Mieszkańcy EOG, nabywając nieruchomości na cele inwestycyjne nie muszą mieć zezwolenia MSWiA. Nie dotyczy to nieruchomości rolnych.
Przepisy nowelizujące ustawę z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców weszły w życie 1 maja 2004 r. Nowela złagodziła polską procedurę zezwoleniową, która przez Komisję Europejską uznawana była za poważne utrudnienie dla swobodnego przepływu kapitału między Polską a Unią. Co prawda, liczba decyzji odmownych wydanych przez MSWiA była znikoma, jednak wymogi stawiane cudzoziemcom były skomplikowane, a ich spełnienie stanowiło dla wnioskodawcy przedsięwzięcie bardzo czasochłonne.
Prościej...
Nowelizacja utrzymała ogólną regułę konieczności uzyskiwania zezwolenia na nabywanie prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, jak również udziałów lub akcji w spółkach z siedzibą w Polsce, które są właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości położonych w Polsce. Ustawa wprost przewiduje także, iż zezwolenia wymaga, obok nabycia lub objęcia udziałów lub akcji, każda czynność prawna, jeżeli w jej wyniku spółka będąca właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości stanie się spółką kontrolowaną w rozumieniu ustawy.
— Oznacza to, że wymóg uzyskania zezwolenia dotyczy także czynności prawnych, takich jak nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce holdingowej, która posiada udziały lub akcje w spółce będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości — wyjaśnia Jolanta Nowakowska-Zimoch, adwokat, patner w kancelarii Lovells.
W związku z rozszerzeniem Unii Europejskiej, odstąpiono od wymogu uzyskania zezwolenia przez cudzoziemców będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG), wprowadzając jednak dla tych osób czasowe ograniczenie dotyczące nabycia nieruchomości rolnych i leśnych oraz tzw. drugich domów.
— To drugie ograniczenie ma zastosowanie do nabycia przez osobę fizyczną, nie posiadającą obywatelstwa polskiego, nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowić stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca — mówi Jolanta Nowakowska-Zimoch.
...ale nie bez problemów
Przepisy ustawy regulujące uprzywilejowanie obywateli i przedsiębiorców z państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego nie są jednak precyzyjne. Nie jest jasne, czy wymóg uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości rolnej dotyczy zarówno bezpośredniego jej nabycia, jak i zezwolenia na nabycie lub objęcie udziałów czy akcji w spółce, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym takiej nieruchomości.
— Z analizy treści ustawy można wysnuć wniosek, że odstępstwo dotyczy obu przypadków. Kwestia ta jednak powinna być wyraźnie uregulowana przepisami. Nie może być miejsca dla żadnego domniemania kompetencji MSWiA w tym zakresie — mówi Jolanta Nowakowska-Zimoch.
Inna nieścisłość dotyczy pojęcia „nieruchomość rolna”. Ustawa nie zawiera własnej definicji nieruchomości rolnej, jak również nie odsyła w tym zakresie do innego aktu prawnego. Definicja ta zawarta jest w kodeksie cywilnym oraz w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Z treści znowelizowanej ustawy nie wynika, które określenie nieruchomości rolnej jest adekwatne.
— Zgodnie z k.c., nieruchomości rolne to te, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie: produkcja roślinna i zwierzęca, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej — mówi Jolanta Nowakowska-Zimoch.
A jednak ocena, czy dana nieruchomość jest rolną czy też nie, może nastręczać bardzo duże trudności.
— Definicja zawarta w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego mówi, że do stwierdzenia, czy nieruchomość jest nieruchomością inną niż rolna, wystarczy zapis prawa miejscowego — zaświadczenie właściwego organu o przeznaczeniu danej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne — dodaje Jolanta Nowakowska-Zimoch.