Mieszkanie w portfelu ma zalety, ale też wady

  • Ewa Bednarz
21-07-2014, 00:00

Kupno nieruchomości i czerpanie z niej zysku nie jest pozbawione słabości, ale wciąż cieszy się dużą popularnością wśród inwestorów

Inwestycja w mieszkanie lub dom jest taką samą inwestycją, jak kupno akcji czy obligacji i mimo że rentowność najmu spada, wciąż zyska się więcej niż na lokatach bankowych lub obligacjach skarbowych. W przyszłości zysk z nieruchomości może jako źródło stałego dochodu zastąpić (lub uzupełnić) też ZUS, OFE i IKE razem z IKZE — zwłaszcza że można kontynuować czerpanie zysków z wynajmu lub nieruchomość spieniężyć i zainwestować bezpieczniej.

WYMAGAJĄCA INWESTYCJA: Kupno mieszkania pod wynajem wiąże się także z kosztami jego urządzenia i remontów oraz czasu, który trzeba poświęcić na poszukiwanie najemców i prowadzenie rozliczeń. [FOT. ISTOCK]
Zobacz więcej

WYMAGAJĄCA INWESTYCJA: Kupno mieszkania pod wynajem wiąże się także z kosztami jego urządzenia i remontów oraz czasu, który trzeba poświęcić na poszukiwanie najemców i prowadzenie rozliczeń. [FOT. ISTOCK]

Najdrożej w stolicy

Zróżnicowanie lokat może przynieść zadowalające zyski. Im więcej składników portfela, tym większe prawdopodobieństwo osiągnięcia wyższej stopy zwrotu i ograniczenia ryzyka.

Z ostatnich analiz Home Brokera i Domiporta.pl wynika, że przeciętna rentowność najmu netto w siedmiu największych miastach oscyluje wokół 4 proc. Nie jest to dużo, ale więcej, niż dostanie się na rocznym depozycie bankowym (około 3 proc.), a bonusem może być wzrost wartości nieruchomości w przyszłości. Z wynajmu można też spłacać raty kredytu, jeżeli inwestycja była finansowana długiem.

Z wyliczeń analityków wynika, że najwięcej można zarobić na mieszkaniu w Warszawie — 4,77 proc. netto, ale trzeba też znacznie więcej zainwestować, ponieważ mieszkania w stolicy są najdroższe. Średnia cena metra kwadratowego wynosi 6,9 tys. zł — przynajmniej tak wynika ze średnich cen transakcyjnych analizowanych przez Home Brokera. Średni zysk i średnia cena oznacza, że może to być zarówno mniej, jak i więcej, dlatego tak ważny jest wybór nieruchomości, jej lokalizacja i zaplecze komunikacyjne.

W Warszawie na praskim pl. Hallera można kupić kawalerkę o powierzchni 33 mkw. za 200 tys. zł. Na Bemowie mieszkanie 46-metrowe kosztuje niecałe 300 tys. zł, a na Bielanach 57-metrowe 330 tys. zł. Ceny za metr kwadratowy wahają się od niespełna 5 tys. zł np. na Białołęce do ponad 10 tys. zł na Mokotowie. Mieszkanie na wynajem nie może być za drogie, bo i inwestycja zwracałaby się dłużej, ale nie może być też położone w dzielnicach nieskomunikowanych z uczelniami, ponieważ gros najemców to właśnie studenci.

Dla aktywnych…

Inwestycja w nieruchomości ma swoje minusy. Rynek nieruchomości podlega wahaniom cenowym, co było widoczne zwłaszcza w ciągu ostatnich siedmiu lat, choć nie tak dużym jak rynek finansowy. Nieruchomość wymaga też nieustannej troski i dobrego zarządzania. Powinno się ją traktować jak każde inne aktywa, z których realizuje się zyski w określonym czasie. Przed kupnem nieruchomości powinno się przeprowadzić analizę opłacalności inwestycji, tak jak robi się to przy kupnie akcji.

Jaka wartość nieruchomości

Wartość taką można określać na kilka sposobów. Obejmuje ona wycenę rynkową, odtworzeniową, katastralną i prognozę bankowo-hipoteczną. Dla inwestora najważniejsza jest wartość rynkowa, którą stanowi przewidywana cena możliwa do uzyskania na rynku. Zależy ona od ceny transakcji, rynkowych stóp dyskontowych i możliwości uzyskania dochodów z nieruchomości. Porównanie wartości rynkowej z wartością odtworzeniową, czyli równą kosztom jej odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia, świadczy o wysokiej renomie lokalizacji. Duży wpływ na wzrost wartości nieruchomości ma również plan zagospodarowania przestrzennego, np. planowane inwestycje handlowe, budowa autostrady czy metra.

Przy wyborze instrumentu finansowego trzeba się kierować przede wszystkim oczekiwaną stopą zwrotu z inwestycji, akceptowanym poziomem ryzyka i kosztami ewentualnej transakcji. Duże znaczenie ma również płynność rynku. Nieruchomości przestały należeć do instrumentów inwestycyjnych o niskim ryzyku, dziś ryzyko jest średnie. Przyniesie jednak zadowalające zyski tylko tym inwestorom, którzy mają wyczucie rynku i potrafią umiejętnie zarządzać nieruchomością.

Analizę opłacalności inwestycji w nieruchomości zaczyna się od oszacowania stopy zwrotu, na którą składa się, podobnie jak w przypadku akcji, dywidenda, czyli roczny napływ gotówki, którą można wygenerować, i ewentualny wzrost ceny samej nieruchomości. Dywidenda pozostanie po odliczeniu kosztów napraw, ubezpieczenia i utrzymania.

Natomiast wzrost wartości nieruchomości może być różny. W długim terminie na ogół się jednak nie traci. Wystarczy przypomnieć, że na początku lat 90. kamienice sprzedawane były po 30 tys. zł i mimo załamania rynku w 2007 r., po 20 latach i tak zysk jest wysoki. Ale o takim skoku cen nie ma już dziś mowy.

…i mających czas

Inwestycja w nieruchomość wiąże się też z wysoki kosztami nie tylko na początku — przy kupnie, ale również przy finalizacji sprzedaży. Zyski można jednak zwiększyć, minimalizując koszty transakcji, które w przypadku nieruchomości są dużo wyższe niż przy innych inwestycjach. Sprzedając akcje o wartości 500 tys. zł, zapłacimy 2 tys. zł prowizji. Sprzedaż domu wartego 500 tys. zł jest związana z dodatkowymi opłatami przekraczającymi nawet 40 tys. zł.

Może się też okazać, że trzeba ponieść dodatkowe koszty przygotowywania własności na sprzedaż, żeby osiągnąć satysfakcjonującą cenę. Nie bez znaczenia jest także czas, który trzeba poświęcić przy załatwianiu wszystkich formalności. Transakcje są niewątpliwie kosztowne i czasochłonne, warto więc przeanalizować ich opłacalność, zanim zdecydujemy się na zmiany w portfelu inwestycyjnym, ale inwestycja może być też znacznie bardziej opłacalna i mniej ryzykowna niż inna, np. w sztukę, z której dywidendy się nie czerpie.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Ewa Bednarz

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / Mieszkanie w portfelu ma zalety, ale też wady