Najbezpieczniejsze są biura

Agnieszka Zielińska
opublikowano: 21-09-2010, 00:00

Na rynku nieruchomości komercyjnych rośnie aktywność inwestorów, podobnie jak liczba transakcji najmu nowych biur.

Poprawia się koniunktura we wszystkich sektorach rynku nieruchomości

Na rynku nieruchomości komercyjnych rośnie aktywność inwestorów, podobnie jak liczba transakcji najmu nowych biur.

Po ponad dwóch latach spadków w pierwszej połowie roku wartość transakcji sprzedaży wyniosła już ponad miliard euro — wynika z najnowszego raportu "Marketbeat" firmy doradczej Cushman Wakefield. To trzykrotnie więcej niż w tym samym okresie ubiegłego roku i prawie o 50 procent więcej w porównaniu z całym 2009 r.

Pozytywne zaskoczenie

— Prawie 60 proc. wartości transakcji inwestycyjnych dotyczy sektora biurowego, który jest uważany przez potencjalnych kupujących za najbezpieczniejszy sektor rynku nieruchomości komercyjnych — mówi Wojciech Pisz, dyrektor grupy rynków kapitałowych w Cushman Wakefield.

Jego zdaniem pozytywów jest więcej. Należy do nich m.in. ożywienie na rynku nieruchomości handlowych zapoczątkowane jeszcze w pierwszym półroczu. Największy wzrost odnotował jednak nieoczekiwanie segment nieruchomości magazynowo-dystrybucyjnych.

— W pierwszej połowie roku na magazynowym rynku inwestycyjnym zawarto transakcje na ponad 200 mln EUR, czyli dwa razy więcej niż na rynku powierzchni handlowych — informuje Wojciech Pisz.

Dla porównania, w tym samym okresie ubiegłego roku nie podpisano w tym segmencie ani jednej umowy, a w całym 2009 r. kontrakty opiewały na około 45 mln euro.

Są też minusy

Ożywienie powróciło również na rynek biurowy.

— Wyniki kwartalne są o wiele niższe niż w rekordowym roku 2008, ale znacznie lepsze niż w 2009 roku — ocenia Katarzyna Opalska, analityk z działu wycen i doradztwa Cushman Wakefield.

Według niej dzięki obniżkom czynszów i licznym zachętom wzrosła liczba transakcji najmu.

— Dużą część stanowiły jednak renegocjacje umów, a tylko znikomą nowe umowy, zwłaszcza przedwstępne. W tym kontekście przełomową transakcją jest wynajem budynku Platinum Business Park IV przez firmę Aviva — wskazuje Katarzyna Opalska.

Poza tym podaż nowych biur wciąż jest wyższa niż popyt. W rezultacie poziom biurowych pustostanów w Warszawie wynosi prawie 8 proc. Deweloperzy wciąż mają problemy z pozyskaniem finansowania nowych projektów, więc wstrzymują się z realizacją wielu inwestycji. Z raportu Cushman Wakefield wynika, że w pierwszej połowie roku w Warszawie oddano do użytku osiem obiektów o łącznej powierzchni prawie 135 tys. mkw. W stolicy jest już ponad 3,38 mln mkw. biur.

Konsekwencje kryzysu dają się we znaki także rynkom regionalnym, gdzie popyt na biura się nie zwiększył, choć czynsze padają. Zdaniem autorów raportu, na nowe inwestycje biurowe poza stolicą zdecydują się tylko najwięksi deweloperzy.

Ożywienie na rynku nieruchomości obiektów handlowych to kolejny pozytyw odnotowany w raporcie. Dotyczy to jednak głównie rynku inwestycyjnego, a nie nowej podaży. W tym drugim przypadku można mówić wyłącznie o spadkach.

Czas dla najemców

W pierwszych sześciu miesiącach roku oddano do użytku tylko około 250 tys. mkw. powierzchni handlowej, co stanowi zaledwie 55 proc. podaży z tego samego okresu 2009 r.

Według ekspertów, to najemcy dyktują teraz warunki. Najwyższe czynsze w centrach handlowych w Warszawie to 80 EUR miesięcznie za mkw., a w innych miastach 45 EUR. Najwięcej płaci się za wynajem lokali przy głównych ulicach handlowych Warszawy i Krakowa — od około 77 do 83 EUR.

Zagraniczni inwestorzy interesują się głównie najlepszymi obiektami handlowymi w dobrym miejscu i z atrakcyjną ofertą najemców, którzy z kolei modyfikują strategie rozwoju.

— Sektor spożywczy rozwija się dziś głównie w oparciu o supermarkety i sklepy osiedlowe. Z powodu zastoju na rynku mieszkaniowym ograniczyli plany rozwoju także sprzedawcy materiałów budowlanych i sprzętu gospodarstwa domowego. Z kolei firmy odzieżowe przestały się rozwijać w małych miastach, ale nadal szukają powierzchni w średnich i dużych aglomeracjach. Nadal rozwija się gastronomia, ale głównie w ośmiu największych miastach — zauważa Katarzyna Michnikowska, starszy analityk z działu wycen i doradztwa Cushman Wakefield.

Budowa na zlecenie

Raport obejmuje również sytuację na rynku magazynowym. Podaje, że w pierwszej połowie roku oddano do użytku tylko około 80 tys. mkw. powierzchni magazynowej. Trwa zaś budowa około 265 tys. mkw., z czego większość to siedziby firm, czyli inwestycje na zlecenie przyszłego najemcy.

Nie poprawiły się warunki inwestowania. Dlatego, zdaniem autorów raportu, deweloperzy, rozpoczynając inwestycje, muszą mieć już na wstępie przynajmniej częściowo skompletowaną listę najemców.

Okiem eksperta

Andrzej Brochocki, wspólnik zarządzający Kancelarii Brochocki Nieruchomości

Najemcy nadal tną koszty

Oznaki ożywienia na rynku wynajmu nieruchomości biurowych widać od ponad pół roku. Dotyczy to zarówno większych, jak i mniejszych powierzchni. Ale jest to dalekie od tego, co się działo na przełomie lat 2007 i 2008. Najemcy szukają przede wszystkim okazji — chcą taniego biura, ale o wysokim standardzie, by wykorzystać sprzyjającą koniunkturę.

Gorzej jest w centrum Warszawy, gdzie podaż wolnej powierzchni jest nadal wysoka, a klienci bardziej wymagający.

Wciąż największym problemem jest pozyskanie finansowania inwestycji. Za to najemcy coraz odważniej patrzą w przyszłość i są bardziej skłonni do zawierania długoterminowych umów.

Stolica wciąż jest głównym i najważniejszym miejscem wynajmu biur, ale wiele firm, w tym międzynarodowe koncerny, kierując się optymalizacją kosztów, decyduje się na zakładanie centrów BPO w innych miastach — Krakowie, Łodzi czy Wrocławiu, gdzie stawki czynszu są niższe.

Okiem eksperta

Radosław Sieroń, partner Mermaid Properties

Decyzje długo się rozważa

Ostatnio wzrósł popyt na nasze powierzchnie biurowe, zarówno w Libra Business Centre w Warszawie, jak i w łódzkim Cross Point.

W stolicy biura wynajmują duże firmy o ustabilizowanej pozycji na polskim rynku, a w Łodzi klienci, którzy chcą przenieść działalność z zagranicy do Polski — przede wszystkim sektor BPO.

Według mnie trwały powrót koniunktury zależy przede wszystkim od spokoju na rynku finansowym. Każde zawirowanie, np. takie jak niedawne wydarzenia w Grecji, natychmiast powoduje odłożenie decyzji o wynajmie. Takie umowy to zobowiązanie długookresowe, zwykle powyżej pięciu lat, więc firmy są bardzo ostrożne.

W Polsce głównym zagrożeniem dla koniunktury jest oczywiście rosnący dług publiczny. Rynki finansowe, zwłaszcza w świetle kryzysu greckiego, mogą odebrać sygnały o przekroczeniu kolejnych progów alarmowych jako ostrzeżenie przed angażowaniem się w naszym kraju.

Okiem eksperta

Jerzy Dobrowolski,

dyrektor działu wycen i doradztwa Cushman Wakefield

Ostrożnie z optymizmem

Ożywienie na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce utrzyma się przez co najmniej dwa lata. Przemawia za tym to, że światowy kryzys przetrwaliśmy w dość dobrej kondycji. Polska utrzymuje wysoką pozycję w notowaniach firm ratingowych. Rynek nieruchomości komercyjnych nie jest jednak w 100 proc. przewidywalny. Prognozy mogą się nie sprawdzić jeśli nadejdzie druga fala kryzysu. Jeżeli uderzy w Stany Zjednoczone, będzie to miało wpływ i na Europę.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Agnieszka Zielińska

Być może zainteresuje Cię też:

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu