W piątek odbędzie się oficjalne wmurowanie kamienia węgielnego na budowie MLP Business Park Berlin I, miejskiego magazynu oferującego 18 tys. m kw. Do użytku ma być oddany w II kw. 2021 r. Już dziś udział części niemieckiej w portfelu nieruchomości MLP Group to kilkanaście procent powierzchni najmu (120 tys. m kw. w Niemczech wobec 800 tys. m kw. w Polsce) i kilkanaście procent zysków. W pierwszym półroczu 2020 grupa zanotowała 121 mln zł zysku netto.
— Naszym głównym celem jest zrównoważenie do 2023 r. osiąganych w Polsce i Europie aktywów i przychodów. Głównym kierunkiem rozwoju dla nas stały się rynki niemiecki i austriacki — mówi Radosław T. Krochta, prezes MLP Group.
Dobre doświadczenia
Spółka działa w Niemczech od trzech lat. Pierwszy magazyn MLP Group powstał w Dortmundzie — to park MLP Unna, który jest już w 100 proc. wynajęty. Kolejny powstaje w miejscowości Schwalmtal — MLP Business Park Niederrheim. Obecnie MLP Group coraz częściej buduje obiekty typu city logistics — magazyny miejskie oferujące 700-metrowe moduły magazynowe z powierzchnią biurową głównie dla sektora e-commerce — i taki powstanie w Berlinie.
— Projekt MLP Business Park Berlin I powstaje spekulacyjnie, czyli bez zabezpieczonych umów najmu, ale zainteresowaniejest tak duże, że ponad połowa jego powierzchni jest już wynajęta — mówi Radosław T. Krochta.
Spółka ma też też grunty pod takie inwestycje m.in. w Wiedniu, gdzie prace mają się rozpocząć jeszcze w tym roku, w Gelsenkirchen w Zagłębiu Ruhry oraz Kolonii. Uzasadniając zwiększanie udziału inwestycji z obszaru niemieckiego w biznesie spółki, prezes MLP Group podkreśla wielkość rynku i charakter gospodarki. Działające w Niemczech firmy produkcyjne mają bardzo duży udział eksportu, m.in. do Chin, co stwarza zapotrzebowanie na obiekty logistyczne. Ponadto najlepiej z powrotem do normalności po lockdownie poradził sobie właśnie rynek niemiecki, na którym gospodarka ruszyła najszybciej ze wszystkich obsługiwanych przez spółkę rynków europejskich.
Duże z umową
W strategii MLP Group budowanie spekulacyjne ogranicza się do obiektów miejskich, natomiast magazyny wielkopowierzchniowe, tzw. big-boxy, deweloper zamierza realizować, opierając się na podpisanych umowach najmu.
— Dużo łatwiej jest nam budować hale dla konkretnego najemcy, tak aby oddany do użytku obiekt od razu generował cash flow — mówi Radosław T. Krochta.
Jego zdaniem sektor magazynowy stał się głównym beneficjentem kryzysu wywołanego przez COVID-19, dlatego popyt na powierzchnie magazynowe wciąż rośnie. Miały w tym udział zarówno bardziej popularne zakupy przez internet, jak też zwiększanie zapasów przez firmy, które ucierpiały w wyniku przerwania łańcucha dostaw. W pierwszym półroczu 2020 grupa realizowała projekty o powierzchni blisko 219 tys. m kw. Do użytkowania oddane zostały obiekty o powierzchni około 100 tys. m kw. w parkach MLP Pruszków II, MLP Wrocław, MLP Gliwice, MLP Poznań West i MLP Bucharest. W efekcie na koniec czerwca grupa oferowała blisko 700 tys. m kw. gotowej powierzchni magazynowej. Łączna powierzchnia wynajęta (uwzględniająca projekty w budowie i w planach) wzrosła do 744 tys. m kw. Na koniec pierwszego półrocza w budowie i przygotowaniu pozostawało 120,8 tys. m kw, a łączny potencjał zabudowy na posiadanych gruntach wynosi obecnie blisko 1,3 mln m kw. Po zakończeniu budowy parków logistycznych MLP Group utrzymuje je w swoim portfelu i samodzielnie nimi zarządza.
Magazyny w Polsce
W Polsce pandemia COVID-19 również nie wyhamowała rozwoju rynku magazynowego. Z raportu Colliers International wynika, że w pierwszej połowie 2020 r. deweloperzy ukończyli inwestycje o łącznej powierzchni 1,06 mln m kw., co było wynikiem zbliżonym do osiągniętego w analogicznym okresie roku ubiegłego (1,09 mln m kw.). Tym samym zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce urosły do 19,65 mln m kw. Pod koniec czerwca w budowie znajdowało się nieco ponad 1,9 mln m kw. Zabezpieczone zostały także tereny pod kolejne inwestycje.
OKIEM EKSPERTA
Magazyny mają perspektywy
MATEUSZ MUCHA, menedżer DM Navigator
Powierzchnie magazynowe były w ostatnich latach najszybciej rozwijającym się segmentem deweloperów komercyjnych. Polska jako rynek magazynowy, choć od kilku lat dynamicznie się rozwija, nie osiągnęła jeszcze stopnia nasycenia obserwowanego w krajach bardziej rozwiniętych — perspektywy pozostają więc pozytywne. Systematycznie rośnie rola e-commerce, który jest ważnym klientem dla deweloperów powierzchni magazynowych. MLP Group jest znaczącym graczem w segmencie magazynowym oraz ma bogaty portfel wynajmowanych obiektów— blisko 700 tys. m kw. powierzchni. Nominalnie wysokie zadłużenie jest naturalną cechą spółek, które długoterminowo podchodzą do prowadzonych projektów i nie sprzedają ich zewnętrznym inwestorom po osiągnięciu komercjalizacji. Patrząc od strony wskaźnikowej — dług netto spółki do kapitałów własnych utrzymuje się poniżej wartości 1, co wskazuje na bezpieczny poziom dźwigni dla takiej działalności. Około 75 proc. zadłużenia to kredyty bankowe, zazwyczaj wieloletnie. Pozostała część to zadłużenie obligacyjne, z czego najwcześniejszy wykup w wysokości 20 mln EUR będzie przypadał na II kw. 2022 r. Pod kątem płynności sytuacja emitenta wydaje się niezagrożona.