Rynek deweloperski wchodzi w nowy etap rozwoju. Niesolidni inwestorzy znikają. Wiarygodność deweloperów ma coraz większy wpływ na decyzje klientów.
Firma REAS Konsulting zidentyfikowała 192 firmy deweloperskie i spółdzielnie mieszkaniowe, działające na stołecznym rynku w latach 2001-04. Z raportu wynika, że rynek jest bardzo zróżnicowany. Niewielki procent stanowią firmy, które realizują kilka inwestycji w roku. Zdecydowana większość, bo aż 56 proc. to firmy, które w ciągu ostatnich czterech lat zrealizowały tylko jedną inwestycję. Wiele z nich po zakończeniu budowy wogóle rezygnuje z dalszej działalności. Prawie jedna czwarta warszawskich deweloperów buduje raz na dwa lata, a jedna dziesiąta raz na rok. Zaledwie 3 proc. to firmy, które mają na swoim koncie siedem i więcej inwestycji w ciągu roku.
— Ponad połowa badanych firm pojawiła się na rynku i szybko zniknęła. Znaczna część z nich prawdopodobnie była nastawiona na szybki zysk. Niestety, wiele inwestycji nie zakończyło się pomyślnie dla klientów. Niska jakość realizacji, brak doświadczeń, a czasem świadome działania były powodem, skierowania wielu spraw do sądu — mówi Paweł Sztejter z doradczej firmy REAS Konsulting.
Zdaniem Mirosława Aleksandra, prezesa firmy S. E. T. A Development, to tylko statystyki.
— Wiele firm na co dzień z działalnością deweloperską nie ma nic wspólnego. Decydują się na inwestycje budowlane, bo np. wykupiły grunt. Inne rozpoczynają działalność, licząc na szybki zysk. Zdarza się też, że jest to sposób na zmianę działalności firmy — mówi Mirosław Aleksander.
Opinia
Z badań REAS Konsulting wynika, że opinia o deweloperze obok bezpieczeństwa i funkcjonalności mieszkania to jedno z najważniejszych kryteriów przesądzających o wyborze.
— Ponad połowa naszych respondentów zdecydowanie odrzuca możliwość nabycia mieszkania budowanego przez nową, nieznaną firmę — mówi Paweł Sztejter.
Jego zdaniem, solidność i utrwalona marka stają się więc dziś najlepszą rekomendacją. Wiarygodna firma nie musi być duża. Liczy się przede wszystkim dobra opinia. Deweloperzy pracują na nią latami, realizując swoje inwestycje.
Podobnego zdania jest Mirosław Aleksander.
— Na rynku jest miejsce zarówno dla dużych firm jak i małych. Potocznie mówi się, że firmy małe to spółki, które mają na swoim koncie np. jedną budowę w roku. Moim zdaniem, duża firma to taka, której zysk z zainwestowanego kapitału jest wysoki. Podział na małych i dużych nie jest więc najważniejszy — twierdzi Mirosław Aleksander.
Według niego, większe znaczenie ma przygotowanie inwestycji.
— Gdy duża firma, prowadzi kilka inwestycji i słabo przygotuje jedną z nich, rzutuje to na pozostałe. Przedsiębiorstwa, które koncentrują się na jednej inwestycji, mają większą szansę na profesjonalną realizację — mówi Mirosław Aleksander.
Przeprowadzone przez REAS Konsulting badania wskazują też na wzrost wiedzy klientów na temat bezpieczeństwa transakcji.
— Klienci coraz rzadziej decydują się na podpisanie umów z deweloperami nie mającymi żadnego doświadczenia — mówi Paweł Sztejter.
Coraz większy wpływ na ich decyzje ma też architektura i estetyka otoczenia budynku, a zwłaszcza sąsiedztwo terenów zielonych. Bliskość hałaśliwej ulicy i brak balkonu dyskwalifikuje każdą mieszkaniową ofertę.
Rynek inwestora
Dziś sytuacja deweloperów radykalnie się zmieniła. Jeszcze rok temu, aby zdobyć klientów, prześcigali się w promocjach. Dziś — popyt przewyższa podaż. To deweloperzy dyktują warunki.
— Niedawno mieliśmy rynek klienta, dziś znów mamy rynek inwestora — mówi Paweł Sztejter.
To rezultat znacznego zmniejszenia liczby inwestycji. Powodem jest brak planów zagospodarowania przestrzennego. Deweloperom trudniej jest więc zdobyć pozwolenie na budowę.
Coraz mniej jest też gruntów, na których można realizować inwestycje. Efektem jest gwałtowny wzrost ich cen.
— Skala podaży zależy dziś głównie od uchwalenia nowych planów zagospodarowania Deweloperzy kupują dziś grunty, które mają aktualne plany, ale niekonieczne w dogodnej dla nich lokalizacji — mówi Sztejter.
Cena i standard
Na zakup atrakcyjnej działki mogą sobie dziś pozwolić nieliczni, którzy cieszą się wiarygodnością w oczach banków, a także klientów. Powoli z rynku zaczynają więc znikać niesolidni inwestorzy.
Na rynku dominują dziś przede wszystkim mieszkania drogie, głównie apartamenty. Dotychczas segment apartamentów — czyli mieszkań droższych (powyżej 4 tys. za mkw.) wynosił od 3 do 5 proc. Dziś jest to 10 proc. i nadal rośnie.
— Inwestycje, które dziś są w sprzedaży, przygotowywane były jeszcze w okresie zastoju na rynku. Z reguły realizują je zagraniczni deweloperzy, którzy dysponują odpowiednim kapitałem. Mają one dogodne lokalizacje, co tłumaczy wysokie ceny — uważa Paweł Sztejter.
W porównaniu z ubiegłymi latami coraz mniej jest więc tanich lokali.
Systematycznie rośnie też cena metra kwadratowego. W 2004 r. 1 mkw. mieszkania w Warszawie podrożał z 3892 do 4323 zł. Jednocześnie poprawia się jakość nowo oddawanych mieszkań.
Zdaniem Pawła Sztejtera, to kolejny znak, że rynek powoli dojrzewa.