Liczba transakcji zawieranych na krajowym rynku nieruchomości wynosi obecnie około 450 tys. rocznie. W najbliższych latach wielkość ta może wzrosnąć do 600 – 700 tys. Osiągnięciu takiego poziomu rozwoju sprzyja m.in. współpraca między gminami a podmiotami inwestującymi w nieruchomości.
— Gminy mają do dyspozycji instrumenty pozwalające im wpływać na sytuację na lokalnych rynkach nieruchomości. Najważniejsze z nich to uchwalane przez gminy miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, wyznaczające strategię rozwoju i przyciągające konkretnych inwestorów — twierdzi Jacek Kolibski, wiceprezes Krakowskiego Instytutu Nieruchomości (KIN).
W aktywnym uczestnictwie gmin w działaniach na rynku nieruchomości pomaga jego systematyczny monitoring.
— Umożliwia on władzom samorządowym planowanie przestrzenne, tworzenie strategii rozwoju gospodarczego i zarządzania majątkiem komunalnym oraz promocję miasta wśród inwestorów — mówi Jacek Kolibski.
Najlepszym rozwiązaniem byłoby prowadzenie monitoringu przez instytucję nie związaną bezpośrednio z władzami samorządowymi. Raporty opracowane w wyniku analiz wszystkich transakcji zawieranych na rynku nieruchomości powinny być powszechnie dostępne np. na gminnych stronach internetowych i zawierać informacje na temat: ilości zawartych transakcji, cen w poszczególnych częściach czy dzielnicach gminy, dostępnych nieruchomości i ich sąsiedztwa, infrastruktury, planów zagospodarowania przestrzennego oraz planowanych inwestycji.
— Podanie takich informacji do wiadomości publicznej zdejmuje z władz podejrzenia o nieuczciwość. Takie otwarte działania umożliwiają także inwestorom podejmowanie decyzji opartych na racjonalnej analizie sytuacji — podkreśla Jacek Kolibski.
Analitycy KIN uważają, że raporty, które są wynikiem analiz transakcji na rynku, powinno się publikować raz na rok. Umożliwia to bowiem wykluczenie zjawiska sezonowości inwestycji na rynku nieruchomości oraz w miarę obiektywne uśrednienie danych statystycznych. Krótszy okres między kolejnymi publikacjami mógłby wywołać niesłuszne wrażenie wzrastających cen gruntów np. w wyniku dokonania transakcji o szczególnie dużej wartości, ale wyjątkowej w warunkach danego regionu. Dłuższy z kolei mógłby spowodować, że władze i inwestorzy przeoczą moment wystąpienia niekorzystnych zjawisk na rynku np. deprecjacji jakiegoś rejonu gminy lub dzielnicy miasta.
Szczególnie ważną rolę może spełnić monitoring w procesie zarządzania przez gminę własnym, często niemałym majątkiem.
— Gmina nie może traktować własnych nieruchomości wyłącznie jako źródła zysku. Przede wszystkim powinny być one regulatorem poziomu cen. Racjonalne uwalnianie zasobów może zahamować nagły spadek cen, niekorzystny dla podmiotów działających już na danym terenie. Może również powstrzymać szybki wzrost wartości nieruchomości, który prowadzi do zmniejszania się napływu inwestycji na teren gminy — podkreśla Jacek Kolibski.
Niekontrolowana sprzedaż np. mieszkań komunalnych może naruszyć równowagę cen w stosunku do nowych inwestycji mieszkaniowych. Prowadzi to do spadku ceny za metr kwadratowy w nowo wybudowanych domach. Tym samym inwestor oraz jego klienci ponoszą straty wyłącznie w wyniku nieodpowiedzialnego zachowania władz samorządowych, które najczęściej nie ponoszą żadnych nakładów, aby mieszkania te pozyskać. Takie zdarzenie dodatkowo zmniejsza także zainteresowanie innych podmiotów gospodarczych budowaniem na tym terenie, co w dłuższym czasie jest niekorzystne dla gminy.
— Gospodarowanie przez gminę własnym majątkiem w żaden sposób nie może prowadzić do deprecjacji nieruchomości wybudowanych na jej terenie przez inwestorów — podkreśla stanowczo Jacek Kolibski.
Typowym przykładem na wykorzystanie wniosków z monitoringu jest polityka władz Krakowa w stosunku do nieruchomości znajdujących się na terenie dzielnicy Krowodrza. Jej atutem była tradycyjnie dobra opinia tej części miasta oraz znajdująca się na jej terenie Wola Justowska, postrzegana jako najelegantsza część Krakowa.
— Uwalnianie w odpowiednim czasie terenów pod zabudowę mieszkaniową spowodowało harmonijny napływ do dzielnicy inwestycji w budownictwo mieszkaniowe, a wsparcie ich odpowiednim planem miejscowego zagospodarowania przestrzennego zaowocowało lokowaniem poszczególnych typów zabudowy (jednorodzinnej i wielorodzinnej) w przeznaczonej dla nich części dzielnicy. Uchroniło to Krowodrzę przed spadkiem cen nieruchomości i jednocześnie umożliwiło ich napływ w pożądanej wielkości — podkreśla Jacek Kolibski.
I tak w 2001 r. na łączną kwotę ponad 204 mln zł zainwestowanych w niezabudowane działki na terenie Krakowa, w Krowodrzy zainwestowano ponad 54 mln zł. Na terenie tej dzielnicy zarejestrowano 371 transakcji kupna działek o łącznej powierzchni około 587 tys. mkw.
Także w Chorzowie zastosowanie elementów monitoringu rynku i elementów planistycznych spowodowało zainteresowanie poprzemysłową, a więc trudną do zagospodarowania częścią miasta.
— Za pieniądze Phare wybudowano tu drogę prowadzącą w głąb zabudowań poprzemysłowych. Inwestycję tę wsparto planem zagospodarowania przestrzennego, lokującym tu obiekty o charakterze centrotwórczym, a także produkcyjnym i usługowym. W tej chwili wokół niej powstają już pierwsze zakłady — tłumaczy Jacek Kolibski.
Projektowane są kolejne inwestycje, które mogą stworzyć nowe miejsca pracy, a co za tym idzie — doprowadzić do pełnej rewitalizacji tej części miasta.