Nastroje się poprawiają

  • Marta Sieliwierstow
opublikowano: 24-07-2012, 00:00

Magazyny: Deweloperzy budują więcej, ale tylko gdy mają pewnego najemcę

Już pierwsze miesiące 2012 r. pokazały, że sytuacja na rynku magazynowym, po kilku nienajlepszych latach, zaczyna się wreszcie poprawiać. Tylko w I kwartale deweloperzy oddali do użytku aż 215 tys. mkw. magazynów, co stanowiło 60 proc. powierzchni oddanej w całym 2011 r.

Jednocześnie podpisano umowy najmu na prawie 480 tys. mkw. Pod względem struktury transakcji, dominowały nowe umowy — ponad 68 proc. łącznego popytu. Umowy renegocjowane stanowiły około 25 proc., a najmu dodatkowej powierzchni — 7 proc. transakcji. Według najświeższych dostępnych danych w marcu 2012 w Polsce było 7,2 mln mkw. magazynów.

— Od początku roku popyt na powierzchnie magazynowo-przemysłowe jest na zadawalającym poziomie. W pierwszym półroczu 2011 r. osiągnęliśmy bardzo podobny wynik wynajętej powierzchni, również powyżej 160 tys. mkw., co oznacza że występuje stałe zainteresowanie obiektami produkcyjno-magazynowymi. Zawsze drugi kwartał jest lepszy pod względem aktywności najemców i deweloperów — ocenia Robert Dobrzycki, partner zarządzający na Europę Środkowo-Wschodnią Panattoni Europe.

Niezmienne upodobania

Od lat wśród najaktywniejszych najemców są firmy logistyczne, transportowe i kurierzy. Nie mniejszą rolę odgrywają firmy sprzedające dobra szybko zbywalne i sieci handlowe.

— Po bardzo aktywnym początku roku rynek się nie zatrzymał, rozkład z podziałem na branże jest mniej więcej taki sam. Wzrasta aktywność operatorów logistycznych, którzy tradycyjnie dominują na rynku. Tuż za nimi plasują się sieci handlowe. Na południu Polski pojawili się nowi najemcy z sektora motoryzacyjnego. Kilka firm z tej branży zmieniło lokalizacje. To obok firm specjalizujących się w lekkiej produkcji, najaktywniejsza grupa najemców na Górnym i Dolnym Śląsku — mówi Wojciech Dachniewski, negocjator w dziale powierzchni przemysłowych i magazynowych Cushman & Wakefield.

Duże zainteresowanie zagranicznych przedstawicieli branży motoryzacyjnej lokowaniem w Polsce centrów produkcji dostrzega również Robert Dobrzycki. Dodaje, że obecnie dużo firm łączy przestrzeń przemysłową i magazynową — zapewniając niemal pod jednym dachem miejsce do składowania zarówno surowca wyjściowego, który powinien znajdować się jak najbliżej fabryki, jak i dla produktu gotowego.

Ostrożności nigdy dość

Mimo zadowolenia z sytuacji na rynku deweloperzy nadal z dużą ostrożnością podchodzą do nowych inwestycji. Począwszy od 2009 r. stałym sposobem na inwestowanie w tym sektorze stało się budowanie magazynów dla konkretnych najemców, z którymi inwestorzy podpisują umowy jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Taki system daje gwarancję przyszłych dochodów, a ponadto ułatwia uzyskanie finansowania w banku. Drugim od kilku lat niezmiennym sposobem działania deweloperów magazynowych jest podpisywanie umów przedwstępnych tzw. pre-let z kilkoma najemcami na 30 do 100 proc. powierzchni budowanego obiektu.

— Trudno oszacować jak długo utrzyma się taki model biznesowy. Wszystko zależy od popytu. Rozwój rynku powierzchni magazynowych w głównej mierze determinujesiła nabywcza gospodarki. Tempo zwiększania się powierzchni magazynowej zależy od rozwoju handlu i przemysłu, a także aktywności stref ekonomicznych. Również koniunktura na rynku e-commerce może się przełożyć na wzrost popytu na nowoczesną powierzchnię magazynową, ze względu na bezpośrednią dystrybucję z magazynu do końcowego klienta, który kupił produkt on-line — prognozuje Bartosz Mierzwiak, wiceprezes Prologis w Polsce.

Rynek inwestycji w magazyny i obiekty logistyczne jest w Polsce ciągle na wczesnym etapie rozwoju i nie zawiera się na nim zbyt wielu transakcji. W 2010 r. zamknięto dziewięć transakcji o łącznej wartości ponad 240 mln EUR. W 2011 r. transakcji było sześć, a ich łączna wartość wyniosła ponad 130 mln EUR. W pierwszej połowie 2012 r. odnotowano jedną transakcję — Hines kupił magazyny Prologis za 96 mln EUR.

Można spodziewać się wzrostu atrakcyjności tych obiektów w związku z budową w Polsce nowych autostrad i dróg szybkiego ruchu na Euro 2012, dzięki czemu powstało wiele nowych lokalizacji atrakcyjnych dla inwestycji.

— Utrzymującą się koniunkturę na rynku magazynowym odzwierciedla niesłabnące zainteresowanie najemców. Mimo obaw, co do sytuacji makroekonomicznej, rynek rozwija się bardzo dynamicznie i spodziewamy się równie pomyślnej drugiej połowy roku — podkreśla Magdalena Szulc, dyrektor Segro na Europę Centralną.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Marta Sieliwierstow

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu