Kiedy mowa o prężnym rozwoju rynku biurowego, najczęściej padają nazwy budynków powstających w Warszawie. Z raportu przygotowanego przez Savills wynika jednak, że inne większe miasta nie pozostają daleko w tyle. Od 2002 r. Kraków utrzymuje pozycję największego regionalnego rynku biurowego w Polsce. Wrocław z roku na rok przyciąga coraz więcej inwestorów, a Poznań, mimo powolnego wzrostu, ma szansę dołączyć do czołówki.
Rosnąca aktywność
We Wrocławiu nowoczesna powierzchnia biurowa przekroczyła już 540 tys. mkw., a analitycy przewidują, że w najbliższych dwóch latach wzrośnie o kolejne 210 tys. mkw. Tylko w 2013 r. zbudowano w tym mieście 73,6 tys. mkw. biur, a już na początku 2014 r. trwała budowa kolejnych 103 tys. mkw. Rośnie też aktywność deweloperów.
Czołowe firmy inwestujące w regionach — Skanska, Echo Investment i SwedeCenter — mają już 35 proc. udziałów we wszystkich inwestycjach biurowych planowanych we Wrocławiu na najbliższe dwa lata.
— W tym roku planujemy wystartować z pierwszym etapem Business Garden Wrocław, w którym powstaną trzy budynki o łącznej powierzchni 37 tys. mkw. Mamy już pozwolenie na budowę. Cały kompleks będzie miał 110 tys. mkw. To nasza pierwsza inwestycja biurowa we Wrocławiu, ale nie ostatnia — zapowiada Ewa Łydkowska z Sweden Centre.
Również lokalni deweloperzy — Vantage Development, Archicom, Descont, Devco, Fig, Gant czy Wojdyła Budownictwo — są coraz bardziej aktywni.
— Działalność deweloperów we Wrocławiu znacznie wzrosła, co może się przyczynić do obniżenia czynszów, a tym samym sprawić, że tamtejszy rynek biurowy będzie jeszcze bardziej konkurencyjny — mówi Tomasz Buras, dyrektor działu powierzchni biurowych w Savills.
Stawki czynszu za powierzchnie biurowe w najlepszych budynkachwe Wrocławiu wynoszą od 14 do 15 euro za mkw. miesięcznie. Według Savills, pozostaną stabilne w 2014 r., ale już w 2015 r. najprawdopodobniej spadną w związku z rosnącą podażą. Większa aktywność deweloperów przełożyła się również na wzrost wskaźnika pustostanów z 4,5 proc. na koniec 2011 r. do 8 proc. w 2012 r., a następnie do 11,7 proc. na koniec 2013 r.
Zrównoważony wzrost
Więcej niż we Wrocławiu umów najmu biur podpisano jedynie w Krakowie, jednak wiele z nich to przedłużenie dawnych transakcji. We Wrocławiu podpisano znacznie więcej nowych umów. Wciąż jednak Kraków jest największym regionalnym rynkiem biurowym w Polsce. Według analityków z Savills, napływ kapitału inwestycyjnego oraz inwestycje w infrastrukturę komunikacji publicznej gwarantują, że ten rynek będzie się rozwijał stale i w sposób zrównoważony, bowiem wraz ze wzrostem rynku spada jego wrażliwość na wzrost podaży.
Na koniec 2013 r. całkowite zasoby nowoczesnych biur w mieście przekroczyły 620 tys. mkw. W budowie pozostawało prawie 123, 1 tys. mkw., z czego 86,5 tys. mkw. trafi do użytku jeszcze w tym roku. Podaż wyniosła w minionym roku 32,3 tys. mkw. Duże zainteresowanie najemców sprawiło, że poziom pustostanów jest w Krakowie znikomy — na koniec 2013 r. wyniósł 4,8 proc.
— Ograniczona liczba wolnych biur spowodowała, że w zeszłym roku poziom wynajmu był dość niski, wyniósł zaledwie 26,3 tys. mkw., czyli prawie dwukrotnie poniżej średniej z poprzednich pięciu lat — wylicza Mark Freeman, dyrektor działu wycen i doradztwa Savills. Stawki czynszu za najlepsze biura to 14-15 euro za mkw. miesięcznie. W starszych budynkach klasy B wynoszą natomiast od 10 do 14 zł euro za miesiąc. Zgodnie z przewidywaniami czynsze wkrótce wzrosną.
Wielkie nadzieje
Znacznie gorzej w zestawieniu firmy Savills wypadł Poznań. Na koniec 2013 r. w tym mieście było 305 tys. mkw. nowoczesnych biur. To wynik porównywalny do zasobów Łodzi i Katowic, a znacznie poniżej danych dotyczących Trójmiasta, Wrocławia i Krakowa. Podaż w minionym roku wyniosła 23,3 tys. mkw. Średnia roczna podaż nowych biur w Poznaniu w ostatnich 10 latach wynosi 17,6 tys. mkw. To najniższy wynik w sześciu głównych stolicach regionów w Polsce.
Mimo to analitycy widzą w Poznaniu potencjał. Choćby dlatego, że w 2013 r. podpisano umowy na wynajem 36 tys. mkw., z czego 75 proc. stanowiły nowe transakcje. Wynik był o 46 proc. wyższy niż w 2012 r. i najwyższy od sześciu lat.
— Chociaż rynek biurowy w Poznaniu w ostatnich latach rośnie powoli, uważamy, że to jedno z najbardziej atrakcyjnych miejsc w Polsce zarówno dla deweloperów, jak i dla najemców. Poznań najlepszy czas ma jeszcze przed sobą — przewiduje Tomasz Buras.
W Poznaniu trwa budowa 58 tys. mkw. biur, z czego 12 tys. mkw. zostanie oddanych do użytku w tym roku. Średni wskaźnik pustostanów utrzymuje się na dość wysokim poziomie. Savills przewiduje, że w 2014 r. spadnie do 11-12 proc., jednak może znów wzrosnąć w 2015 r. po oddaniu do użytku kompleksu Business Garden Poznań. Czynsze w najlepszych poznańskich biurowcach wynoszą od 13 do 14 zł za mkw. miesięcznie. Wysoki wskaźnik pustostanów może jednak wkrótce zmienić ich wysokość.