OBIEKTY KOMERCYJNE ZYSKAJĄ NA WARTOŚCI
Jones Lang LaSalle analizuje rynek nieruchomości w Europie
Pod względem wysokości czynszów (z wyjątkiem powierzchni handlowych) Polska plasuje się w pierwszej dziesiątce miast europejskich. Lecz ceny sprzedaży nieruchomości komercyjnych w naszym kraju nie zaliczają się do najwyższych w Europie. Wynika to ze zwiększonego ryzyka inwestowania w Polsce. Eksperci twierdzą jednak, że sytuacja ta ulegnie zmianie.
Jones Lang LaSalle, międzynarodowa firma działająca na rynku nieruchomości, przygotowała nie publikowany jeszcze w Polsce raport dotyczący rynku europejskiego pt. „European Property Investment”. Wynika z niego, że nasza stolica pod względem wysokości czynszów za powierzchnie magazynowe znajduje się na 7 miejscu, z czynszem rocznym wysokości 95 euro (około 370 zł) za jeden mkw. Również jeśli chodzi o powierzchnie biurowe, Warszawa nie należy do najtańszych miast. Za biura położone w najlepszych lokalizacjach trzeba rocznie płacić 370 euro (około 1,4 tys. zł) za jeden mkw., co plasuje stolicę na dwunastej pozycji w Europie. Natomiast czynsze za powierzchnie handlowe są najniższe i wśród 29 zbadanych miast Warszawa zajmuje ostatnią pozycję, z opłatami na poziomie 871 euro (około 3,4 tys. zł) za jeden mkw. rocznie.
Bardzo ciekawe okazały się badania dotyczące kwoty, jaką trzeba zapłacić za kupno biurowców i magazynów. Mimo iż czynsze w takich obiektach nie są niskie, to kwoty jakie uzyskuje się w chwili ich sprzedaży należą do niższych w Europie.
Za jeden mkw. biurowca w Warszawie trzeba zapłacić 3,1 tys. euro (około 12,1 tys. zł), co wśród zbadanych 31 miast daje stolicy 23 pozycję. Powierzchnie magazynowe też zajmują 23 pozycję, z tym że tu Jones Lang LaSalle zbadał 29 miast. Za jeden mkw. powierzchni magazynowej trzeba zapłacić 681 euro (około 2,7 tys. zł).
Dlaczego tak tanio
Eksperci z Jones Lang LaSalle zwracają uwagę na fakt, że w Polsce rynek inwestycyjny, czyli nabywania gotowych obiektów z najemcami, dopiero się rozwija. Poza tym niskie kwoty w porównaniu z innymi europejskimi państwami wynikają ze zwiększonego ryzyka inwestycyjnego. Analitycy z innych firm badających rynek nieruchomości potwierdzają tę opinię
— Polska zalicza się do krajów o podwyższonym ryzyku inwestycyjnym, dlatego budynki są relatywnie tanie. To się jednak zmieni. Jesteśmy coraz bliżsi przystąpienia do Unii Europejskiej i już dziś nasz rynek zyskuje coraz większe zaufanie inwestorów — twierdzi Marcin Morawiecki, doradca inwestycyjny firmy Healey & Baker.
Zauważa on także, że niskie ceny obiektów komercyjnych mogą zachęcić inwestorów do ich nabywania, co zwiększy popyt, który z kolei spowoduje wzrost ich wartości.
Spadnie stopa zwrotu
Transakcje zawarte w Polsce w latach 1998 i 1999 zagwarantowały inwestorom lokującym swoje pieniądze w obiektach biurowych stopę kapitalizacji (roczny zwrot z inwestycji w procentach) na poziomie 12,5-15 proc. Zdaniem autorów raportu, tak wysoka stopa zwrotu wynikała z wygórowanych stawek czynszów w zakupionych obiektach. Przewiduje się jednak, że zacznie ona spadać. Obecnie utrzymuje się na poziomie 11-12 proc., tymczasem w większości państw Europy Zachodniej nie przekracza 10 proc. Mimo iż stopa zwrotu będzie niższa, to rynek polski stanie się dla inwestorów atrakcyjniejszy ze względu na wzrost bezpieczeństwa inwestycji.
Z kim konkurujemy
Analitycy z Jones Lang LaSalle, a także z innych międzynarodowych firm wyspecjalizowanych w obrocie nieruchomościami twierdzą, że po dramatycznym spadku czynszów w 1999 r. rynek nieruchomości powinien się ustabilizować. Polska jest postrzegana jako kraj atrakcyjny dla inwestorów, ale musi konkurować praktycznie ze wszystkimi państwami europejskimi. Najczęściej jednak jako głównych konkurentów Polski wymienia się Czechy i Węgry.
— Stabilizacja gospodarki zachęca inwestorów. Węgry zaczęły wcześniej ich pozyskiwać i teraz ich rynek jest nasycony. Większość najatrakcyjniejszych biurowców została tam już wykupiona, dlatego teraz zwiększy się zainteresowanie naszym krajem — zauważa Paulina Górska z Jones Lang LaSalle.
Zdaniem autorów raportu „European Property Investment”, popyt na rynku inwestycyjnym w Warszawie będzie się zwiększał wraz z ograniczeniem podaży takich produktów w Pradze i Budapeszcie.
Kolejny sektor
Na rynku inwestycyjnym w Polsce obraca się głównie powierzchniami biurowymi i magazynowymi. Obecnie nie odnotowano jeszcze sprzedaży dużych centrów handlowych. Zdaniem analityków, wynika to z faktu, że na rynku nie ma jeszcze dużej ilości atrakcyjnych obiektów tego typu. Nie oznacza to jednak, że w ogóle nie występuje zainteresowanie takimi powierzchniami ze strony inwestorów.
— Mamy kilku klientów zainteresowanych takimi obiektami. Myślę, że już za 6-9 miesięcy odnotujemy pierwsze transakcje w tym sektorze nieruchomości — twierdzi Marcin Morawiecki.
TERAZ POLSKA: Węgry wcześniej zaczęły przyciągać inwestorów, dlatego rynek ten szybciej się nasycił. W połączeniu ze stabilizacją naszej gospodarki i realnymi perspektywami przystąpienia do Unii Europejskiej, spowoduje to, że teraz my zaczniemy przyciągać coraz więcej inwestorów — mówi Paulina Górska z Jones Lang LaSalle. fot. Borys Skrzyński
PRZEJŚCIOWE KŁOPOTY: Problemem w Polsce był gwałtowny spadek czynszów w biurowcach w 1999 r. Ostudził on trochę zapał deweloperów i niektórzy z nich zrezygnowali z realizacji swoich projektów. Myślę, że teraz rynek się już ustabilizował — uważa Marcin Morawiecki, doradca inwestycyjny Healey & Baker.