Jestem użytkownikiem wieczystym gruntu w gęsto zaludnionej okolicy. Właśnie uzyskałem od prezydenta miasta pozwolenie na budowę sklepu. Mogę już zaczynać prace? Słyszałem, że pozwolenie na budowę musi się uprawomocnić. Czy to prawda?
- Zacznę od wyjaśnienia. Wiele osób, w tym również prawników, posługuje się pojęciem prawomocności lub uprawomocnienia się decyzji, orzeczenia lub wyroku. Mało kto jednak pamięta, że o ile w przypadku orzeczeń sądów pojęcie to jak najbardziej na miejscu, o tyle w przypadku decyzji administracyjnych, a taką jest pozwolenie na budowę, możemy mówić o ostateczności, a nie o prawomocności decyzji. Tym pojęciem posługuje się kodeks postępowania administracyjnego, a więc także prawo budowlane.
Wracając do wątpliwości naszego przedsiębiorcy, muszę zmartwić niecierpliwych inwestorów. Przepisy prawa budowlanego (art. 29) nie tylko mówią, że roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, ale złamanie tego przepisu obwarowują sankcjami. Czym jest ta ostateczność zwana często błędnie prawomocnością?
Żeby wyjaśnić to pojęcie, musimy sięgnąć do przepisów kodeksu postępowania administracyjnego, z których wynika, że ostateczne są decyzje, od których nie przysługuje odwołanie. Odwołanie zaś strony mogą składać w terminie 14 dni od doręczenia decyzji wydanej w pierwszej instancji. Oznacza to, że jeśli właśnie otrzymaliśmy upragnione pozwolenie na budowę i nikt poza nami nie uczestniczył w postępowaniu jako strona, to czekamy 14 dni od doręczenia nam decyzji i już możemy budować. Oczywiście jeśli pozwolenie nam z jakichś względów nie odpowiada, to mamy prawo sami złożyć odwołanie, lecz wtedy musimy poczekać z budową na decyzję organu wyższego stopnia, którego decyzja będzie ostateczna.
Sytuacja mocno się komplikuje, jeśli mamy np. sąsiadów, którzy uczestniczyli jako strona w naszym postępowaniu. Wtedy nie pozostaje nam nic innego, jak dowiadywać się w urzędzie, który wydał nasze pozwolenie, czy zostało ono doręczone wszystkim stronom i czy żadna z nich nie złożyła odwołania. Jeśli uzyskamy pomyślne informacje, potwierdzone stosownym zaświadczeniem, możemy rozpoczynać budowę. Jeżeli jednak sąsiad złożył odwołanie, wtedy musimy czekać na ostateczną decyzję organu wyższego stopnia, którym zazwyczaj będzie wojewoda.
Ryzykować wcześniejszego rozpoczęcia robót naprawdę nie warto. Narażamy się w ten sposób na sporo nieprzyjemności, polegających nie tylko na nakazie wstrzymania robót i konieczności uzyskania ostatecznego pozwolenia na budowę, lecz także obowiązku uiszczenia bolesnej dla inwestora tzw. opłaty legalizacyjnej. W ekstremalnym przypadku może to być również nakaz rozbiórki.
Przemysław Kasyak radca prawny w kancelarii Magnusson