Bank centralny uważa, że ceny mieszkań odzwierciedlają fundamenty gospodarki. Zaczyna się jednak niepokoić ich szybkim wzrostem.
Popyt na kredyt mieszkaniowy w Polsce jest ogromny, co generuje presję na wzrost cen mieszkań. Niektórzy eksperci sądzą, że wzrost cen jest już za wysoki w stosunku do zdolności finansowych Polaków i może zakończyć się bolesną dla kupujących i ich kredytodawców przeceną. Narodowy Bank Polski w najnowszym raporcie o stabilności systemu finansowego uspokaja, że ryzyko związane ze wzrostem cen mieszkań jest niskie. Jednocześnie jednak po raz pierwszy od dawna podkreśla, że przy utrzymaniu obecnych tendencji takie ryzyko może się pojawić. W języku bankowości centralnej taka delikatna sugestia to dość istotny sygnał ostrzegawczy.
W tym roku relacja wartości nowo udzielonych kredytów do PKB jest najwyższa od 11 lat. W drugim kwartale sięgnęła 3,6 proc., podczas gdy średnio w minionej dekadzie wynosiła 2,5 proc. Bardzo szybko rosną też ceny mieszkań. W trzecim kwartale ceny w siedmiu największych miastach były o 10 proc. wyższe rok do roku i o 20 proc. wyższe niż w analogicznym kwartale 2019 r. (dotyczy cen za metr kwadratowy na rynku wtórnym, po korekcie wynikającej z różnicy jakości sprzedawanych mieszkań). W takiej sytuacji niektórzy eksperci zadają sobie pytanie, czy przypadkiem nie mamy do czynienia z bańką cenową, czyli sytuacją, w której wzrost cen jest wiedziony głównie popytem osób kupujących aktywa z powodu… wzrostu cen. Pęknięcie takiej bańki może być niebezpieczne zarówno dla samych inwestujących, jak też dla całego systemu finansowego.
NBP jednak uspokaja: wzrost cen jest wiedziony głównie fundamentalną poprawą dochodów obywateli. W istocie, przeciętne wynagrodzenie w Polsce rośnie w tempie ok. 8-9 proc., więc przeciętna dostępność dochodowa mieszkań nie zmienia się istotnie. Co więcej, wkład własny osób kupujących mieszkania jest zwykle dość duży. Mniej niż co piąty kredyt jest udzielany przy wkładzie własnym poniżej 20 proc. ceny mieszkania. Nawet jeżeli ceny spadną, to kredyty będą miały wystarczające oparcie w aktywach, którymi są zabezpieczone (kryzysy finansowe zwykle biorą się stąd, że spadek cen aktywów jest tak głęboki, że kredyty tracą zabezpieczenie i stają się niespłacalne).
Te dwie cechy różnią obecny cykl od tego sprzed wielkiego kryzysu finansowego z 2009 r. Wtedy ceny rosły dużo szybciej niż dochody, a wkład własny był często bardzo niski – zdarzały się kredyty, których wartość przekraczała wartość kupowanej nieruchomości.
Są jednak dwa czynniki, które ewidentnie budzą pewien niepokój analityków banku centralnego. Pierwszy to przejście ze środowiska zerowych do wyraźnie dodatnich nominalnych stóp procentowych. Drugi to rządowa stymulacja popytu na mieszkania w postaci programu gwarantowanego kredytu mieszkaniowego, który ma od 2022 r. zapewnić niektórym gospodarstwom domowym wkład własny. Dlatego NBP napisał w raporcie ostrożne, ale wymowne zdanie: „Stosunkowo wysoka nominalna dynamika cen mieszkań oraz przyspieszenie akcji kredytowej w warunkach niskiego kosztu kredytu mogą przyczyniać się do powstania nierównowagi”.
Przetłumaczę ten żargon na język polski: jeżeli ludzie będą dalej się zadłużać w takim tempie jak obecnie, to w końcu niektórzy nie będą potrafili spłacać długu, co wygeneruje problem dla całej gospodarki.
Zaniepokojenie może budzić fakt, że część kredytobiorców będzie zaskoczona wzrostem kosztów obsługi kredytu. Przez ostatnie lata stopy procentowe były bardzo niskie. Wkrótce jednak mogą istotnie wzrosnąć – stopa referencyjna NBP może potencjalnie zwiększyć się do 3-4 proc.
Z lektury raportu można odnieść wrażenie, że bank centralny chciałby, aby akcja kredytowa przyhamowała. Trwający obecnie cykl podwyżek kosztu pieniądza zapewne w tym pomoże.
Podpis: Ignacy Morawski
