Na warszawskiej giełdzie notowane są certyfikaty sześciu funduszy. Co ciekawe, żaden nie odzwierciedla wyceny TFI. W połowie przypadków są one tańsze nawet o ponad jedną trzecią. Największa różnica dotyczy papierów emitowanych przez Fundusz Sektora Nieruchomości i Fundusz Sektora Nieruchomości 2 z oferty BPH TFI.
Oba inwestują w nieruchomości biurowe, centra handlowe i obiekty magazynowe, które mają przynosić dochody z najmu. Towarzystwo wycenia wartość certyfikatów raz na kwartał. Według ostatniej wyceny, przeprowadzonej na koniec marca, w porównaniu z grudniem ubiegłego roku, certyfikaty te straciły 6,63 proc. Natomiast od początku działalności zyskały 10,4 proc. To mierny wynik, jeżeli weźmie się pod uwagę, że był wypracowywany przez 6,5 roku. Lepsze wyniki ma Fundusz Sektora Nieruchomości 2. Wartość jego certyfikatów spadła w tym roku o 2,15 proc., ale od subskrypcji w 2008 r. wzrosła o 30 proc. W obu przypadkach wpływ na wyceny w dużej mierze miała data utworzenia funduszy. Pierwszy powstał jeszcze przed załamaniem się rynku nieruchomości, drugi już po, kiedy ceny były znacznie niższe.
Wymęczone zyski
Mało powodów do zadowolenia mają inwestorzy, którzy kupili papiery najstarszego funduszu nieruchomości w subskrypcji (zainwestowali wówczas 339,5 mln zł). Arka BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomości zyskał wprawdzie 33,4 proc., ale zabrało mu to osiem lat. W jego portfelu znajduje się piętnaście nieruchomości komercyjnych i cztery mieszkaniowe projekty deweloperskie na terenie Polski. Pierwsze, dobre lata dla funduszu, zachęciło towarzystwo do utworzenia drugiego w lipcu 2008 r. Od tego czasu dał on 18,8 proc. zysku. Certyfikaty obu funduszy również są notowane na giełdzie i odpowiednio tańsze o 13 i 33 proc. Sprzedaż na giełdzie jest więc nieopłacalna. Może się natomiast opłacić kupno, zwłaszcza gdy zbliża się termin zamknięcia funduszu, a portfel jego jest wypełniony (ale tylko wtedy, gdy wierzy się, że sprzedaż nieruchomości przyniesie wymierny zysk). Trzeba również brać pod uwagę, że wycena portfela przez rzeczoznawców majątkowych może się różnić od rzeczywistej, ponieważ nieruchomość będzie warta tyle, za ile się ją sprzeda. Jest to najcenniejsze aktywo, zyski czerpane z wynajmu mają znacznie mniejsze znaczenie.
Sytuacja na rynku nieruchomości nie napawa optymizmem, a najstarszy na rynku Arka BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomości FIZ rozpocznie proces likwidacji pod koniec tego roku. Fundusz nadzoruje nieruchomości o łącznej wartości 758 mln zł, a w skład portfela wchodzą: 11 nieruchomości komercyjnych, dwie inwestycje deweloperskie oraz cztery działki pod zabudowę mieszkaniową. Posiadacze certyfikatów mają prawo zastanawiać się, czy uda się je sprzedać za taką kwotę, po jakiej są zaksięgowane. Na rynku prawdopodobnie nie brakuje osób, które zainwestowały w fundusz na początku jego istnienia albo podczas boomu w 2008 r. Wtedy wartość certyfikatu była wyższa niż w subskrypcji o 45 proc. i o 20 proc. wyższa niż jest dzisiaj.
Kłopoty z budowlanką
Fundusze nieruchomości tworzone są nie tylko jako zamknięte, ale również jako otwarte, chociaż ze względu na coraz gorsze wyniki sektora budowlanego jest ich coraz mniej. Przed rokiem decyzję o zmianie nazwy i strategii zadecydował np. Allianz Budownictwo 2012, który inwestował w akcje spółek świadczących usługi budowlane, produkujących materiały budowlane, inwestujące w nieruchomości. Dziś nie ma złudzeń, że była to dobra decyzja. Przez ostatnie 12 miesięcy WIG-Budownictwo stracił 58,6 proc., a w 70 proc. stanowił benchmark funduszu. Nie poddał się natomiast ING Subfundusz Środkowoeuropejski Budownictwa i Nieruchomości, który inwestuje na GPW i w krajach Europy Środkowej w akcje spółek świadczących usługi budowlane, produkujących materiały budowlane oraz inwestujące w nieruchomości lub zarządzające nieruchomościami. W ciągu ostatniego roku wartość jego jednostek straciła 33 proc. Powodów do zadowolenia nie mają również posiadacze jednostek BPH Nieruchomości Europy Wschodzącej, które straciły na wartości przez rok prawie 38 proc. Na tym tle najlepiej prezentuje się Investor Nieruchomości i Budownictwa, który potaniał w tym czasie o niecałe 22 proc., ale inwestuje za granicą.
Jak inwestować
Inwestycję w fundusz nieruchomości, zarówno otwarty, jak i zamknięty, powinno się traktować jako inwestycję długoterminową, co najmniej kilkuletnią. W czasie bessy warto wybrać fundusz zamknięty, który jest inwestycją bardziej stabilną. Jeżeli chce się kupić certyfikat na rynku wtórnym, powinno się przedtem porównać jego wycenę z wartością aktywów netto przypadającą na certyfikat inwestycyjny.