Umowa w formie aktu notarialnego minimalizuje problem niedoróbek
Eksperci radzą: zanim odbierzesz klucze od dewelopera, zgłoś wszystkie usterki, a potem wyegzekwuj ich usunięcie.
Krzywe okna, źle podłączony kaloryfer, nierówno położone tynki... Jeśli klient chce uniknąć rozczarowań, powinien zgłosić uwagi przed oficjalnym odbiorem. Podpisanie protokołu odbioru oznacza, że akceptuje stan mieszkania i uważa, że zostało wykonane zgodnie z podpisaną przez niego umową.
Co przysługuje klientowi
Datę odbioru zawsze wyznacza deweloper. Eksperci radzą, by odbywał się w dzień, bo wtedy łatwiej zauważyć niedociągnięcia. Poza zwróceniem uwagi na usterki, trzeba też sprawdzić, czy zgadza się metraż. Właściciel mieszkania powinien zabrać na odbiór plan lokalu z zaznaczonymi przewodami elektrycznymi i hydrauliką, dzięki czemu będzie mógł sprawdzić, czy ich rozkład jest prawidłowy.
Pomocna będzie też miarka, poziomica i kątownik do weryfikacji metrażu pokoi i tego, czy ściany są proste. Eksperci przypominają również, by sprawdzać szczelność i prawidłowe zamknięcie okien i drzwi oraz stan szyb i ram okiennych (czy nie są porysowane). Warto także sprawdzić, czy gniazdka elektryczne i telewizyjne, a także podłączenia do pralki i zmywarki oraz kratki wentylacyjneznajdują się tam, gdzie powinny.
Protokół odbioru klient może podpisać dopiero po usunięciu przez dewelopera zgłoszonych usterek. Ale jeśli wyjdą na jaw dopiero po odbiorze? Zgodnie z przepisami sprzedaż mieszkań jest objęta trzyletnią rękojmią obejmującą konstrukcję budynku. Na wykończenia lokalu, np. ułożenie parkietu czy płytek, obowiązuje roczna rękojmia. Skorzystać z niej można jednak wtedy, gdy lokal nie nadaje się do zamieszkania, np. dom ma dziurawy dach, i wówczas, gdy standard mieszkania nie odpowiada podpisanej przez kli-enta umowie.
Jaka umowa
Zdaniem przedstawicieli Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) problemy pojawiające się w momencie odbioru wynikają też z nieprecyzyjnych zapisów umowy podpisanej z deweloperem. Obecnie można ją zawrzeć w formie cywilnoprawnej lub notarialnej. Pierwsza nie jest wpisywana do księgi wieczystej nieruchomości, za to druga tak. To ważne, bo według ekspertów PZFD taki wpis daje nabywcy szanse na spełnienie jego roszczeń, gdy np. deweloper ogłosi upadłość. Klient, który zawarł umowę notarialną, odzyska mieszkanie, a jeśli podpisał cywilnoprawną — tylko pieniądze. Umowy w formie aktu notarialnego nie można dowolnie zmieniać. Na wprowadzenie zmian muszą się jednak zgodzić obie strony, deweloper i nabywca.
Z danych PZFD wynika, że umowę notarialną zawiera jedynie 50 proc. nabywców . Według ekspertów problem zniknie, gdy zmienią się przepisy i deweloperom będzie wolno sprzedawać tylko gotowe lokale, jak np. w Szwecji.
Weryfikacja dewelopera
Nie wszyscy inwestorzy informują o możliwości podpisania umowy w formie aktu notarialnego. Brak tej informacji powinien być sygnałem ostrzegawczym. Zdaniem ekspertów rzetelny deweloper nie stawia ograniczeń odnośnie wyboru formy umowy przedwstępnej. Dlatego przed jej podpisaniem warto sprawdzić, czy firma należy do Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Obecność w PZFD wymusza na jego członkach oferowanie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Reguluje to Kodeks dobrych praktyk i Katalog zasad umowy deweloperskiej obowiązujące w PZFD.