PB: Dziesięć miesięcy 2023 r. już za nami. Jak ocenia pan ten czas z punktu widzenia analityka rynku mieszkaniowego?
Bartosz Turek, HRE Investment Trust: Trzeba zacząć od tego, że przez dwa ostanie lata wiele się zmieniało w branży mieszkaniowej — najpierw mieliśmy do czynienia z hossą, potem zapaścią, a teraz znów wracamy do dobrej koniunktury. Natomiast minione trzy kwartały upłynęły pod znakiem programu Bezpieczny kredyt 2 proc., który tak pędzi, że nie spodziewali się tego nawet politycy, którzy go stworzyli. Do 18 października 2023 r. w ramach programu podpisano ponad 24 tys. umów na łączną kwotę prawie 10 mld zł. Tymczasem rząd na etapie tworzenia projektu ustawy spodziewał się, że w całym 2023 r. zostanie udzielonych 10 tys. kredytów o wartości prawie 3 mld zł. Już w połowie października trzykrotnie przekroczyliśmy zakładany plan, a przecież mamy jeszcze przed sobą co najmniej dwa pełne miesiące przyjmowania wniosków i podpisywania umów. Spodziewam się, że budżet programu Bezpieczny kredyt 2 proc. skończy już na początku 2024 r.
Co się wtedy stanie? Czeka nas załamanie popytu?
Na początku 2024 r. będą jeszcze realizowane wnioski kredytowe złożone do końca 2023 r. Ale powinniśmy mieć do czynienia z pewnym odreagowaniem. Jeśli dużo osób teraz przyspieszy decyzję o zakupie mieszkania, by się załapać na tani kredyt, to w przyszłym roku popyt będzie mniejszy. Z drugiej strony deweloperzy będą uruchamiali coraz więcej inwestycji, więc dysproporcja między popytem a podażą w końcu zacznie się wyrównywać.
Mówi się, że rządowy program wsparcia to główny powód wzrostu cen mieszkań w 2023 r. Co — pana zdaniem — działoby się z nimi, gdyby tej inicjatywy w ogóle nie wdrożono?
Oczywiście Bezpieczny kredyt 2 proc. przyczynił się do podwyżki stawek za metr, ale nie jest jej jedynym powodem. Dobra koniunktura na rynku mieszkaniowym wynika z co najmniej kilku czynników — Komisja Nadzoru Finansowego ułatwiła dostęp do kredytów, a wskutek działań Rady Polityki Pieniężnej spadły koszty finansowania. Ponadto wciąż rosną wynagrodzenia i mamy niskie bezrobocie. To powoduje, że Polacy chętniej zaciągają kredyty, a mieszkania dobrze się sprzedają.
Do tego bym dołożył odroczony popyt z 2022 r., gdy kurki z kredytami były zakręcone. I na to wszystko nałożył się Bezpieczny kredyt 2 proc., czyli najhojniejszy program mieszkaniowy, jaki kiedykolwiek w Polsce obowiązywał. Jest to też program najbardziej kompleksowy, bo mieliśmy Rodzinę na swoim, dzięki której obniżano ratę kredytu, ale też Mieszkanie dla młodych, które było substytutem wkładu własnego. W Bezpiecznym kredycie 2 proc. mamy wszystko.
Wracając jednak do cen, to też nie jest tak, że mieszkania zdrożały o 20-30 proc. i za 1 m kw. w Warszawie, trzeba zapłacić już 16-17 tys. zł. To średnie ceny ofertowe, które są znacznie wyższe od transakcyjnych. Poza tym trzeba zwrócić uwagę, że oferta jest bardzo mocno wykupiona. Brakuje w niej tanich mieszkań. W takiej sytuacji średnia cena ofertowa bardzo mocno rośnie.
Stawiam tezę, że gdyby program Bezpieczny kredyt 2 proc. nie został wprowadzony, to wyhamowanie w branży deweloperskiej trwałoby znacznie dużej. Skala biznesu spółek by topniała. W końcu rozpoczęłyby się obniżki stóp procentowych, a kredyty stałyby się bardziej dostępne, jednak wyższy popyt natrafiłby na znacznie niższą podaż, gdyż deweloperzy dłużej leżeliby na deskach. Tak czy inaczej, rezultatem byłby wzrost cen, choć możliwe, że doszłoby do niego kilka kwartałów później.
Oferta się skurczyła, ale z danych GUS wynika, że deweloperzy teoretycznie powinni mieć zapas pozwoleń na budowę.
Niestety, jak to w praktyce często bywa, diabeł tkwi w szczegółach. Po pierwsze, nawet jeśli firma deweloperska ma działkę z pozwoleniem na budowę, to zanim uda się na niej rozpocząć inwestycję, musi minąć co najmniej kilka miesięcy, jeśli nie kwartałów. Warto też podkreślić, że przez ostatnich kilkanaście miesięcy kupujących było więcej niż sprzedających. Na początku deweloperzy podchodzili do tych informacji dość sceptycznie. Teraz jednak już wiedzą, że będą musieli jak najszybciej powiększyć ofertę. Jeśli nie będą mieli czego sprzedawać, to nie skorzystają z obecnej koniunktury. Od trzech miesięcy widzimy większą liczbę rozpoczynanych inwestycji. W danych za sierpień mieliśmy dwukrotny wzrost w ujęciu rok do roku. We wrześniu zwyżka wyniosła 40 proc.
Jak pobudzić nową podaż?
Przede wszystkim potrzebna jest liberalizacja przepisów. Obecnie od zakupu działki przez dewelopera do oddania kluczy mieszkańcom mija 5-7 lat. To powoduje, że bardzo trudno prowadzić działalność deweloperską. W międzyczasie mamy programy mieszkaniowe, które potrafią się zmieniać jak w kalejdoskopie. Już nawet nie chodzi o to, że przychodzi nowy rząd, ponieważ nawet za tej samej władzy pomysł na mieszkaniówkę może się zmienić o 180 stopni. W związku z tym, że przepisy są skomplikowane, procedury długo trwają, a działek pod budowę mieszkań brakuje, mamy sytuację, w której podaż mieszkań znacznie odbiega od tego, co chcieliby kupować Polacy. Nowy rząd powinien uwolnić działki należące do skarbu państwa albo Krajowego Zasobu Nieruchomości i zwiększyć nakłady na planowanie miejscowe. Tego nie da się jednak zmienić z dnia na dzień. To długotrwały proces.
Szukaj Pulsu Biznesu do słuchania w Spotify, Apple Podcasts, Podcast Addict lub Twojej ulubionej aplikacji
w tym tygodniu: „Rynek mieszkań u progu zmian”.
goście: Waldemar Wasiluk — Victoria Dom, Tomasz Kaleta — Develia, Bartosz Kalinowski — Skanska Residential Development Poland, Bartosz Turek — HRE Investment Trust.