Agencja Colliers International opublikowała raport na temat warszawskiego rynku nieruchomości biurowych w drugim kwartale 2003 r.
Jak wynika z danych, był to kolejny okres rozczarowań. Ponownie rynek biur zlokalizowanych poza centrum miasta osiągnął lepsze wyniki od tego w śródmieściu.
Zgodnie z raportem, w centrum w II kwartale roku wynajęto zaledwie 9 tys. mkw. Do ważniejszych transakcji tego okresu należy zaliczyć wynajęcie przez firmy McKinsey & Company Poland oraz Bank Amerykański łącznie 4,5 tys. mkw. powierzchni biurowej w Metropolitanie.
Interesujące jest to, że popyt w pierwszej połowie 2003 r. był trzy razy większy niż w analogicznym okresie roku ubiegłego. Trzeba jednak zaznaczyć, że w 27 proc. stanowiły go renegocjacje umów.
Raport potwierdza wysoki współczynnik wolnych powierzchni klasy A w centrum Warszawy. Wyniósł on 16,22 proc. W porównaniu z końcem 2002 r. uległ on obniżeniu o 3,5 proc. Jednak nowe inwestycje, które mają trafić na rynek do końca 2003 r., spowodują ponowny wzrost tego współczynnika.
Blisko 400 punktów bazowych współczynnika wolnej powierzchni pochodzi z Warsaw Trade Tower oraz City Gate. Nie można ich porównać do nowych obiektów w centrum, ale mają one znaczący wpływ na marketing takich nieruchomości jak Saski Crescent i Metropolitan.
Odnotowano natomiast dalszy spadek stawek czynszów. Dotyczy to zwłaszcza biurowców na granicy centrum, w przypadku których deweloperzy stosowali ogromne zachęty finansowe w celu przyciągnięcia najemców. Z kolei wysokiej jakości budynki w centrum nadal osiągały czynsze na poziomie 21 USD za mkw.
Nieco lepiej przedstawiała się sytuacja poza centrum, gdzie w II kwartale 2003 r. wynajęto 20 tys. mkw. Najemcami były głównie firmy z branży usług finansowych oraz reklamowe i PR, dokonujące relokacji lub zwiększające standard i wynajmowaną powierzchnię. Wiele z nich chciało zredukować wysokie koszty najmu powierzchni w centrum Warszawy.
W pierwszej połowie 2003 r. aktywność rynkowa poza centrum wyniosła 46 tys. mkw. Jest to podobny wynik do roku ubiegłego.
Pocieszający jest fakt, że współczynnik wolnych powierzchni poza śródmieściem obniżył się do 12,67 proc. Jest to najniższa wartość licząc od pierwszej połowy 2001 r., kiedy to wynosił on 8,23 proc.
Obniżeniu uległy także czynsze, średnio o 2 USD za mkw. Ich spadek spowodował redukcję współczynnika wolnych powierzchni w klasie A.
Wywoławcze stawki czynszów kształtowały się na podobnym poziomie jak w I kwartale — między 17 USD a 22 USD za mkw. Zmieniła się zaś wysokość efektywnych stawek czynszów, które wynosiły między 10 a 14 USD za mkw.
Przewiduje się, że w II połowie tego roku oferta rynkowa wzbogaci się 110 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej.
Eksperci z Colliers International podkreślają, że w 2004 r. warszawski rynek biurowy będzie należeć do najemców, którzy będą mogli podpisywać długoterminowe umowy najmu na korzystnych warunkach i po niższych cenach rynkowych. Zauważają także, że najemcy coraz uważniej analizują opłaty eksploatacyjne. Powoduje to, że właściciele i zarządcy mogą mieć większe trudności z usprawiedliwieniem procentowej prowizji od przychodu za zarządzanie nieruchomością. Powoli normą staje się stała stawka za zarządzanie.