Maszyna krąży nad mieszkaniówką

Weronika A. Kosmala
opublikowano: 04-09-2016, 22:00

Rynek nieruchomości miałby problem, gdyby zaproponowano mu rolę we „Wniebowziętych”. Już sam widok lotniska potrafi go zdołować.

Wizja nowego centralnego portu lotniczego może i jest podniosła, ale rynki nieruchomości nie zawsze podrywają się na podobne hasła. Tym razem uwaga pada na Łódź i można się zastanowić, jak zareagowałyby ceny nieruchomości, gdyby na przykład w okolicznym Strykowie powstało lotnisko przyćmiewające rozmachem stołeczne. Inwestor planujący zarobić na nieruchomości w dawnym mieście fabrykantów mógłby na tym istotnie skorzystać, ale nie czas fantazjować, bo rynek mieszkaniowy już parę razy pokazał, jak wpada w turbulencje i z nich nie wychodzi.

Wpływ bliskości lotniska na wartość mieszkań nie jest taka oczywista, jak mogłoby się na pozór wydawać, uważa Jarosław Czerski z Instytutu Analiz MRN.
Zobacz więcej

NIEOCZYWISTE:

Wpływ bliskości lotniska na wartość mieszkań nie jest taka oczywista, jak mogłoby się na pozór wydawać, uważa Jarosław Czerski z Instytutu Analiz MRN. Wojciech Stróżyk-Reporter

Chopin gra

Możliwość wylotu z danego rejonu może rozkręcać rynek nieruchomości, ale raczej nie w pojedynkę, tylko w towarzystwie takiego czynnika, jak zainteresowanie turystów. Zestawiając pod tym względem Kraków i Radom, da się przewidzieć, które lotnisko bardziej się przyczynia do zmian popytu na mieszkania, ale nie zawsze zgadywanie jest tak proste. Mimo surowych ograniczeń dopuszczalnego natężenia dźwięku w nocy i przysługującego mieszkańcom prawa do odszkodowania projekty nowych lotnisk rzadko są ciepło przyjmowane. W ośrodkach, w których na ceny nie działa żaden silniejszy czynnik poza hałasem, obserwowane są zwykle spadki, natomiast kiedy mowa na przykład o Warszawie, trzeba już poszerzyć obraz.

— Na terenie Ursynowa, który leży na linii startów i lądowań lotniska Chopina, mimo dużego natężenia ruchu lotniczego cena mieszkań z rynku wtórnego od 2012 r. jest praktycznie niezmienna na poziomie 8,2 tys. zł za mkw. Wynika to wprost z rosnącego popytu na mieszkania dobrze zlokalizowane i niedotrzymującej tempa podaży na tym obszarze — komentuje Maciej Górka, ekspert portalu Domiporta, dodając, że o ile mieszkania na Ursynowie utrzymują wartość, o tyle już średnie ceny gruntów w strefach nalotu do lotniska zanotowały spore spadki.

Przez ostatnie sześć lat cena mkw. obniżyła się z 896 zł do 780 zł, przy jednoczesnym wzroście podaży o 8 proc. Chociaż odszkodowania można dochodzić nawet w sytuacji, gdy właściciel wykaże spadek wartości nieruchomości, bardziej niż na Ursynowie, przyda się to w okolicach Modlina.

— W przypadku lotniska Modlin w Nowym Dworze Mazowieckim zaobserwowałem zupełnie inną sytuację. Od 2012 r. do 2013 r., czyli po otwarciu, cena mkw. spadła z 4,1 tys. zł do 3,8 tys. zł i do dziś trzyma ten poziom — dodaje Maciej Górka. Popyt w Nowym Dworze Mazowieckim oddala trochę myśli od stołecznego rynku, przenosząc je — jak jeszcze nie do Radomia — to do Pyrzowic.

Bez ewakuacji

Rynek Katowic ma do sytuacji więcej dystansu, bo ruch na lotnisku w Pyrzowicach po prostu mu nie przeszkadza. — Położenie nieruchomości w samych Pyrzowicach rzeczywiście nie odbija się korzystnie na wartości, ale na rynek w Katowicach, Dąbrowie, Siewierzu czy Będzinie lotnisko raczej nie oddziałuje. W samych Katowicach jest natomiast małe lotnisko rekreacyjne i stanowi przykład tego, że na mieszkania oddzielone od takiego obiektu właściwie tylko ulicą może utrzymywać się wysoki popyt — komentuje Przemysław Szulc z katowickiego Home Brokera. Skoro ceny w sąsiedztwie terenu lądowań mogą być na poziomie 5,4-6 tys. zł — a to bardzo wysoko jak na Katowice — można przypuszczać, że hałas mniejszych maszyn znowu wypadł na słabszy czynnik od popytu w popularnej dzielnicy.

Tym właśnie Pyrzowice podsuwają do głowy Radom, bo tam również ryk silników aż tak nie przeszkadza cenom mieszkań, bo ruch na lotnisku jest niewielki, a — zdaniem Anny Wilczyńskiej z biura Domator — o stawce decyduje wyłącznie położenie i standard konkretnego osiedla. Jeśli więc Radom miałby w czymś przypominać Kraków, kontekst właśnie się znalazł.

Chicago via Łódź

Scenariusz Himilsbacha i Kondratiuka zakładał, że na pytanie o samopoczucie w powietrzu pani Regina odpowie: całkiem, nie powiem. Całkiem dobrze sytuacja wygląda też w Krakowie, bo na kursie samolotów stoją osiedla mieszkaniowe, a cen za mkw. nie musi koniecznie obniżać samo sąsiedztwo lotniska, tylko położenie na peryferiach.

— Lotnisko generuje ruch w segmencie nieruchomości komercyjnych, bo wokół niego powstają hotele, centra handlowe i bazy magazynowe. Wykazanie wpływu na wartość nieruchomości mieszkaniowychnie jest jednak tak łatwe, bo nie zawsze to, co powszechnie wydaje się oczywiste, ma przełożenie na cenę. W pobliżu ul. Wrocławskiej intensywnie buduje się na przykład osiedle bardzo blisko torów kolejowych i nie jest obserwowany relatywny spadek ceny.

Trudno jest przeprowadzić badania, które jednoznacznie wskazywałyby źródło hałasu jako czynnik oddziałujący na rynek nieruchomości, bo odseparowanie jego wpływu od wpływu innych czynników jest trudne i obarczone dużym błędem z uwagi na małą liczebność transakcji i wielość innych czynników mających wpływ na cenę przy niezbyt licznej próbie, z jaką mamy do czynienia w Balicach czy Rząsce, które sąsiadują z lotniskiem — tłumaczy Jarosław Czerski z Instytutu Analiz MRN.

Nie nastawiając się z góry na żadne cenowe spadki, można więc podejść do lądowania pod Łodzią, w której średnia cena za lokal to teraz 3,5-4 tys. zł za mkw. — Jeżeli lotnisko byłoby rzeczywiście sporych rozmiarów, ceny mieszkań w Łodzi mogłyby się podnieść, bo o hałas znad Strykowa nie byłoby obaw. Inwestując w północno-wschodniej części miasta, można byłoby się spodziewać stopniowej zwyżki, natomiast w samym Strykowie rynek mieszkaniowy jest bardzo niewielki, a obszar wyróżnia głównie skrzyżowanie autostrad — komentuje Piotr Gałka z Metrohouse, zaznaczając, że część Łodzi od strony Strykowa i tak jest atrakcyjna, dlatego czynnik lotniska znowu nie byłby jedyny.

— Podobnie jest w przypadku remontowanego dworca, dzięki któremu Łódź Fabryczna bez wątpienia zyska. Ceny wokół dworca rzeczywiście rosną, bo mieszkanie do odświeżenia można kupić za 4-4,5 tys. zł za mkw., ale też nie sam dworzec to powoduje, tylko również ilość zadbanych kamienic — dodaje Piotr Gałka. Łódź Fabryczna ma być gotowa w grudniu, więc jeśli już na jakiś czynnik można liczyć w bliższym horyzoncie, to bardziej na dworzec kolejowy niż na centralny port lotniczy, który przez kampanie wyborcze przeleciał już kilkakrotnie, nigdy nie schodząc do pułapu, z którego mógłby lądować.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Weronika A. Kosmala

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu