Rynek nieruchomości ogarnęło prawdziwe szaleństwo. Mieszkania sprzedają się na pniu, a ceny szybko idą w górę. Specjaliści prognozują, że będzie jeszcze drożej.
Ceny lokali rosną dziś średnio 10-15 proc. rocznie. Jeżeli więc teraz zainwestujemy w zakup mieszkania, w przyszłości możemy sporo zarobić. Jednak nie w każdym wypadku zysk będzie jednakowy. Wiele zależeć będzie od lokalizacji.
Dużo argumentów
Decydując się na zakup nieruchomości, musimy pamiętać, że to inwestycja opłacalna, ale długoterminowa. Na duże profity trzeba więc zaczekać co najmniej 5-10 lat.
Zdaniem specjalistów z branży, najwięcej zyskamy, kupując mieszkanie w prestiżowych lokalizacjach, np. w ścisłym centrum dużych miast, bo tam ceny rosną najszybciej.
W Warszawie i Krakowie mieszkania w tych rejonach podrożały w ciągu roku nawet o 30 i 40 proc. Atrakcyjne lokale w okolicach rynku w Krakowie kosztują dziś nawet ponad 10 tys. zł za mkw.
— Rosną nawet ceny apartamentów w najlepszych lokalizacjach, mimo że wydawało się, że ich ceny były wygórowane już dwa lata temu — mówi Dariusz Karbowniczak ekspert z agencji Ober Haus Nieruchomości.
Skąd bierze się tak gwałtowny wzrost cen? Zdaniem analityków, składa się na to kilka przyczyn. Po pierwsze, ograniczona podaż mieszkań, co jest skutkiem braku aktualnych planów zagospodarowania i co znacznie ogranicza nowe inwestycje. Koniunkturę nakręcają również cudzoziemcy, którzy coraz bardziej interesują się naszym rynkiem. Inwestorzy z Hiszpanii i Irlandii kupują mieszkania w Polsce hurtowo, traktując je jako długoterminową inwestycję, licząc na zysk dopiero za co najmniej kilka lat.
Do wzrostu cen przyczynia się również dostępność kredytów. Są one tańsze i bardziej dostępne. Jest więcej promocji i oferta coraz szersza.
Przesłanką do rosnącej wartości mieszkań jest również podatek VAT.
— Teoretycznie po 2007 r. VAT na mieszkania wzrośnie do 22 proc. Jednak rząd deklaruje, że do tego czasu wprowadzi definicję budownictwa społecznego. Pozostaje jednak element niepewności. Co będzie, jeśli nie uda się wypracować konsensusu? To oznacza, że do 2007 r. mieszkania na pewno będą drożeć — ocenia Mariusz Wójcik, kierownik ds. zespołu produktów hipotecznych i ubezpieczeniowych w firmie doradców finansowych Xelion.
Kolejny powód to wejście do strefy euro.
— Nie wiemy, kiedy to nastąpi, ale im bliżej będzie tego terminu, tym większy będzie wzrost cen spowodowany głównie wzrostem zainteresowania inwestorów zagranicznych — prognozuje Mariusz Wójcik.
I wreszcie ostatni argument. Ceny naszych nieruchomości są w dalszym ciągu dużo niższe od unijnych. Dlatego zdaniem ekspertów średni roczny wzrost cen na poziomie 10, 15 proc. jest jak najbardziej realny.
Trzy razy L
Jednak nie wszystkie nieruchomości będą rosły jednakowo. Ceny mieszkań o takiej samej powierzchni różnią się w zależności od miasta, dzielnicy i lokalizacji.
Na razie wzrost cen dotyczy zarówno nowych mieszkań, jak i rynku wtórnego. W tej chwili rosną nawet mieszkania w wielkiej płycie. Jednak zdaniem ekspertów w najbliższych latach to się zmieni.
— Wzrost będzie bardziej selektywny. Ceny mieszkań w wielkiej płycie i gorszych lokalizacjach wyhamują, a nowych lokali będą nadal rosły w szybkim tempie — ocenia Mariusz Wójcik.
W co zatem warto inwestować, aby nie stracić? Według specjalistów z branży warto wybierać mieszkania o najbardziej poszukiwanym metrażu i w prestiżowej okolicy. Tylko wtedy jest szansa na to, że dużo zarobimy. Gdzie kupować? Pośrednicy wskazują na takie miasta, jak: Warszawa, Kraków, Poznań i Trójmiasto. Coraz atrakcyjniejszym rynkiem jest również Wrocław.
— Doradzałbym przede wszystkim kupno mieszkań w ścisłym centrum miast, szczególnie nowych. Powodem jest fakt, że takich lokali jest bardzo mało. A będzie ich jeszcze mniej z uwagi na ograniczoną podaż gruntów. Dobrym przykładem jest zwłaszcza Kraków, gdzie w ścisłym centrum brakuje dostępnych gruntów, dlatego buduje się tam coraz mniej. Rezultatem jest zawrotny wzrost cen w tym rejonie. Dobrą inwestycją są również mieszkania w starych kamieniach, zwłaszcza tych dobrze utrzymanych, które są np. po remoncie — przekonuje Wójcik.
Podobnego zdania jest Dariusz Karbowniczak.
— Najszybciej rosną ceny w tzw. limitowanych lokalizacjach. W Warszawie przykładem takich miejsc jest np. Powiśle, Starówka i ścisłe centrum. W takich rejonach możemy liczyć nawet na 20-proc. wzrost ceny mieszkania w skali roku. Oczywiście chodzi o nowe projekty — podkreśla.
Jego zdaniem, najbardziej opłaca się zakup dwu-, trzypokojowych mieszkań, do 70 mkw., położonych blisko centrum, bo te lokale są najbardziej poszukiwane. W Warszawie dobrym adresem jest m.in. ścisłe centrum, Mokotów, bliska Wola i bliski Żoliborz.
Jakość i marka
Zdaniem ekspertów, oprócz lokalizacji, w wypadku nowych mieszkań warto brać pod uwagę standard mieszkania, jakość wykończenia i markę dewelopera.
Według Małgorzaty Zakrzewskiej z Knight Frank Nieruchomości indywidualni inwestorzy mają coraz większe wymagania. Poszukują głównie mieszkań w kameralnych osiedlach otoczonych zielenią, dobrze skomunikowanych z centrum miasta.
Lokale położone w wieżowcach i blokowiskach cieszą się mniejszym zainteresowaniem.
— Wyjątkiem są takie projekty jak np. wieżowiec autorstwa słynnego architekta Daniela Libeskinda, który stanie w ścisłym centrum Warszawy. W tym wypadku liczy się nie tylko lokalizacja, ale też prestiż projektu — ocenia Magdalena Zakrzewska.
O dobry produkt jest jednak coraz trudniej, głównie z powodu ograniczonej podaży mieszkań.
Na rynku pojawili się więc spekulanci.
— Masowo kupują udziały w nowo budowanych inwestycjach, a potem odsprzedają je z dużym zyskiem, tuż przed zakończeniem budowy — mówi Dariusz Karbowniczak.
W tej sytuacji coraz bardziej perspektywicznym segmentem rynku są domy.
— Ten sektor ma przed sobą ogromny potencjał. Na razie ceny domów rosną dużo wolniej niż mieszkań.
Dziś za cenę lokalu w mieście można kupić dom pod miastem. Coraz więcej osób decyduje się więc na taki krok. Jednak nie każdy taki zakup będzie dobrą inwestycją. Na pewno opłaca się kupować domy na kameralnych osiedlach, bo to gwarantuje bezpieczeństwo — podkreśla Magdalena Zakrzewska.
Zdaniem ekspertów, warto inwestować w nieruchomości, korzystając z kredytu.
W takim wypadku nie liczmy jednak na duże zyski z wynajmu.
— Ceny czynszów spadają. Dlatego, jeżeli chcemy na tym zarobić, warto zainwestować w wyposażenie. Wtedy będziemy mogli liczyć na klientów korporacyjnych, a także podnieść cenę wynajmu — ocenia Mariusz Wójcik.