rynku, a wręcz przeciwnie — wyjaśnia Konrad Jacewicz, starszy negocjator w dziale powierzchni przemysłowych i logistycznych Cushman & Wakefield.

Podobnego zdania jest Beata Hryniewska, dyrektor działu wynajmu powierzchni magazynowych i przemysłowych w CBRE.

— Niskie bezrobocie i brak rąk do pracy na jednym obszarze sprawia, że inwestorzy szukają korzystnych warunków na nowych rynkach. Choć w tym roku w centrum zainteresowania nadal będą tereny przy zachodniej granicy — m.in. okolice Zielonej Góry, Świebodzina i Świecka — to na radarze deweloperów są nowe lokalizacje, jak Białystok, Kielce, Opole i Olsztynek. Zachętą jest przede wszystkim dostępność pracowników, których w wielu regionach Polski brakuje. Dlatego nie obserwujemy tego jako zagrożenia dla trwającej obecnie znakomitej passy polskiego rynku magazynowego, a wręcz jako pretekst do poszerzenia mapy magazynowej Polski — tłumaczy Beata Hryniewska.

 

W 2017 r. podwoiła się liczba chętnych na obiekty po 20, 50 i ponad 100 tysięcy metrów kwadratowych

Wysoki popyt na duże powierzchnie utrzymuje się już od kilku lat, a w dwóch ostatnich nastąpił duży skok. W rekordowym 2017 r. udział transakcji powyżej 20 tys. mkw. wyniósł 41 proc. wszystkich umów i był dwukrotnie wyższy niż dwa lata wcześniej.

— W latach 2012-17 średnioroczna liczba tego typu transakcji wynosiła 23, przy czym najwięcej, bo aż 43 takie umowy zawarto w 2017 r. Perspektywy na 2018 r. są również bardzo dobre. W pierwszym półroczu zawarto 18 transakcji najmu na jednostkową powierzchnię przekraczającą 20 tys. mkw., co stanowiło 35,6 proc. z 2,14 mln mkw. wynajętej w tym okresie powierzchni magazynowej — mówi dr Bolesław Kołodziejczyk, dyrektor działu badań rynkowych i doradztwa w firmie Cresa Polska.

Według Beaty Hryniewskiej, dyrektora działu wynajmu powierzchni magazynowych i przemysłowych w CBRE, jeszcze kilka lat temu transakcje wynajmu co najmniej 20 tys. mkw. były rzadkie, przeważały powierzchnie kilkutysięczne.

Deweloperzy budowali też spekulacyjnie mniejsze budynki w swoich parkach. Obecnie parki magazynowe są projektowane pod większą logistykę — pożądane są hale o wielkości 50 tys. mkw., a deweloperzy często starają się umiejscowić w inwestycji budynek o powierzchni nawet 100 tys. mkw.

Stutysięczniki

Rosnącą tendencję do budowy coraz większych powierzchni ilustruje na własnym przykładzie Pannatoni Europe. W 2010 r. rekordem był obiekt dla Tesco — 57 tys. mkw.

— W kolejnych latach zaczęliśmy przyzwyczajać branżę do coraz częstszych kontraktów właśnie na 50 tys. mkw., później były obiekty na 100 tys. mkw. W drugiej połowie 2016 r. poinformowaliśmy o planach realizacji inwestycji dla firmy Amazon o powierzchni 161,5 tys. mkw. Oczywiście wspomniane wartości są rekordowe, ale trend wynajmu coraz większych modułów i budowy obiektów o większym metrażu jest silnie widoczny, czego przykładem są ostatnie realizacje: 124 tys. mkw. dla Leroy Merlin, 79 tys. mkw. dla BSH, 73 tys. mkw. dla Media Experta, 70 tys. dla Smyka czy 135 tys. mkw. dla Amazona, tym razem w Sosnowcu — mówi Robert Dobrzycki, prezes Panattoni Europe.

Według Jarosława Czechowicza, dyrektora ds. zarządzania portfelem nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej w Goodmanie, zainteresowanie najemców dużymi powierzchniami magazynowymi ma związek z ciągłym rozwojem segmentu BTS, czyli budowy na zamówienie klienta.

— Jest to również efekt silnego rozwoju branży e-commerce, która potrzebuje dużych powierzchni magazynowych jako zaplecza do sprawnego prowadzenia biznesu. Przykładem mogą być inwestycje firm takich jak Amazon czy Zalando, które Goodman wprowadzał na polski rynek magazynowy — mówi Jarosław Czechowicz.

Najemcy w gigantach

Firmy działające w sektorze e-commerce potrzebują gigantycznych powierzchni do obsługi klientów nie tylko w Polsce. Jak tłumaczy Jan Jakub Zombirt, dyrektor w dziale doradztwa strategicznego JLL, firmy działające w tym sektorze wynajmują gigantyczne hale do obsługi zamówień i zwrotów. Często są to firmy zagraniczne, które obsługują stąd inne kraje (np. Amazon wysyła z Polski paczki do Niemiec i Holandii). Opłaca im się to ze względu na niższe czynsze i tańszą siłę roboczą.

— Innym klientem są działające w Polsce sieci handlowe, jak np Media Expert, które konsolidują działalność wybierając jeden duży magazyn zamiast kilku mniejszych. Wchodzą też w kanał sprzedaży internetowej i potrzebują nowej powierzchni — wyjaśnia Jan Jakub Zombirt.

Trzecią, najmniej liczną grupą najemców hal wielkopowierzchniowych są firmy posiadające w Polsce huby produkcyjne i prowadzące stąd wysyłkę na eksport. Spostrzeżenia o najemcach najbardziej zainteresowanych dużymi obiektami potwierdzaMagdalena Szulc, dyrektor SEGRO na Europę Centralną. W SEGRO Logistics Park Poznań, Komorniki już w 2015 r. największym projektem oddanym do użytku było nowoczesne centrum logistyczne dla Volkswagen Group Polska o powierzchni 32 tys. mkw., a w 2016 r. — centrum dystrybucyjne Tesco wielkości 30,2 tys. mkw.

— Z ostatnich projektów zrealizowanych w ramach naszego portfela mogą świadczyć o tym obiekty wybudowane w SEGRO Logistics Park Stryków: 30,4 tys. mkw. otwartego pod koniec 2017 r. centrum dystrybucyjnego dla Arvato [obsługa e-commerce dla marek należących do LPP — red.], a także właśnie finalizowany, kolejny już w Strykowie, zakład Corning Optical Communications o powierzchni 39, 2 tys. mkw. — mówi Magdalena Szulc.

Agnieszka Góźdź, dyrektor działu sprzedaży w MLP Group, jako przykład obiektów dla dystrybutorów posiadających rozwiniętą tradycyjną sieć handlową i zamawiających duże centra dystrybucyjne, podaje przekazany ostatnio do użytkowania firmie Żabka Polska magazyn liczący blisko 25 tys. mkw. w parku MLP Gliwice. Oprócz spektakularnych transakcji najmu na duże powierzchnie trend obrazuje też ekspansja najemców w parkach.

— Rynek rozwija się w naturalny sposób i zwiększa się też zapotrzebowanie na powierzchnie logistyczne. Częstą praktyką jest wynajmowanie dodatkowych modułów przy przedłużaniu umowy — mówi Michał Czarnecki, wiceprezes, szef leasingu i dewelopmentu Prologis w Polsce.

Obiecująca przyszłość

Zdaniem Bolesława Kołodziejczyka, wzrost rynku e-commerce, rozwój handlu z Chinami w ramach Nowego Jedwabnego Szlaku, poprawa infrastruktury transportowej oraz strategiczne położenie geograficzne Polski jako hubu dystrybucyjnego Europy, będą w najbliższej przyszłości głównymi czynnikami wspierającymi popyt na duże powierzchnie. Jan Jakub Zombirt podkreśla, że w Wielkiej Brytanii udział e-commerce w sprzedaży detalicznej wynosi dziś ponad 20 proc., a w Polsce jest to tylko 4-5 proc. Poza tym ten rynek również się konsoliduje, więc pojawia się zapotrzebowanie na większe powierzchnie.

— Ograniczeniem w realizacji największych inwestycji może być dostępność odpowiednich terenów. Przyszłość pokaże, na ile wprowadzenie Polskiej Strefy Inwestycji przyczyni się do aktywizacji ekonomicznej gruntów — komentuje Bolesław Kołodziejczyk.

Weź udział w "XV Forum Polskich Menedżerów Logistyki POLSKA LOGISTYKA", 2-3 października 2018 r., Warszawa >>

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Anna Gołasa, Paweł Berłowski

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / Magazyny rozgrzane do czerwoności