Sytuacja geopolityczna na świecie skutkuje spowolnieniem gospodarczym i rosnącą inflacją, którą wszyscy odczuwamy w portfelach. Czy przekłada się to na funkcjonowanie rynku retail?
Spadek siły nabywczej pieniądza z pewnością wpływa na rynek retail. Ludzie szukają oszczędności i kupują mniej, więc obroty sklepów także muszą spadać. Na szczęście parki handlowe, czyli format, który budujemy, odczuwają skutki obecnej sytuacji najmniej. Konsumenci, ograniczając wydatki, zaczynają od towarów z górnej półki, a dopiero na końcu oszczędzają na zaspokajaniu podstawowych potrzeb. Ponieważ naszymi klientami są głównie sklepy o charakterze dyskontów czy value for money, czyli przeznaczone do robienia codziennych zakupów — u nas ten kryzys jeszcze nie zagościł. Paradoksalnie dużo zyskaliśmy dzięki pandemii COVID-19, podczas której zmienił się model zakupowy w społeczeństwie. Popularne dotychczas galerie handlowe przestały cieszyć się zainteresowaniem klientów i coraz chętniej kupują oni właśnie w parkach handlowych, gdzie mogą zrobić zakupy w możliwie bezkolizyjny i sprecyzowany sposób, do tego blisko miejsca zamieszkania.
Nie umknęło to uwadze firm, które dotychczas posiadały placówki tylko w galeriach. Niektóre sklepy, takie jak chociażby Smyk, Empik, Sinsay czy Woolworth, już działają w parkach handlowych, a chęć rozwoju w tym formacie deklarują kolejne marki, takie jak C&A, New Yorker czy grupa LPP. Dzięki temu dla klientów parków dostępny jest coraz większy asortyment. Pozycję parków handlowych wzmacnia także e-commerce, ponieważ sklepy, które się w nich znajdują, często spełniają także funkcję magazynów i punktów zwrotu towarów kupowanych przez internet. To wszystko sprawia, że retail parki przeżywają boom, pomimo że konsumenci muszą w jakimś zakresie ograniczać zakupy.
Czym parki handlowe przyciągają nowych najemców?
Tak jak wspomniałem, otwieranie sklepów w retail parkach to przede wszystkim odpowiedź na oczekiwania konsumentów. Ale parki mają jeszcze jedną istotną przewagę nad galeriami handlowymi. Obciążenia najmem są u nas zdecydowanie mniejsze, ponieważ dużo niższy jest koszt opłat serwisowych. W parku handlowym nie ma powierzchni wspólnej, którą trzeba ogrzewać czy sprzątać na rzecz poszczególnych sklepów, co stanowi dodatkowe koszty dla najemców lokali w galeriach. I to obciążenie musi zostać pokryte większym obrotem. W retail parkach współczynnik obrót versus koszty wygląda bardzo dobrze, dlatego coraz więcej marek chce rozwijać swoje sieci również w oparciu o parki handlowe. Według mnie ten proces będzie trwał.
Pozycję parków handlowych wzmacnia e-commerce, ponieważ sklepy, które się w nich znajdują, często spełniają także funkcję magazynów i punktów zwrotu towarów kupowanych przez internet. To wszystko sprawia, że retail parki przeżywają boom, pomimo że konsumenci muszą w jakimś zakresie ograniczać zakupy.
Intensywny rozwój retail parków z pewnością nie pozostał niezauważony również przez inwestorów.
Mniej więcej od trzech lat czujemy, że parki handlowe stają się ciekawym produktem również dla funduszy inwestycyjnych. Fundusze, które wcześniej inwestowały w biurowce czy galerie handlowe, teraz chętnie dodają do pakietu inwestycyjnego parki handlowe, żeby ten komponent był bardziej kompatybilny z faktyczną sytuacją na rynku. Oczywiście wysoki koszt pieniądza sprawia, że wiele transakcji jest w zawieszeniu, ale wszystkie wstępne rozmowy przełożą się na finalizacje, kiedy spadnie inflacja. Co ważne — na rynku retail parków nie obserwujemy na razie wielkiej koncentracji obiektów w jednym ręku. Trei, który posiada w tej chwili 36 otwartych obiektów, jest jednym z większych graczy, ale nawet 10 parków w portfelu już kogoś wyróżnia. To będzie bardzo istotne z punktu widzenia dużych inwestorów, dla których kwotę obrotów, którą warto się zainteresować, będzie gwarantował nie jeden park, ale pakiet obiektów rozmieszczonych w różnych lokalizacjach w Polsce. Dlatego ten moment zastoju na rynku deweloperzy wykorzystują na kumulowanie obiektów, żeby być gotowym, kiedy rynek znów się ożywi.
Czy dobra passa oznacza, że deweloperzy parków handlowych nie mają żadnych zmartwień?
Nie do końca. Chociaż nie dotyka nas bezpośrednio spadek siły nabywczej, to mocno odczuwamy wysoki koszt pieniądza. Rosnące koszty kredytów przysparzają określonych problemów deweloperom, którzy muszą się na nich opierać. Jedynym sposobem, żeby odpowiedzieć na to wyzwanie, jest budowanie głównie w oparciu o środki własne, tak jak robimy to w Trei Real Estate. Drogi pieniądz powoduje także, że rynek parków handlowych zaczyna się profesjonalizować.
Trzeba mieć więcej kapitału, większy dostęp do rynku, lepszy kontakt z najemcami, żeby być wiarygodnym graczem. Nie wystarczy po prostu postawić park i liczyć na to, że będzie dobrze działał. Deweloper musi optymalizować koszty, pracować nad ESG, szukać rozwiązań, które pozwolą najemcom taniej wynajmować, a jemu zarabiać nadal godziwie. To udaje się dużym firmom.
Wspomniał pan o ESG — nie da się ukryć, że trend ten jest obecnie na ustach wszystkich w świecie biznesu. Wy musicie nie tylko wdrażać własną strategię zrównoważonego rozwoju, ale także wypełniać wymogi najemców.
Tu na szczęście następuje synergia, ponieważ zarówno nam, jak i naszym najemcom zależy na spełnianiu warunków zrównoważonego rozwoju. Najemcy mogą wynajmować powierzchnię w obiektach spełniających wyśrubowane normy, przez co pokazują lepszy status ESG w swoich sklepach. A my nie mamy innego wyjścia — musimy spełniać standardy. Dlaczego? Po prostu już wkrótce firmy, które nie wdrażają ESG, nie będą mogły wziąć kredytu lub sprzedać swojej inwestycji, ponieważ żaden z funduszy nie pozwoli sobie na zakup niecertyfikowanego obiektu. Dodatkowo Trei Real Estate jest firmą rodzinną, własnością osób prywatnych, dla których spełnianie najwyższych standardów w tym obszarze jest osobistym priorytetem, co sprzyja aktywnemu szukaniu rozwiązań związanych z ochroną klimatu. Mamy już pierwszy obiekt z elektrownią fotowoltaiczną, przez co poprawiamy ślad węglowy w naszych realizacjach. Staramy się wykorzystywać materiały przyjazne środowisku, a na terenie naszych parków handlowych instalujemy ładowarki do samochodów elektrycznych. Oprócz tego, stosujemy konstrukcje mieszane z drewnem. Nie zaniedbujemy również płaszczyzny społecznej. W firmie działa specjalna komórka, która analizuje i odpowiada za wszystkie działania związane z ESG. Nie mam wątpliwości, że trend ten w przyszłości będzie się tylko umacniał.
Trei Real Estate Poland jest spółką deweloperską będącą częścią Trei Real Estate GmbH z siedzibą w Düsseldorfie. Poza Polską firma działa na rynku niemieckim i w południowo- -wschodnich stanach USA.
– Jesteśmy dumni z tego, że jesteśmy firmą międzynarodową. Dzięki olbrzymiemu transferowi wiedzy możemy pomóc sobie nawzajem w kształtowaniu naszych procesów i rozwoju. Polska spółka jest liderem know-how w zakresie parków handlowych. Z kolei w przypadku inwestycji PRS Niemcy czy Stany Zjednoczone mogą dostarczyć nam wielu cennych informacji, działając w tym obszarze dłużej niż my w Polsce, gdzie rynek ten dopiero się rodzi. Oprócz tego pracują u nas osoby reprezentujące 11 narodowości, więc wypadkowa, która powstaje z takiej wymiany myśli, jest unikalna – podkreśla Jacek Wesołowski, dyrektor zarządzający Trei Real Estate Poland.
Trei od 2013 r. rozwija w Polsce sieć parków handlowych pod marką Vendo Park — obecnie posiada 36 takich obiektów, a w najbliższym czasie powstanie kolejnych 16. Oprócz tego, w portfelu spółki znajduje się 139 innych nieruchomości handlowych.
– W tym roku oddamy do użytku sześć obiektów.Cztery już działają, a przed nami jeszcze dwa otwarcia: w Lubinie na Dolnym Śląsku oraz w Koninie. W przyszłym roku planujemy uruchomienie ośmiu parków. Staramy się otwierać średnio siedem obiektów rocznie. W takim tempie się rozwijamy i do takiego cyklu rozwoju jest stworzona nasza organizacja – mówi Jacek Wesołowski. Ponadto od 2019 r. działa spółka mieszkaniowa Trei Residential, która oddała już do użytku osiedle Kraft w Łodzi, a w budowie posiada aktualnie wrocławskie osiedle Bacciarellego 54. Deweloper szykuje także budowę mieszkań w Milanówku, Łodzi oraz we Wrocławiu. Nową odnogą działalności deweloperskiej Trei są inwestycje PRS (mieszkania na wynajem) w Poznaniu oraz Warszawie.
– Chcemy stworzyć budynki, w których wynajmujący będzie czuł się komfortowo i będzie mógł zaspokoić różnorakie potrzeby. Dlatego w planach architektonicznych oprócz lokali mieszkalnych uwzględniamy przestrzenie, które spełniają dodatkowe funkcje dla mieszkańców. W ten sposób chcemy wyjść naprzeciw młodszym ludziom, którzy nie mają tak silnej potrzeby posiadania, za to cenią sobie lokalizację mieszkania, jego wyposażenie, wygodę, a przede wszystkim wolność. W naszej ocenie jest to trend, który będzie rósł w przyszłości. Wiążemy z formatem PRS duże nadzieje – zapewnia dyrektor spółki. Łącznie w ramach planowanych przedsięwzięć dzięki Trei w ofercie największych miast w Polsce pojawi się około 2300 mieszkań.