Sejm uchwalił zmiany w liczącej ponad 80 lat ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Ustawa czeka na podpis prezydenta.
Zmiany dotyczą właściwie wszystkich elementów ustawy, chociaż jej główna idea, tzn. obowiązek uzyskiwania przez cudzoziemców zezwoleń na nabycie nieruchomości oraz udziałów i akcji w spółkach posiadających nieruchomości, pozostaje.
Sama procedura uległa istotnej zmianie. Dotychczas wniosek składało się do MSWiA, a MON lub ministerstwo rolnictwa musiało udzielić swej zgody. Zwłaszcza na zgodę tej ostatniej instytucji czekało się miesiącami. Teraz MON i ministerstwo rolnictwa będą miały 14 dni na wydanie sprzeciwu. Termin ten może być przedłużony przez MSWiA do 2 miesięcy. Gdy jednak nie zostanie przedłużony, to po upływie 14 dni MSWiA uzna, że sprzeciwu nie wniesiono. Sam sprzeciw ma postać postanowienia i można go zaskarżyć do sądu administracyjnego.
Minister panujący
Dotychczas minister spraw wewnętrznych miał pewną swobodę w interpretacji przepisów ustawy.
Jej poprawiona wersja opisuje w wielu przepisach warunki, na których można otrzymać zezwolenie. Szczegółowo analizuje wniosek i uprawnienia ministra do żądania i zbierania dodatkowych informacji. Ponadto postanawia, iż nieruchomość nabyta na rzecz cudzoziemca w celu zaspokojenia jego potrzeb nie może być większa niż 0,5 ha, natomiast wielkość nieruchomości na potrzeby działalności gospodarczej musi być uzasadniona „rzeczywistymi potrzebami wynikającymi z charakteru wykonywanej działalności gospodarczej”. Oznacza to, iż MSWiA będzie się zastanawiać, czy do produkcji np. zakrętek do słoików potrzeba 2 czy 4 ha ziemi.
Wątpliwe przepisy
Utrzymano obowiązek uzyskiwania zezwolenia na nabycie udziałów lub akcji w spółkach posiadających nieruchomości. Obowiązek ten starano się uszczelnić poprzez taką redakcję przepisu, aby objąć nią sprawy podobne do sprawy Saint Sucre. Chodzi o nabycie udziałów w spółkach, które choć same nie mają nieruchomości, to posiadają udziały lub akcje w spółkach mających takie udziały. Dotychczas, zgodnie z treścią wyroku NSA w sprawie Saint Sucre, potrzebne było zezwolenie na nabywanie udziałów w spółkach, które bezpośrednio posiadają nieruchomości. Teraz zezwolenie potrzebne jest również na zakup udziałów lub akcji w spółkach, które choć same nieruchomości nie mają, to posiadają udziały w spółkach, które są właścicielami takich nieruchomości. Starano się również, aby działania takie, jak sprzedaż uprzywilejowanych akcji, split itd., były objęte obowiązkiem uzyskiwania zezwolenia.
Należy jednak zwrócić uwagę, iż cała koncepcja zezwolenia na nabycie udziałów lub akcji jest wysoce wątpliwa w świetle prawa wspólnotowego. Zgodnie bowiem z art. 56 i 57 TWE, państwa członkowskie nie mogą utrzymać żadnych ograniczeń w swobodzie przepływu kapitału między sobą, a z państwem trzecim tylko te, które istniały 31 grudnia 1993 r. Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców została zmieniona w 1996 r. i dopiero wtedy wprowadzono wymóg uzyskiwania zezwolenia na nabywanie udziałów w spółkach, które posiadają nieruchomości. Wyjaśnienie ministerstwa przedstawione w czasie prac sejmowych, iż przed wprowadzeniem do ustawy w 1996 roku istniała praktyka polegająca na uzyskiwaniu takich zezwoleń, jest — delikatnie mówiąc — naiwne.
Wyjątki będą regułą
Najważniejszą zmianą jest jednak nowy ustęp 2 wprowadzony do artykułu 8 ustawy, brzmiący: „Nie jest wymagane uzyskiwanie zezwolenia przez cudzoziemców będących obywatelami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego” z wyjątkiem nabywania nieruchomości rolnych i drugiego domu.
Aby skorzystać z wyjątku od obowiązku uzyskiwania zezwolenia, należy więc spełnić kryterium bycia cudzoziemcem oraz bycia obywatelem EOG (państwa Unii Europejskiej plus Islandia i Norwegia) lub przedsiębiorcą z tych państw. Trudno zgadnąć, dlaczego podmioty nie będące przedsiębiorcami (np. fundacje, stowarzyszenia) zostały wyłączone z tego przepisu. Jest to niewątpliwie sprzeczne z prawem Unii. Należy jednakże zwrócić uwagę, iż kryteria te spełnia polska spółka będąca pod kontrolą zagraniczną, w tym również państw spoza Unii. Innymi słowy, każdy obcokrajowiec zakładający spółkę w Polsce bez ograniczenia może nabywać nieruchomości działając poprzez tę spółkę. Jest tak niezależnie od tego, czy pochodzi z Unii czy spoza niej. Nie dotyczy to jednak nabywania nieruchomości rolnych, leśnych lub drugiego domu. Ale i tu jest zasadnicza zmiana. Cudzoziemiec będący podmiotem korzystającym z wyłączenia z obowiązku uzyskiwania zezwolenia (udziałowiec lub przedsiębiorca z EOG) może bez żadnych ograniczeń nabywać udziały w spółce posiadającej nieruchomości rolne lub drugi dom.
Biorąc to wszystko pod uwagę, należy uznać, iż to, co miało być wyjątkiem, stanie się regułą, a o zezwolenie występować będą tylko cudzoziemcy będący obywatelami państw spoza Unii, chcący kupić sobie w Polsce domek jednorodzinny z ogródkiem. Szkoda tylko, iż nikt tego nie chce głośno powiedzieć.
Maciej Jamka, partner i adwokat z Kancelarii prawawnej Hogan & Hartson M. Jamka, A. Galos i Wspólnicy