W 2011 r. do użytku trafiło 252 tys. mkw. biur — około 50 tys. mkw. mniej niż w 2010 r. Głównym powodem spadku jest ograniczony dostęp do finansowania inwestycji. Dlatego deweloperzy oddali do użytku tylko kilka biurowców, najwięcej w Warszawie (m.in. Pałac Młodziejowskiego, Hortus, I faza Mokotów Nova) i Krakowie (Bonarka 4 Business — budynek A i B oraz Green Office — budynek B).
— Ponieważ w Warszawie oddano do użytku tylko kilka biurowców, ubywa pustych biur. Stanowią tylko 6,7 proc. Nie wpłynęło to jednak znacząco na wzrost miesięcznych czynszów, które w stolicy utrzymują się na poziomie 24-27 EUR za mkw., natomiast w miastach wojewódzkich wynoszą 12-16 EUR za mkw. Zgodnie z oczekiwaniami rosną udział i znaczenie transakcji przednajmu, umożliwiających deweloperom pozyskanie finansowania na budowę planowanych biurowców — mówi Paulina Misiak, partner, dyrektor usług reprezentacji najemców w dziale powierzchni biurowych firmy Cushman & Wakefield.
Rok 2012 zapowiada się lepiej. Deweloperzy, zachęceni rosnącym popytem, rozpoczęli budowę wstrzymanych, a także nowych obiektów w Warszawie i innych miastach. W budowie jest ponad 1,1 mln mkw. nowoczesnych biur. W latach 2012 i 2013 w stolicy zaplanowano oddanie do użytku 700 tys. mkw. To plasuje Warszawę na drugiej pozycji pod względem liczby budowanych biurowców w Europie. Pierwsze miejsce zajmuje Paryż.
— Pod koniec 2012 roku zakończy się budowa Konstruktorskiej Business Centre na Mokotowie. Kompleks dostarczy 48 tys. mkw. biur. Obiekt na razie nie ma żadnego najemcy. Prowadzone są jednak zaawansowane negocjacje. Ponadto w 2013 r. w Gdańsku zostanie oddany do użytku kompleks biurowy Grunwaldzka (16,2 tys.), a w Warszawie Pałac Małachowskiego (12,5 tys. mkw.) — wymienia Joanna Mroczek z CBRE. Coraz więcej obiektów powstaje zgodnie z proekologicznymi standardami i stara się o certyfikację LEED lub BREEAM. Na razie do zielonych certyfikatów kwalifikuje się ponad 40 proc. powierzchni. Niewykluczone jednak, że odsetek ten wzrośnie, bo wiele międzynarodowych spółek jest zobowiązanych do wynajmowania powierzchni tylko w certyfikowanych biurowcach. To zmusza deweloperów do budowania zgodnie z zasadami zrównoważonego budownictwa.
Poziom najmu
Przez dwa lata poziom wynajmu powierzchni biurowej w Polsce wrócił do dobrych wyników sprzed kryzysu. W 2011 r. wynajęto rekordową ilość powierzchni biurowych we wszystkich miastach w Polsce. Łącznie było to 900 tys. mkw.
— Biorąc pod uwagę liczbę zapytań zarówno od nowych, jak i od dawna działających firm, przewidujemy, że popyt na biura pozostanie na wysokim poziomie w Warszawie i w całej Polsce — przewiduje Łukasz Kałędkiewicz, dyrektor działu powierzchni biurowych w CBRE.
Do największych umów najmu w 2011 r. zaliczają się: wynajęcie 43,7 tys. mkw. w Miasteczku Orange w Warszawie przez Telekomunikację Polską, wynajęcie 14,6 tys. mkw. w poznańskim biurowcu Pixel przez Allegro oraz zajęcie 11,5 tys. mkw. w łódzkim Green Horizon przez firmę Infosys.
Największe transakcje
W ostatnim roku właścicieli zmieniło 18 budynków biurowych. Łączna wartość przeprowadzonych transakcji wyniosła 1,3 mld EUR i w porównaniu z 2010 r. wzrosła o ponad 86 proc. To wciąż prawie o połowę mniej niż w rekordowym 2006 r., a transakcje biurowe dotyczą niemal wyłącznie rynku warszawskiego. Jedną z największych był zakup przez niemiecki fundusz inwestycyjny RREEF budynku Focus w Warszawie za 117 mln EUR przy stopie kapitalizacji 6,5 proc. Z kolei fundusz CA Immo wydał 48 mln EUR na kupno portfela nieruchomości firmy Europolis (8 budynków biurowych).
— Polska pozostaje jednym z najpopularniejszych krajów wśród międzynarodowych inwestorów w Europie, a najpopularniejszym miastem jest nadal Warszawa. Ale ze względu
na coraz większą dostępność dobrych produktów inwestycyjnych poza stolicą inwestorzy coraz częściej przyglądają się także obiektom w miastach wojewódzkich. Mimo to w 2011 r. przeprowadzono poza Warszawą tylko jedną transakcję inwestycyjną — fundusz Azora Europe kupił biurowiec Green Office w Krakowie za 24 mln EUR — zaznacza Patrick O’Gorman, dyrektor działu rynków kapitałowych na Europę Środkowo-Wschodnią w CBRE.
Duży popyt na produkty inwestycyjne wpływa na spadek stóp kapitalizacji. Od końca 2009 r. do ostatniego kwartału 2011 r. stopy kapitalizacji najwyższej jakości biurowców w Warszawie zmniejszyły się do 6,25 proc., natomiast w innych dużych miastach do 7,25 proc.