W ubiegłym roku WI Inwestycje Rolne FIZ zarobił 9,6 proc., a od początku działalności, czyli od lutego 2012 r. — ponad 44 proc. Taki zarobek to marzenie niejednego posiadacza jednostek uczestnictwa portfeli akcyjnych. Stopy zwrotu osiągane przez ten jedyny w Polsce fundusz ziemi rolnej są pochodną zarówno wzrostu ceny posiadanych gruntów, jak i sprzedaży płodów upraw oraz dopłat unijnych. W portfelu fundusz zgromadził ponad 140 mln zł aktywów, a popularność strategii to efekt niskich stóp procentowych, które skłoniły klientów do poszukiwania alternatywy dla lokat czy funduszy dłużnych. Skutecznym wabikiem była też przewidywalność stóp zwrotu, co może się zmienić, gdy wejdzie w życie ustawa autorstwa Prawa i Sprawiedliwości, regulująca obrót gruntami.
Wzrośnie lub spadnie
Przepisy, które prawdopodobnie zaczną obowiązywać od 1 maja 2016 r., zakładają możliwość nabywania gruntów rolnych bez zgody prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych (ANR) wyłącznie przez rolników indywidualnych, posiadających gospodarstwo o powierzchni nieprzekraczającej 300 ha i osobiście je prowadzących. Oznacza to, że wszystkie transakcje na udziałach lub akcjach spółek muszą zostać zaakceptowane przez ANR, której przysługuje prawo pierwokupu. To zła wiadomość dla funduszu obracającego gruntami. Piotr Sawala, prezes Domu Maklerskiego W Investments, uspokaja jednak, że około 3 tys. ha na terenie całej Polski, które posiada fundusz, to areał, do którego dążył.
— Jego zwiększenie wymuszałoby stworzenie własnej infrastruktury rolniczej, m.in. magazynów i parku maszynowego, czego — jak informowaliśmy inwestorów — od początku chcieliśmy uniknąć — wyjaśnia Piotr Sawala.
Ekspert przekonuje również, że planowane zmiany nie wpływają na działalność rolniczą, do której należy prowadzenie zabiegów agrotechnicznych, czyli zasiewów, zbiór płodów rolnych itp. Na wycenę certyfikatów wpływ mają jednak także ceny gruntów, a nie wiadomo, jak będą się one kształtować. Jeśli zaczną spadać, odbije się to na rentowności funduszu.
— Zazwyczaj ograniczenie dostępności dóbr prowadzi do wzrostu ich cen, ale trudno dziś przewidzieć, czy właśnie tak się stanie. Z ostatniej publikacji Głównego Urzędu Statystycznego dotyczącej cen gruntów w IV kw. 2015 r. wynika, że wzrost rok do roku wyniósł ponad 16 proc. r/r., mimo że od dawna wiadomo, że będą zmiany w polityce rolnej — uspokaja Piotr Sawala.
Robimy swoje
Dotychczas WI Inwestycje Rolne FIZ wypłacił inwestorom ponad 60 mln zł, realizując wykupy.Piotr Sawala twierdzi, że ze względu na bardzo duże zainteresowanie funduszem firma będzie ograniczać emisje nowych certyfikatów w 2016 r.
— Pod koniec 2015 r. fundusz osiągnął docelową wielkość i zarządzający skupiają się na prowadzeniu intensywnej polityki rolnej w ramach posiadanego banku ziemi. Nie widzimy zagrożeń dla funduszu — dla stabilności i powtarzalności osiąganych stóp zwrotu na poziomie 8-10 proc. — mówi Piotr Sawala. Pod znakiem zapytania stoją jednak również dotacje unijne. Dopłaty bezpośrednie są zagwarantowane do 2020 r.
— Kolejna perspektywa unijna jest wielką niewiadomą, trudno nam teraz określić, czy i jak będzie można korzystać z tej formy wsparcia w przyszłości. Należy jednak pamiętać, że rezygnacja z dotacji UE oznacza znaczący spadek opłacalności produkcji rolnej i potencjalny zalew krajów UE tańszą żywnością spoza Unii — mówi Piotr Sawala.
OKIEM KONKURENTA
Istnieje ryzyko płynnościowe
JAKUB GŁOWACKI, zarządzający funduszem Acer Aggressive FIZ
Nowa ustawa o obrocie gruntami rolnymi, która w życie ma wejść 1 maja, niesie za sobą wiele zmian, które mogą przeszkodzić w funkcjonowaniu funduszowi. Wszystko zależy jednak od zachowania klientów. Gdyby doszło do masowej wypłaty pieniędzy przez inwestorów, mógłby się pojawić zator płynnościowy, ponieważ ustawa wprowadza limity w nabywaniu gruntów. Popyt zostanie mocno ograniczony, co może wpłynąć na spadek cen roli. Poza tym historia funduszy nieruchomościowych pokazuje, że wymuszona sprzedaż negatywnie odbija się na cenach, bo gdy sprzedający jest przyciśnięty do muru, to kupujący przeważnie domaga się dyskonta. Inną istotną kwestią jest też sama konstrukcja portfela. Ważna jest jego dywersyfikacja, klasa bonitacyjna gruntów oraz ich położenie. To wszystko ma wpływ na ceny.
OKIEM KONKURENTA
Istnieje ryzyko płynnościowe
JAKUB GŁOWACKI, zarządzający funduszem Acer Aggressive FIZ
Nowa ustawa o obrocie gruntami rolnymi, która w życie ma wejść 1 maja, niesie za sobą wiele zmian, które mogą przeszkodzić w funkcjonowaniu funduszowi. Wszystko zależy jednak od zachowania klientów. Gdyby doszło do masowej wypłaty pieniędzy przez inwestorów, mógłby się pojawić zator płynnościowy, ponieważ ustawa wprowadza limity w nabywaniu gruntów. Popyt zostanie mocno ograniczony, co może wpłynąć na spadek cen roli. Poza tym historia funduszy nieruchomościowych pokazuje, że wymuszona sprzedaż negatywnie odbija się na cenach, bo gdy sprzedający jest przyciśnięty do muru, to kupujący przeważnie domaga się dyskonta. Inną istotną kwestią jest też sama konstrukcja portfela. Ważna jest jego dywersyfikacja, klasa bonitacyjna gruntów oraz ich położenie. To wszystko ma wpływ na ceny.