Spółka Peakside Capital Advisors działa w Polsce od 2012 r. Początkowo specjalizowała w zarządzaniu obiektami biurowymi i handlowymi, jednak w 2022 r. zarząd podjął decyzję o koncentracji na magazynach. Pierwszym krokiem w tym kierunku był zakup — w joint venture z Partners Group — trzech parków logistycznych: w Warszawie, Raszynie i Piasecznie. Jeśli chodzi o pierwszy, to inwestorzy od razu zapowiedzieli rozbiórkę całej konstrukcji i postawienie w jej miejscu energooszczędnych magazynów. Na razie dotrzymują słowa. Już niemal sześć z dwudziestu obiektów City Point Targówek zniknęło z powierzchni parku, a inwestorzy już pracują nad pierwszym nowym magazynem.
Choć przebudowa całego kompleksu potrwa jeszcze co najmniej dwa lata, Peakside już planuje kolejne inwestycje we współpracy z Partners Group. Do 2026 r. chce powiększyć portfel niemal siedmiokrotnie.
Pozostaną tylko drogi
Dotychczasowy City Point Targówek tworzyło 20 budynków o łącznej powierzchni 100 tys. m kw.
— Powstawały one od 1955 r. Do końca lat 90. działały w nich Warszawskie Zakłady Telewizyjne. Cały teren zajmowany przez park ma 24 ha — mówi Roman Skowroński, dyrektor zarządzający Peakside Capital Advisors w Polsce.
Wszystkie budynki zostaną zrewitalizowane, a w ich miejscu stanie sześć nowych, których łączny metraż również wyniesie 100 tys. m kw.
— Nasza inwestycja to przykład projektu typu brownfield. Ze starej tkanki nie zostanie w zasadzie nic, pozostawimy jedynie część dróg — mówi Roman Skowroński.
Na razie z powierzchni zniknęło sześć obiektów. Ruszyły również prace nad nowymi konstrukcjami, a pod pierwszą właśnie wmurowano kamień węgielny.
— Chodzi o magazyn o powierzchni 7 tys. m kw., który budujemy dla firmy kurierskiej DPD Polska. Zostanie oddany do użytku pod koniec 2023 r. — mówi Roman Skowroński.
Będzie to prawdopodobnie jeden z dwóch obiektów typu BTS [ang. build-to-suit, czyli szyty na miarę klienta — red.] w tej inwestycji.
— Drugi tego typu budynek będzie miał 15 tys. m kw. To obiekt przemysłowy dla jednego albo dwóch najemców, np. produkcyjnych. Bierzemy pod uwagę lekką produkcję, chłodnie albo data center — mówi Roman Skowroński.
Ekologiczna odsłona
Nowy City Point Targówek powstaje zgodnie z zasadami zrównoważonego rozwoju.
— Do budowy używamy materiałów mających certyfikat środowiskowy albo pochodzących z recyklingu, z zerową lub niską emisją lotnych związków organicznych. Będziemy też wykorzystywać gruzy z istniejących budynków np. jako podbudowę pod drogi. Już mamy ogromne składowisko posegregowanych odpadów, które w dużej części zostaną użyte ponownie — informuje Roman Skowroński.
To nie wszystko. Na dachach magazynów zostanie zamontowana instalacja fotowoltaiczna, która zapewni co najmniej 25 proc. energii zużywanej w parku. Kompleks wzbogacą tereny zielone, a także strefa rekreacyjna z elementami małej architektury do odpoczynku na powietrzu.
— Będzie to przestrzeń, którą najemcy mogą wykorzystać np. do organizacji pikników i innych wydarzeń integracyjnych, kojarzących się raczej z biurami niż z magazynami — mówi Roman Skowroński
City Point Targówek będzie się ubiegał o certyfikat BREEAM na poziomie Outstanding, LEED na poziomie Platinum oraz certyfikat WELL.
Według planu inwestorów budowa całego parku ma się zakończyć w 2025 r. W kompleksie pozostanie około 85 proc. dotychczasowych najemców produkcyjnych. Peakside prowadzi rozmowy z nowymi zainteresowanymi.
Celowanie w milion m kw.
Park w Warszawie nie jest jedyną inwestycją Peakside i Partners Group, w której trwają prace rewitalizacyjne. W modernizacji są także: Logistics Point Raszyn i Logistics Point Piaseczno, które oferują łącznie około 50 tys. m kw. Prace w tych kompleksach zakończą się w połowie 2024 r.
— Poprawiamy ich standard pod kątem rozwiązań proekologicznych i energooszczędnych. Oba obiekty są wynajęte w 100 proc. — dodaje Roman Skowroński.
Choć inwestycje typu brownfield nie należą do łatwych, Peakside jest nimi mocno zainteresowany.
— Tego typu projekty uwalniają najlepsze lokalizacje. Terenów do zakupu jest na pewno mniej, niż byśmy chcieli, ale to nie znaczy, że nie ma ich wcale. Dotyczy to nie tylko Warszawy, ale też innych miast, np. Poznania i Krakowa, które rozpatrujemy. Chcemy budować portfel na drodze akwizycji, gruntowych modernizacji, ale także budowy od podstaw. Docelowo chcemy być obecni w pięciu największych ośrodkach miejskich. Jeśli chodzi o wielkość naszego portfela, to celujemy w 1 mln m kw. do 2026 r. Na razie mamy 150 tys. m kw., a więc jesteśmy na początku drogi. Pracujemy jednak nad nowymi lokalizacjami i liczymy, że już niebawem będziemy mogli zakomunikować nowe inwestycje w Warszawie — mówi Roman Skowroński.
Szacowana wartość modernizacji trzech parków, jakie Peakside posiada obecnie w Polsce, to około 100 mln EUR. W 2022 r. spółka zanotowała 7,8 mln zł netto przychodu ze sprzedaży i 287 tys. zł zysku.
Przywracanie miastom zniszczonych terenów i nadawanie im nowych ważnych funkcji ma ogromne znaczenie dla lokalnych społeczności. To nie tylko dodatkowe miejsca pracy, ale również poprawa bezpieczeństwa dzięki usunięciu lub rewitalizacji starej zabudowy oraz modyfikacji tkanki miejskiej do obecnych potrzeb. Pula działek w granicach miast, na których mogą powstać magazyny, coraz bardziej się kurczy, a ich ceny są bardzo wysokie. Dlatego dla deweloperów inwestycje w brownfield stają się opłacalne, nawet mimo dodatkowych nakładów potrzebnych do przygotowania terenu pod budowę. To ważny aspekt również w kontekście ESG, ponieważ magazyny zbudowane na rekultywowanych terenach w trakcie zielonej certyfikacji otrzymują dodatkowe punkty za wykorzystanie i przywrócenie terenu do dalszego użytkowania.