Podaż większa od popytu

Agata Hernik
opublikowano: 21-05-2009, 00:00

Gorsza sytuacja na rynku magazynów może być dla najemców szansą na obniżkę czynszu. O ile wynajmuje się powierzchnię tam, gdzie jest jej pod dostatkiem.

Kryzys jednak nie ominął centrów logistycznych

Gorsza sytuacja na rynku magazynów może być dla najemców szansą na obniżkę czynszu. O ile wynajmuje się powierzchnię tam, gdzie jest jej pod dostatkiem.

Do niedawna polski rynek powierzchni magazynowych był istnym eldorado dla ich właścicieli. Olbrzymi popyt dodatkowo, napędzała podaż spekulacyjna. Pojawiało się wielu małych klientów, którzy zgłaszali zapotrzebowanie na kilka tysięcy metrów powierzchni magazynowej i deweloperzy chcieli natychmiast temu popytowi sprostać — kupowali ziemię i błyskawicznie rozpoczynali inwestycję. Właściwie nawet nie musieli czekać na najemców. Wiadomo było, że jak magazyn już powstanie, to zgłoszą się sami. Nowe obiekty rosły jak grzyby po deszczu. Ale to już historia.

Zupełnie inny rynek

— W wrześniu podaż została zredukowana praktycznie do zera. Teraz buduje się praktycznie tylko to, co było zakontraktowane jeszcze na etapie projektu. Zdecydowanie najbardziej widocznym skutkiem kryzysu jest właśnie zahamowanie podaży spekulacyjnej — mówi Tomasz Olszewski, szef działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w CushmanWakefield.

Wszystkiemu winne są koszty. Jak podkreśla Robert Dobrzycki, partner zarządzający Panattoni Europe na Europę Środkową i Wschodnią, ta branża jest w ogromnej mierze uzależniona od zewnętrznego finansowania. Kiedy to źródło wyschło, deweloperzy znaleźli się w tarapatach.

— Gdy wystąpiły trudności z dostępem do funduszy, całkowicie musiało zmienić się podejście deweloperów do prowadzonego biznesu. W obliczu braku możliwości realizowania nowych projektów firmy skoncentrowały się na obiektach już istniejących i na zapewnieniu jak najwyższej jakości oferowanych usług zarządzania nieruchomościami — wyjaśnia Robert Dobrzycki.

Tylko na zamówienie

Specjaliści są zgodni, że ten rok nie będzie dla branży specjalnie pomyślny. Deweloperzy będą kończyć te inwestycje, na które udało się wcześniej uzyskać finansowanie. Choć nie będzie ich wcale tak mało, ponieważ jak wyliczył Cushman Wakefield, w pierwszym kwartale 2009 r. zanotowano w Polsce rekordową podaż nowej powierzchni — do użytku oddano ponad 491 tys. mkw. Jednak za wysoką podażą nie idzie zwiększony popyt. Przez pierwsze trzy kwartały tego roku zawarto umowy najmu na 134 tys. mkw., co stanowi spadek o 68 proc. w stosunku do tego samego okresu roku poprzedniego. W roku 2009 na rynku pojawi się jeszcze 518 tys. mkw. powierzchni magazynowej, która jest jeszcze w budowie. Dlatego jeżeli deweloperzy będą rozpoczynać nowe inwestycje nie czekając na ustabilizowanie się rynku, to bardzo ostrożnie. Nieliczne magazyny wśród tych, które zostaną oddane do użytku w tym roku, będą zbudowane "na rynek", czyli z różnej wielkości modułami do wynajęcia w ramach jednego budynku, bez wcześniejszego podpisania umów najmu. Większość będzie realizowana głównie jako obiekty przeznaczone dla konkretnego najemcy. Określa się je skrótem BTS od angielskiego "built to suit".

— Jednocześnie wynajęcie magazynów typu BTS może być coraz trudniejsze, gdyż przy tego typu projektach deweloperzy najchętniej zabezpieczają się poprzez umowy najmu zawierane przynajmniej na dziesięć lat, a często nawet na piętnaście. Tymczasem jeszcze niedawno minimalny okres najmu dla takich powierzchni wynosił pięć-siedem lat, widać zatem ogromną zmianę. To wydłużenie okresu najmu w przypadku projektów BTS jest wynikiem pogorszenia się sytuacji na rynku kapitałowym i zaostrzenia wymagań ze strony podmiotów finansujących — przestrzega Maciej Chmielewski, partner i dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w Colliers International.

Jednak, żeby pozwolić sobie na magazyn budowany pod swoje konkretne wymagania, trzeba przygotować się na naprawdę dużą inwestycję. Czasy, kiedy deweloperzy byli gotowi budować magazyny dla najemcy, który szukał kilku tysięcy metrów kwadratowych minęły. Tomasz Olszewski szacuje, że żeby w ogóle rozmawiać z deweloperem o magazynie built to suit, trzeba zamówić obiekt o powierzchni co najmniej dziesięciu tysięcy metrów kwadratowych. Inaczej dla obu stron nie będzie to opłacalne.

Czynsze w dół

Są też jaśniejsze strony kryzysu. Należy do nich większa elastyczność deweloperów i większe możliwości negocjacyjne najemców.

— Warto teraz podpisywać umowy i nie odkładać tego na później. Okres spowolnienia gospodarczego to moment, w którym deweloperzy są zdecydowanie bardziej skłonni do negocjacji cenowych niż w czasach prosperity. Nie od dziś wiadomo, że kryzys to najlepszy czas dla kupujących i najemców, bo właśnie wtedy ceny są najniższe — mówi Maciej Chmielewski.

Kolejnym plusem jest możliwość wynegocjowania niższego czynszu. Według prognoz Colliers International Poland, z powodu mniejszego popytu, czynsze powinny utrzymywać się przez następne kwartały na stałym poziomie. Jednak te stawki będą zależały przede wszystkim od lokalizacji magazynu. Najwięcej płacą najemcy w Warszawie — około 4,5-6,0 EUR za mkw. oraz w Krakowie (4,0-4,8 EUR za mkw). W pozostałych lokalizacjach czynsze pozostają na poziomie około 3,0 EUR za mkw.

— Są takie rejony, jak Szczecin, Błonie, czy Górny Śląsk, gdzie podaż nie wynajętej powierzchni magazynowej jest na tyle duża, że najemcy mogą negocjować i uzyskać niezwykle atrakcyjne warunki najmu. Tam toczy się prawdziwa walka o najemcę. Ale są też takie miejsca jak Gdańsk, gdzie wolnej powierzchni po prostu nie ma i najemca, który szuka magazynu ma poważny problem — tłumaczy Tomasz Olszewski.

— Pomimo najczarniejszych scenariuszy, sytuacja na rynku nie jest fatalna. Popyt na powierzchnie magazynowe utrzymuje się na niższym poziomie, ale wciąż się nie załamał. Jestem przekonany, że — mimo chwilowej dekoniunktury — rynek powierzchni magazynowych w Polsce ma doskonałe perspektywy. Być może czeka nas słabszy rok, ale jest wciąż szansa na doskonałe dziesięciolecie — podsumowuje Robert Dobrzycki.

Agata Hernik

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Agata Hernik

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu