Trudno o klarowny obraz rynku mieszkań wynajmowanych przez studentów, jeśli są chyba jedyną grupą najemców, na której ciąży tak niezachwiany stereotyp — z zepsutą lodówką, parkietem porysowanym obcasami i blatem, na którym poręcznie było zgasić papierosa. Chcąc zarobić na wynajmie, inwestor nie powinien jednak pozwolić, żeby podobnym detalom udało się zmącić potrzebny do analizy obraz, bo — w zależności od miasta — studenci miewają różne preferencje, a każdy ze składników mieszanki zaspokoić może inny głód na stopy zwrotu.
W stolicy kręcą nosem
Zastanawiając się nad zakupem mieszkania, które wynajmowane będzie studentom, raczej intuicyjnie wykluczyć można najświeższe apartamenty, ale poza tą półką, nawet kompletne rudery mają szanse przynieść po jakimś czasie zarobek, który pokryje koszt doprowadzenia ich do niskiego, ale akceptowalnego standardu. W przeciwieństwie do większości akademickich ośrodków, nacisk na poprawę warunków najwyraźniej obserwowany jest w Warszawie, bo pośrednicy od dawna radzą kupującym, że konkurencja nie ogranicza się już tylko do zjednywania niską stawką i dobrą lokalizacją, ale też wystrojem, który podnosi początkowe koszty.
— Żeby wynająć opłacalnie, trzeba zapewnić właściwy standard, zwłaszcza że inwestując w najbardziej poszukiwane kawalerki, znajdziemy też klientów wśród biznesmenów. W dobrym miejscu cena takiego lokalu może wynieść 250-300 tys. zł, ale poza kawalerkami warto zwrócić też uwagę na mieszkania 3-4-pokojowe, które zaczęły się właśnie wpisywać w wyraźny trend wynajmowania poszczególnych pokoi oddzielnie. Koszt takiego mieszkania to minimum 400 tys. zł, a czynsz od najemcy jednego pomieszczenia może być na poziomie 1-1,2 tys. zł, ale trzeba pamiętać, że taki lokal powinien mieć chociażby większą kuchnię czy korytarz — komentuje Jarosław Skończeń z grupy Emmerson.
Pod względem wymogów do stołecznego rynku zbliża się na pewno poznański, bo niezależnie od grupy docelowych najemców inwestorzy wybierają głównie nowe budownictwo, a studentów skłonnych zapłacić za wyższą jakość nieoczekiwanie przybyło.
— Wśród poznańskich studentów z mniejszymi budżetowymi ograniczeniami są nie tylko ci z Polski, ale również z zagranicy, którzy zwykle mają też inne oczekiwania. Przyjezdni z krajów skandynawskich rzadko zgadzają się dzielić z kimś sypialnię, a w ramach standardu wymagany jest jeszcze dodatkowy dzienny pokój do wspólnego użytku — dodaje Marcin Krasoń z Home Brokera, który zaznacza, że w przypadku najemców z naszego kraju, w trzech pokojach mieszkać możne nawet pięć osób, co zwiększa z reguły dochód inwestora.
Na Rajtarach, czyli w pobliżu politechniki, takie mieszkania można kupić za 250-270 tys. zł, oczekując przy tym czynszu wysokości 2 tys. zł — a średnio mkw. mieszkania w Poznaniu kosztuje 5,5 tys. zł, podczas gdy na wynajmie można miesięcznie zarobić około 30 zł za mkw.
Bohema nie wybiera
Dobrym kontrastem dla chętnych na umeblowane w szwedzkim stylu warszawskie kawalerki są studenci wynajmujący krakowskie mieszkania z duszą, ale o standardzie rodem z książek Williama Whartona. Najemcy wykazujący preferencje bliskie bohaterom amerykańskiego pisarza w większości nie będą więc chętni dopłacać za przesadnie podniesiony standard, szczególnie że remont lokali w starych kamienicach centrum rzeczywiście może się wiązać z wysokim kosztem.
— Inwestorowi, który zamierza skierować ofertę do krakowskich studentów, zdecydowanie odradza się nowe budownictwo, bo największe szanse mają mieszkania dobrze położone, ale najtańsze. Nie ma przy tym reguły, ile powinny mieć pokoi, bo od kilku lat popyt na kawalerki i większe lokale rozkłada się właściwie jednakowo. Te pierwsze, w najdalszych krańcach miasta — czyli na peryferiach Nowej Huty — dadzą zarobić około
700 zł na miesiąc, a w centrum powyżej 1 tys. zł. Mieszkania dwupokojowe w niskim standardzie i w blokach z wielkiej płyty pozwalają oczekiwać 1,2-1,5 tys. zł na miesiąc, a 3-pokojowe 1,8-2 tys. zł, o ile osiedle będzie dość dobrze skomunikowane. W Śródmieściu najmniejszy koszt zakupu to 7 tys. zł za mkw., w pozostałych chętnie wybieranych miejscach to 5,5-6,5 tys. zł za mkw., a w Nowej Hucie mkw. kosztuje już 4,5 tys. zł — komentuje Piotr Krochmal z Instytutu Analiz MRN.
pecjalista dodaje, że większość uczelni zlokalizowanych jest w północnej części Krakowa, więc studenci zaczynają zwykle poszukiwania od Śródmieścia i korzystnie położonej dzielnicy Krowodrza. Poza lokatorami z zagranicy i rosnącą, ale niewielką w skali kraju grupą studentów z grubszymi portfelami ogólnym kryterium wyboru pozostaje na tym rynku taniość.
Na lokatorach gotowych zapłacić niewiele też jednak można zarobić, bo inwestycje w prywatne akademiki zaczynają się już pojawiać w wielu akademickich ośrodkach. W związku z tym, że kruchy uczelniany budżet nie starcza zwykle na rozbudowę studenckich domów, na popyt odpowiadają inwestorzy, którzy oferują mieszkania trochę droższe niż w tradycyjnych akademikach, ale z reguły konkurencyjne względem tych od indywidualnych właścicieli.
Niezależnie od miasta, miesięczny czynsz w jednoosobowym pokoju to przeciętnie 950 zł, ale dzielenie pomieszczenia z lokatorem we Wrocławiu zmniejsza go do 650 zł, a z dwoma w Poznaniu — do 545 zł. Przy takim rozwiązaniu inwestor korzysta z efektu skali, a studenci mieszkają w zadowalającym standardzie — co miarą Whartona, zamieszkującego i stary młyn, i barkę, oznaczałoby pewnie zbędne wygody, a miarą hotelową — poziom jednej gwiazdki.
OKIEM EKSPERTA
Uwaga na umowę
TOMASZ LUDWIK KRAWCZYK
Kancelaria Drzewiecki, Tomaszek i Wspólnicy
Umowa ze studentem nie jest żadnym oddzielnym typem umowy, ale warto zwrócić uwagę na elementy mogące zabezpieczyć wynajmującego. Przede wszystkim, mieszkanie należy wynajmować na czas oznaczony, a kiedy umowa wygaśnie, zadbać, żeby została przedłużona na kolejny czas oznaczony — bo jeśli tego nie dopełnimy, a najemca dalej zajmował będzie lokal, przedłużenie zostanie poczytane jako na czas nieoznaczony, czyli w reżimie, który bardziej sprzyja najemcy. Popularną praktyką jest też ustanowienie kaucji w wysokości miesięcznego czynszu albo dwukrotnie wyższej, jeśli nastawiamy się na wynajem studentom. Przy tej grupie klientów warto wskazać też w umowie, ile osób oprócz najemcy może zajmować nieruchomość, bo powszechna praktyka dzielenia kosztów z dodatkowymi lokatorami zwiększa w efekcie koszty wynajmującego związane ze zużyciem mieszkania.