Rozważając budowę biurowca, większość deweloperów analizuje (poza Warszawą) sześć największych miast, których rynki biurowe są określane jako dojrzałe: Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto, Katowice i Łódź. Według szacunków Knight Frank, dostępna w nich powierzchnia biurowa stanowi 83 proc. całkowitych zasobów biur na wynajem we wszystkich regionach.
Jednocześnie coraz większą rolę odgrywają małe i średnie miasta, gdzie znajduje się pozostałe 17 proc. powierzchni biurowej. Z tego niemal 12 proc. przypada na cztery miasta, które są określane jako rynki rozwijające się: Szczecin, Lublin, Kielce, Bydgoszcz. Pozostałe 5 proc. powierzchni jest w miastach nazywanych rynkami wschodzącymi: Rzeszowie, Białymstoku, Toruniu, Zielonej Górze, Olsztynie i Legnicy.
— W Polsce, gdzie motorem rozwoju rynków biurowych w regionach jest branża BPO/SSC, o tempie wzrostu sektora biurowego decydują dostępność powierzchni, wykwalifikowanych pracowników i konkurencyjne ceny najmu. Równie istotne jest dobre skomunikowanie — dostęp do lotnisk i sieci dróg.
Nie bez znaczenia są również zachęty dla inwestorów stosowane przez lokalne władze, np. Specjalne Strefy Ekonomiczne. Umiejętne wykorzystanie tych przewag konkurencyjnych przez miasta średniej wielkości będzie miało największy wpływ na ich rozwój — twierdzi Elżbieta Czerpak, dyrektor działu badań rynku Knight Frank.
Goniąc liderów
Rynki rozwijające się to wybrane miasta średniej wielkości od 200 do 400 tys. mieszkańców, gdzie powstały już pierwsze wielkopowierzchniowe (powyżej 10 tys. mkw.) obiekty biurowe na wynajem. Eksperci Knight Frank wymieniają cztery najważniejsze rynki rozwijające się: Szczecin, Lublin, Kielce i Bydgoszcz. Projekty zrealizowane w tych miastach to najczęściej inwestycje silnego dewelopera lokalnego, choć zaczynają się również pojawiać pierwsze obiekty międzynarodowych lub ogólnopolskich deweloperów.
Cechą charakterystyczną rynków rozwijających się jest względnie dużo biur w budowie lub w planach przy dość wysokim współczynniku powierzchni niewynajętej. Uwagę zwracają również niższe stawki czynszów za wynajem biur niż w budynkach na dojrzałych rynkach.
— Bardzo ważną rolę do odegrania w tych miastach mają samorządy i deweloperzy. Samorządy są odpowiedzialne za promocję miast zarówno w Polsce, jak i za granicą oraz za ułatwianie realizacji inwestycji. Deweloperzy ponoszą ryzyko budowy biurowców, bez których trudno zachęcić firmy do wejścia na konkretny rynek.
Większość najemców poszukuje biur dostępnych za 6-12 miesięcy, dlatego bez budynków na zaawansowanym etapie realizacji lub już zbudowanych mniej rozwinięte rynki nie mają szans na szybszy rozwój. Wyzwaniem jest jednak finansowanie i kalkulacja ryzyka głównie ze względu na nieprzewidywalność popytu na tych rynkach — uważa Krzysztof Misiak, kierownik sekcji miast regionalnych, dział powierzchni biurowych Cushman & Wakefield. Stawki wywoławcze czynszów na rynkach rozwijających się są niższe niż w największych miastach wojewódzkich i wynoszą od 7 do 13 EUR/mkw./miesiąc. Wyjątkiem jest dynamicznie rozwijający się Szczecin, gdzie czynsze wywoławcze za powierzchnię biurową (11-15 EUR/mkw./ miesiąc) są porównywalne do stawek w Krakowie czy Wrocławiu.
Przyszłość sektora
Warto też wspomnieć o Rzeszowie, Białymstoku, Toruniu, Zielonej Górze, Olsztynie i Legnicy, w których sektor biurowy jest na początkowym etapie rozwoju. Cechą wspólną sektorów biurowych w tych miastach jest brak wielkopowierzchniowych biurowców na wynajem. Najczęściej buduje się tam nieduże budynki, w których są względnie niskie stawki czynszów.
Charakterystyczna jest również znacząca liczba biur wybudowanych na własne potrzeby firm, które nie są uwzględniane w szacunkach podaży powierzchni biurowej na wynajem.
Zasoby biur na wynajem na większości analizowanych rynków wynoszą około 20 tys. mkw. Największa podaż biur, szacowana na niemal 60 tys. mkw., jest w Rzeszowie. Na każdym z rynków wschodzących są realizowane lub planowane kolejne inwestycje biurowe. Ale w przeważającej części to projekty o niewielkiej skali.
— Mniejsze miasta mają szansę na rozwój rynków biurowych. Warto wspomnieć, że Bydgoszcz, Toruń, Radom, Opole, Białystok, Rzeszów i Olsztyn już zaczynają się odznaczać na mapie inwestycji biurowych, głównie dzięki odważnej postawie deweloperów, którzy — wierząc w rozwój tych miast — zainwestowali w nowe budynki na własne ryzyko. Trzeba zaznaczyć, że rozwój poszczególnych rynków to proces długofalowy i tak też było w przypadku największych rynków regionalnych, takich jak Kraków i Wrocław — podkreśla Krzysztof Misiak.