Zapowiadane w ubiegłym roku i ważne dla przedsiębiorców kolejne zmiany w użytkowaniu wieczystym gruntów mają już za sobą sejmowy proces legislacyjny. Uchwalona w ostatnich dniach maja nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami czeka teraz na rozpatrzenie przez Senat. Na razie nie znamy dokładnej daty podjęcia prac nad tym aktem przez senatorów. Jeśli nie zmienią oni przyjętego przez posłów vacatio legis, nowe regulacje zaczną obowiązywać dość szybko – po 30 dniach od ich ogłoszenia w Dzienniku Ustaw.
Użytkownik właścicielem
Nowelizacja wprowadzi – jak podkreśla szef resortu rozwoju – nowy rynkowy model odpłatności za grunt sprzedawany przedsiębiorcy będącemu jego użytkownikiem wieczystym. Z systemu tego będą mogli skorzystać nie tylko przedsiębiorcy, w tym prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą, ale też m.in. spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe.
– Uchwalona przez Sejm ustawa to stabilność prawna użytkowników wieczystych inwestujących na gruntach publicznych. Przedsiębiorcy będą mogli w łatwy sposób stać się ich właścicielami – przekonuje Waldemar Buda, minister rozwoju.
Według uchwalonej generalnej zasady użytkownicy wieczyści nieruchomości gruntowych będą mogli ubiegać się o ich nabycie bez ograniczenia w czasie, zależnie od swoich możliwości finansowych i planów inwestycyjnych. Jednocześnie to organ państwowy oceni, czy w interesie skarbu państwa bądź jednostek samorządu terytorialnego (JST) będzie celowe wyzbycie się własności określonej nieruchomości.
Nowelizacja przewiduje, że gdy we własność zostanie przekształcona nieruchomość gruntowa wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, wówczas cena jej wykupu przez użytkownika wieczystego ma mieścić się w ustawowych widełkach. Nie może być bowiem ustalona poniżej 20-krotności kwoty stanowiącej iloczyn stawki procentowej wnoszonej wcześniej opłaty rocznej i wartości tego gruntu w dniu zawarcia umowy sprzedaży, a zarazem powyżej wartości tej nieruchomości. W przypadku gruntów, które nie służą prowadzeniu biznesu, cena sprzedaży ma się równać dokładnie 20-krotności podanych tu wskaźników.
– Tym samym zasady ustalenia odpłatności za przekształcenie nieruchomości niekomercyjnych są proste i przejrzyste, czego nie można powiedzieć o regulacjach dotyczących gruntów wykorzystywanych w biznesie – zauważa Radosław Żuk, doradca podatkowy, partner w Kancelarii Żuk Pośpiech.
Pomoc publiczna
Dzień zawarcia umowy sprzedaży będzie jednocześnie dniem udzielenia pomocy publicznej.
– Aby zapewnić zgodność przepisów z regułami pomocy publicznej, przyjęto, że korzyść przedsiębiorcy stanowiąca różnicę między wartością rynkową gruntu i ustaloną ceną jego wykupu będzie mogła zostać rozliczona w ramach limitu pomocy de minimis. Jeśli wspomniana różnica przekroczy ten limit, przedsiębiorca będzie zobowiązany do dopłaty – zwraca uwagę przedstawiciel Kancelarii Żuk Pośpiech.
Dopłaty zostaną ustalone w umowie sprzedaży. Nowelizacja dopuszcza różne terminy ich uregulowania – np. w ciągu 14 dni od nabycia gruntu czy w ratach rocznych przez maksymalnie 20 lat, wnoszonych od roku następującego po roku dokonania transakcji.
Częściowo inaczej nowelizacja traktuje podmioty, którym grunty skarbu państwa czy gminne oddano w użytkowanie do końca 1997 r. Normuje to odrębny, wprowadzony do ustawy dział przepisów epizodycznych, zawierających odstępstwa od generalnych zasad ustawy. Według tych regulacji, o wykupienie nieruchomości będzie można wystąpić w ciągu 12 miesięcy od wejścia w życie nowelizacji.
„Zasadniczym celem nowelizacji jest stopniowa eliminacja użytkowania wieczystego. Dlatego zasadne jest przyznanie roszczenia o nabycie gruntu tym, którzy zrealizowali cel umowy o użytkowaniu wieczystym, a ponadto uzyskali to prawo w okresie, gdy było ono surogatem prawa własności i zasadniczo jedyną formą trwałego korzystania z nieruchomości pochodzących z publicznego zasobu”– wskazuje w uzasadnieniu nowelizacji Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT).
Zdaniem Radosława Żuka ograniczenie do roku terminu składania żądań sprzedaży nieruchomości jest błędem. Jak tłumaczy, część podmiotów nie będzie mogła skutecznie skorzystać z prawa do takiego roszczenia.
Weź udział we wrześniowym “Forum Dyrektorów Działów Prawnych” >>
Zróżnicowane wyceny
W tym systemie odstępstw w przypadku złożenia żądania sprzedaży nieruchomości organ nie będzie mógł tego odmówić. Cena wykupu gruntu skarbu państwa ma stanowić 20-krotność dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w przypadku jednorazowej zapłaty, a 25-krotność przy rozłożeniu jej na raty. O cenie przekształcenia we własność gruntów należących do jednostek samorządu terytorialnego mają decydować ich władze.
– Samorządy będą mogły przyjąć tę samą zasadę lub negocjować cenę z nabywcą, przy czym nie będzie ona mogła przekroczyć rynkowej wartości gruntu. Natomiast wartość nieruchomości będzie ustalana na podstawie operatów szacunkowych. Takie rozwiązanie może budzić wątpliwości. Negocjacje mogą mieć charakter korupcjogenny, gdyż opłata przekształceniowa będzie w pewnym sensie zależała od urzędnika samorządowego – uważa Radosław Żuk.
Jego zdaniem nowe przepisy mogą jednak pobudzić inwestycje nieruchomościowe, gdyż ich sytuacja prawna będzie bardziej pewna.
Żądanie sprzedaży gruntu nie będzie możliwe, jeżeli:
• nieruchomość oddano w użytkowanie wieczyste po 31 grudnia 1997 r.;
• użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie mu nieruchomości w użytkowanie;
• grunt jest położony na terenie portów i przystani morskich;
• grunt jest wykorzystywany na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego;
• nieruchomość jest niezabudowana.
Umowy sprzedaży nie będzie można zawrzeć w czasie toczącego się postępowania o rozwiązanie umowy dotyczącej oddania danej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.