Miasto do życia musi być miastem, które inwestuje

Potrzeby mieszkańców nie są stałe. Zmieniają się wraz z demografią, stylem życia, sposobem pracy, rozwojem technologii oraz dostępnością transportu. Inaczej projektowaliśmy miasta dwadzieścia lat temu, inaczej powinniśmy robić to dzisiaj, a jeszcze inaczej będą musiały funkcjonować za kolejne dwie dekady.

Starzejące się społeczeństwo będzie potrzebowało większej liczby mieszkań i usług dostosowanych do seniorów. Rodziny oczekują dostępu do szkół, przedszkoli, zieleni oraz bezpiecznej infrastruktury. Młodsi mieszkańcy coraz częściej szukają elastycznych form zamieszkania, sprawnego transportu i możliwości realizowania większości codziennych potrzeb blisko domu.

Miasto, które nie inwestuje i nie pozwala inwestować, stopniowo traci zdolność reagowania na te zmiany.

Dlatego dyskusja o mieście do życia i mieście do inwestowania nie powinna sprowadzać się do wyboru jednej z tych wartości. Aby miasto było naprawdę dobre do życia, musi nieustannie inwestować - poprzez inwestycje publiczne oraz odpowiedzialnie realizowane projekty prywatne.

Inwestowanie jest sposobem dostosowywania miasta

Każda dobrze przygotowana inwestycja powinna odpowiadać na określoną potrzebę. Może nią być brak mieszkań, niedostateczna liczba miejsc pracy, deficyt usług albo konieczność stworzenia szkoły, przedszkola, domu senioralnego czy poprawy lokalnej infrastruktury.

Inwestowanie nie oznacza więc wyłącznie stawiania kolejnych budynków. To proces zmieniania miasta w taki sposób, aby lepiej odpowiadało na potrzeby ludzi.

Od 11 lat, przygotowując w Alter Investment projekty nieruchomościowe, obserwuję, że najlepsze inwestycje powstają wtedy, gdy uda się połączyć trzy perspektywy: mieszkańców, samorządu i inwestora. Mieszkańcy najlepiej znają codzienne problemy swojej okolicy. Samorząd powinien rozumieć kierunki rozwoju całego miasta. Inwestor musi natomiast ocenić, czy dane przedsięwzięcie jest wykonalne, potrzebne rynkowo i możliwe do sfinansowania.

Jeśli któraś z tych perspektyw zostanie pominięta, rośnie ryzyko powstania projektu niedopasowanego do miejsca albo zatrzymania inwestycji, której miasto rzeczywiście potrzebuje.

Najdroższy jest brak przewidywalności

W polskich miastach nie brakuje ziemi. Brakuje natomiast gruntów, w przypadku których wiadomo, co, kiedy i na jakich warunkach będzie można zbudować.

Cena działki nie wynika wyłącznie z jej powierzchni i położenia. Inwestor kupuje również możliwość zabudowy, czas potrzebny na przygotowanie projektu i ryzyko związane z procesem administracyjnym.

Im mniej gruntów objętych aktualnymi i jednoznacznymi planami, tym większa konkurencja o nieruchomości przygotowane do realizacji. Szczególnie wysokie ceny osiągają tereny położone w rozwiniętych i dobrze skomunikowanych częściach miast.

Raport JLL dotyczący rynku gruntów wskazuje, że deweloperzy coraz częściej analizują nawet skomplikowane i nieoczywiste nieruchomości. Jednocześnie coraz trudniej znaleźć działki, na których można rozpocząć inwestycję w stosunkowo krótkim czasie.

Brak sprawnego planowania nie zatrzymuje więc rynku. Powoduje natomiast, że rozwój miasta staje się droższy. Ryzyko wieloletnich procedur jest uwzględniane w cenach gruntów, kosztach finansowania i oczekiwanej stopie zwrotu. Ostatecznie część tych kosztów trafia do cen mieszkań, lokali usługowych i czynszów.

Nieprzewidywalność planistyczna działa jak ukryty podatek nałożony na rozwój miasta i jego mieszkańców.

Miasto musi wyprzedzać potrzeby mieszkańców

Dobre planowanie nie powinno jedynie reagować na problemy, które już wystąpiły. Powinno przewidywać, jak za kilka lub kilkanaście lat zmienią się potrzeby mieszkańców.

Jeżeli wiemy, że społeczeństwo się starzeje, już dziś powinniśmy tworzyć miejsca dla seniorów położone blisko usług, terenów zielonych, opieki zdrowotnej i transportu publicznego. Jeżeli widzimy rozwój dzielnicy mieszkaniowej, wcześniej należy zaplanować szkoły, przedszkola, drogi i komunikację. Jeżeli zmienia się model pracy, trzeba elastycznie podchodzić do starszych budynków biurowych i terenów, których dotychczasowa funkcja przestaje odpowiadać rynkowi.

Przykładem nieruchomości, której potencjał wynika właśnie z obserwacji zmian demograficznych, jest należący do Alter Investment teren przy ul. Śląskiej w Gdyni. Lokalizacja w rozwiniętej części miasta, w sąsiedztwie transportu, usług i infrastruktury, daje możliwość stworzenia projektu mieszkaniowego skierowanego również do seniorów. Jest to szczególnie istotne w miejscu, w którego otoczeniu już dziś mieszka wiele starszych osób.

Podobny potencjał dostrzegamy w centrum Władysławowa. Projektujemy tam mieszkania, które dzięki centralnemu położeniu, dostępowi do usług i możliwości wygodnego funkcjonowania bez konieczności codziennych dojazdów mogą być atrakcyjną propozycją dla seniorów.

Takie projekty nie powinny powstawać dopiero wtedy, gdy deficyt odpowiednich mieszkań stanie się poważnym problemem społecznym. Odpowiedzialne inwestowanie polega na tym, aby dostrzec zmianę wcześniej i odpowiednio przygotować nieruchomość.

Transport zmienia mapę inwestycji

Rozwój kolei aglomeracyjnej i transportu publicznego może otworzyć nowe obszary pod mieszkalnictwo, usługi i miejsca pracy. Atrakcyjna lokalizacja nie musi już znajdować się w ścisłym centrum. Może powstać wszędzie tam, gdzie mieszkańcy otrzymają szybki i przewidywalny dostęp do pozostałych części miasta.

Dobrym przykładem jest planowana PKM Południe w Gdańsku. Nowa infrastruktura kolejowa ma nie tylko poprawić mobilność mieszkańców południowych dzielnic, ale również wpłynąć na sposób rozwoju dużej części miasta. Wokół przyszłych przystanków mogą powstawać nowe lokalne centra, łączące mieszkania, usługi, miejsca pracy i przestrzenie publiczne.

W Alter Investment przygotowujemy się do tej zmiany od 2019 roku. Już wtedy rozpoczęliśmy nabywanie gruntów położonych w obszarze, którego dostępność komunikacyjna może zostać istotnie wzmocniona przez nową kolej.

Dzisiaj posiadamy tam trzy lokalizacje znajdujące się na różnych etapach przygotowania: Gdańsk Ptasia 1, Gdańsk Trakt św. Wojciecha oraz Gdańsk Madalińskiego 1.

Nie traktujemy planowanej kolei wyłącznie jako przyszłego udogodnienia komunikacyjnego. To infrastruktura, która może zmienić sposób funkcjonowania całych dzielnic, zwiększyć dostępność terenów inwestycyjnych oraz stworzyć warunki do rozwoju nowych projektów mieszkaniowych i usługowych.

Jednocześnie należy zachować właściwą kolejność. Jeżeli tysiące mieszkań powstaną szybciej niż transport, drogi, szkoły i podstawowe usługi, infrastruktura będzie jedynie próbowała nadążyć za zabudową. Znacznie lepszym rozwiązaniem jest wspólne planowanie kolei i rozwoju miasta - tak, aby nowe inwestycje od początku powstawały jako część przemyślanej struktury urbanistycznej.

Z perspektywy inwestora odpowiednie przygotowanie się do rozwoju infrastruktury wymaga wieloletniego wyprzedzenia. Grunt trzeba pozyskać, przeanalizować i przygotować znacznie wcześniej, niż na danym obszarze pojawią się pierwsze pociągi. Właśnie w ten sposób inwestycje prywatne mogą wspierać długoterminową wizję rozwoju miasta.

Mixed-use powinien wynikać z życia mieszkańców

Jedną z odpowiedzi na ograniczoną dostępność gruntów jest zabudowa wielofunkcyjna. Połączenie mieszkań, usług, biur, handlu, terenów rekreacyjnych i funkcji społecznych pozwala efektywniej wykorzystywać przestrzeń oraz ograniczać konieczność codziennych podróży.

Mixed-use nie powinien być jednak traktowany jako modne hasło ani obowiązkowy element każdego projektu. Sama obecność lokalu usługowego w parterze budynku nie tworzy jeszcze wielofunkcyjnej dzielnicy. Jeżeli nie ma realnego popytu i odpowiedniej liczby użytkowników, takie powierzchnie pozostają puste.

Wielofunkcyjność powinna wynikać z analizy faktycznych potrzeb miejsca i jego mieszkańców.

Tak podeszliśmy do projektu Gdańsk Przetoczna. Na terenie o powierzchni ponad 1,6 ha przygotowaliśmy koncepcję mixed-use łączącą funkcje colivingowe, biurowo-coworkingowe, hotelowe oraz usługowe.

Naszym zadaniem nie było jedynie wskazanie, ile metrów można wybudować. Kluczowe było ułożenie programu funkcjonalnego w taki sposób, aby poszczególne elementy wzajemnie się uzupełniały i odpowiadały na charakter lokalizacji. Przygotowaliśmy koncepcję zagospodarowania, potwierdziliśmy możliwości planistyczne i opracowaliśmy wielobranżową koncepcję pierwszego etapu. Następnie przekazaliśmy projekt inwestorowi specjalizującemu się w realizacji obiektów komercyjnych i PRS.

Gdańsk Przetoczna pokazuje, że dobrze zaplanowany mixed-use może odpowiadać jednocześnie na kilka potrzeb: zamieszkania, pracy, usług i czasowego pobytu. Warunkiem jest jednak stworzenie rzeczywistego programu funkcjonalnego, a nie tylko formalne wpisanie kilku funkcji do projektu.

Czasem właściwą skalą wielofunkcyjności nie jest pojedynczy budynek, lecz cały kwartał lub dzielnica. Jeden projekt może być przede wszystkim mieszkaniowy, drugi usługowy, a kolejny biurowy lub społeczny. Najważniejsze, aby wspólnie tworzyły spójny fragment miasta.

Kto powinien decydować o najlepszych lokalizacjach?

Ostateczne decyzje planistyczne należą do samorządów i rad gmin. Jest to naturalne, ponieważ tylko sektor publiczny może patrzeć na rozwój miasta w szerokiej i wieloletniej perspektywie.

Nie oznacza to jednak, że funkcje najlepszych lokalizacji powinny być ustalane bez udziału mieszkańców i inwestorów.

Rolą miasta jest określenie czytelnej wizji rozwoju, standardów urbanistycznych oraz warunków dotyczących infrastruktury, transportu i zieleni. Rolą mieszkańców jest wskazanie codziennych potrzeb i problemów. Inwestor wnosi natomiast wiedzę o wykonalności projektu, kosztach realizacji, finansowaniu oraz rzeczywistym popycie.

Dobrym kierunkiem może być Zintegrowany Plan Inwestycyjny, który łączy proces planistyczny z negocjacjami dotyczącymi inwestycji uzupełniającej. Pozwala rozmawiać nie tylko o tym, co inwestor chce zbudować, ale również o tym, jaką wartość projekt może wnieść do otoczenia - poprzez budowę drogi, infrastruktury technicznej, przestrzeni rekreacyjnej, szkoły czy przedszkola.

Samo narzędzie nie rozwiąże jednak wszystkich problemów. O jego skuteczności zdecydują przygotowanie samorządów, jakość dialogu i czas prowadzenia procedury. Potrzeby mieszkańców zmieniają się szybciej niż wieloletnie procesy planistyczne. Jeżeli chcemy je wyprzedzać, musimy również szybciej podejmować odpowiedzialne decyzje.

Inwestycje są warunkiem dobrego miasta

Miasto do życia nie jest miastem, w którym nic się nie zmienia. Jest miastem, które potrafi dostrzec zmiany, zrozumieć je i odpowiednio wcześnie na nie zareagować.

Do tego potrzebne są inwestycje - publiczne i prywatne, duże i małe, mieszkaniowe, transportowe, społeczne, usługowe oraz związane z zielenią i rekreacją.

Najlepsze lokalizacje powinny być wykorzystywane w sposób tworzący trwałą wartość dla mieszkańców, miasta i inwestorów. Nie osiągniemy tego przez całkowitą swobodę inwestycyjną ani przez zamrożenie przestrzeni. Potrzebujemy przewidywalnego planowania, sprawnych procedur i stałego dialogu.

Aby miasto było naprawdę dobre do życia, musi cały czas inwestować, obserwować potrzeby swoich mieszkańców, dostosowywać się do nich i - tam, gdzie to możliwe - wyprzedzać je.