Nabywców stać głównie na tanie mieszkania
Budowanie osiedli na obrzeżach miast to rynkowa konieczność
Zdania deweloperów na temat tego, czy warto inwestować na obrzeżach miast, są podzielone. Według jednych te tereny stanowią przyszłość, ponieważ wiążą się z tanimi mieszkaniami, których brakuje na rynku. Inni natomiast takie postępowanie uważają za pójście na łatwiznę.
Cena mieszkania na rynku pierwotnym zależy przede wszystkim od wartości gruntu, na którym budynek został wybudowany. Chcąc kupić nowe mieszkanie po niskiej cenie powinniśmy się liczyć z tym, że jego lokalizacja będzie mało atrakcyjna.
Właściwy kierunek
Dla przeciętnego klienta największe znaczenie przy zakupie mieszkania ma cena. Niskie ceny kuszą zwłaszcza młodych ludzi, których nie stać na osiedlenie się w centrum miast. Jest jednak na rynku spora liczba osób, które decydują się na zamieszkanie poza głośnym centrum miasta.
Zdaniem Agaty Więsek z firmy Unibud Development, cena za mieszkanie cały czas odgrywa większą rolę niż lokalizacja i dogodne połączenia komunikacyjne.
— Budowanie osiedli poza centrami i na obrzeżach miast to rynkowa konieczność. Co prawda nie jest ona związana z preferencjami klientów. Większość ludzi chciałaby mieszkać w centrum, jednak ich po prostu na to nie stać — uważa Artur Pietraszewski, analityk rynku mieszkaniowego.
Jak informuje Krzysztof Bochus, dyrektor biura marketingu J.W. Constrution, jego firma od początku obrała strategię koncentrowania swoich inwestycji głównie w rejonie obrzeży miast, gdzie działki pod zabudowę są tańsze.
— W roku 2000 oddaliśmy do użytku 2,3 tys. mieszkań. Rok wcześniej liczba ta była niższa o blisko 200. Przez 7 lat naszej działalności powstało około 8 tys. mieszkań. Większość z nich znajduje się właśnie na obrzeżach miasta. Wyniki firmy wskazują, że obrany przez nas kierunek jest właściwy. Poza tym uważam, że szansę rozwoju mają raczej te firmy, które budują mieszkania dla przeciętnych ludzi, którzy nie mogą sobie pozwolić na zakup drogiego apartamentu np. w centrum Warszawy. Poza tym wszystkie badania wykazują, że nadal największe zapotrzebowanie jest na niewielkie mieszkania — dodaje.
Ponieważ dobre połączenia komunikacyjne wciąż liczą się przy wyborze mieszkania, firma Dom Development w przypadku budownictwa wielorodzinnego decyduje się na bliskie obrzeża miasta. Regiony bardziej oddalone pozostawia natomiast dla domków jednorodzinnych.
— Sztuką jest wybrać takie miejsce pod inwestycję, by po jej zakończeniu znaleźli się na nią chętni. Dużo mieszkań budujemy na warszawskim Tarchominie. Do tej pory oddaliśmy około 2 tys. mieszkań i planujemy kolejne 1,5 tys. mieszkań. Wydaje mi się, że ta okolica nie należy już do obrzeży. Dla mnie są nimi Marki, Ząbki czy Zielonka — twierdzi Jarosław Szanajca, prezes firmy Dom Development.
— Najważniejszym kryterium przy sprzedaży mieszkania jest oczywiście lokalizacja. Trzeba jednak pamiętać, że gdy nabywcy nie należą do najzamożniejszych, to najważniejszym kryterium staje się cena — twierdzi Artur Pietraszewski, analityk rynku mieszkaniowego.
Czy to się opłaca
Zdaniem części deweloperów, za większym zainteresowaniem mieszkaniami w centrum miast przemawia fakt, że ich wartość z roku na rok będzie rosła.
— Taka tendencja utrzymuje się od dłuższego czasu. Zatem można być pewnym, że w przyszłości nie straci się na tej inwestycji — wyjaśnia Jarosław Szanajca.
Natomiast sytuacja z mieszkaniem na obrzeżach może ukształtować się różnie. W przypadku, gdy rozwój miasta pójdzie w innym kierunku niż przypuszczano, mogą powstać trudności z jego zbyciem za rozsądną cenę. Zachodzi też duże prawdopodobieństwo powstania jeszcze kilku równie tanich osiedli, wybudowanych przez konkurencyjne firmy, które postawiły na inwestycje na obrzeżach miast. To dodatkowo może spotęgować problemy przy sprzedaży lokalu.
— Nie wydaje mi się, by mogła zaistnieć taka sytuacja. Nawet gdy wiele firm przeniesie się w oddalone od miasta regiony, to i tak będzie istniał popyt na te mieszkania. Z roku na rok liczba zainteresowanych takimi mieszkaniami rośnie. Poza tym firmy budujące solidnie, dotrzymujące terminów realizacji przedsięwzięcia, zawsze znajdą chętnych — tłumaczy Agata Więsek.
Krzysztof Bochus nie obawia się konkurencji. Nie uważa też, by za parę lat mogły istnieć jakieś problemy ze sprzedażą mieszkań.
— Inwestycje w nieruchomości zawsze są jednymi z bardziej intratnych — dodaje.
Zdaniem Jarosława Szanajcy, firmy budujące na obrzeżach idą po najmniejszej linii oporu. Według niego, powinny one włożyć więcej wysiłku i poszukać niedrogiej działki bliżej centrum miasta, by tam zbudować mieszkania za rozsądną cenę. W ten sposób będą miały szansę powstać niedrogie, dobrze zlokalizowane lokale.
Różnice między działkami w mieście a poza nim mogą dochodzić nawet do 50 proc. W centrum Warszawy za mkw. działki trzeba zapłacić około 1 tys. USD (około 4,4 tys. zł), a na obrzeżu miasta, na przykład na Tarchominie, kwota ta spada i wynosi 50-150 USD (220-660 zł).
Największą grupę klientów firm deweloperskich stanowią osoby, które planują kupić mieszkanie, którego cena nie przekracza 900 USD za mkw.