Ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych pochodzi z 1997 r., ale tylko mBank Hipoteczny w miarę regularnie emituje takie papiery. Symbolicznie na rynku zaistniała też grupa Banku Pekao. W praktyce ustawa jest jednak martwa. W Polsce zaledwie 0,9 proc. kredytów hipotecznych finansowanych jest przez listy zastawne. W innych krajach jest różnie, ale proporcje są zdecydowanie inne niż w Polsce, co ilustruje sytuacja u naszych południowych sąsiadów. W Czechach 47,7 proc. kredytów hipotecznych jest finansowana z listów zastawnych, na Słowacji 27 proc. — Regulacje z 1997 r. były niedostosowane do specyfiki obrotu listami zastawnymi — podkreśla dr hab. Paweł Wajda z kancelarii White & Case.
— W Czechach ten rynek też się nie rozwijał. Ale 2-3 lata temu mocno zmieniono tam prawo i teraz im zazdrościmy. Czeskie banki pozyskują z rynku pieniądze na finansowanie nieruchomości z marżą 0,38 proc., my 0,9 proc. To pokazuje, do czego może doprowadzić upowszechnienie listów zastawnych — dodaje Piotr Cyburt, prezes mBanku Hipotecznego.
Ani poczta, ani lombard
Istota spadku kosztu finansowania nieruchomości jest zaszyta w mechanizmie funkcjonowania listu zastawnego. Zapewnia on wysoki poziom bezpieczeństwa temu, kto bankowi pożyczy pieniądze, by on z kolei pożyczał je w formie kredytów hipotecznych.
Na świecie terminy zapadalności listów zastawnych przekraczają 10 lat. To odróżnia je od funkcjonującego w Polsce mechanizmu finansowania nieruchomości, krótkoterminowymi depozytami.
— Niektórym słowo „list” kojarzy się z pocztą, a „zastawny” z lombardem. Ale list zastawny to inaczej obligacja zabezpieczona — zaznacza Rafał Kozłowski, prezes PKO Banku Hipotecznego. Oznacza to, że w przypadku upadłości banku jej zabezpieczenie jest wyodrębniane z masy upadłości, by zaspokoić tych, którzy pożyczyli bankowi pieniądze przeznaczone następnie na udzielanie kredytów hipotecznych. Od typowej obligacji zabezpieczonej list zastawny różni się jednak tym, że jego zabezpieczeniem nie jest konkretna nieruchomość, ale pewna pula kredytów hipotecznych zgromadzona w specjalnym rejestrze.
— List zastawny to zupełnie inny instrument niż sekuratyzacja, która była jedną z głównych przyczyn ostatniego kryzysu finansowego — dodaje Piotr Cyburt.
— Jeśli bank nie dokona wykupu listów zastawnych, to nikt nie będzie licytować nieruchomości zakupionych z kredytów sfinansowanych listami zastawnymi. Kredytobiorcy nadal będą zobowiązani spłacać kredyty, a wpłacone przez nich środki będą wędrować do posiadaczy listów zastawnych — tłumaczy Rafał Kozłowski.
To zaś oznacza, że list zastawny jest instrumentem długoterminowym. Na świecie terminy zapadalności listów zastawnych często przekraczają 10 lat. To istotnie odróżnia je od ciągle jeszcze funkcjonującego w Polsce mechanizmu finansowania nieruchomości, który opiera się na krótkoterminowych depozytach.
— Na dzisiaj polskie banki jako sektor są bezpieczne kapitałowo, ale mają bilanse obciążone 20-30 letnimi kredytami, finansowanymi z kilkumiesięcznych depozytów. To sytuacja nietypowa i rzadko już spotykana w innych krajach Unii Europejskiej, gdzie listy zastawne stanowią znaczące źródło finansowania kredytów hipotecznych. Na pewno finansowanie długoterminowych kredytów listami zastawnymi byłoby bezpieczniejsze niż comiesięczne pozyskiwanie depozytów z rynku — komentuje Rafał Kozłowski.
I właśnie brak tej walki o bieżące depozyty przekłada się na niższy koszt pieniądza pozyskiwanego przez banki. Chodzi przy tym zarówno o niższy koszt finansowania ze względu na samo bezpieczeństwo powierzonych bankowi pieniędzy, jak i wynikające z tego bezpieczeństwa zainteresowanie specyficznych grup inwestorów. Na świecie spora część listów zastawnych trafia do portfeli firm ubezpieczeniowych i innych podmiotów, dla których nadrzędne jest bezpieczeństwo lokat.
Portugalska wskazówka
Niższe koszty pozyskania pieniądza przez banki, w połączeniu z dużą konkurencją w sektorze mogłyby się także przełożyć na niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych.
— W mBanku różnica między kosztem finansowaniem długiem zabezpieczonym i niezabezpieczonym wynosi obecnie 0,6-0,7 proc. Im większą część portfela kredytowego byśmy finansowali listami zastawnymi, tym proporcjonalnie tańsze byłyby udzielane przez nas kredyty — deklaruje Piotr Cyburt.
Tych, którzy uważają, że banki zatrzymałyby zyski dla siebie, stara się przekonać w inny sposób. — Wyższe zyski banków to wyższe wpływy do budżetu, bo bank płaci wyższy podatek. Nie mówiąc już o dywidendzie, od której też jest płacony podatek — mówi Piotr Cyburt. Specjalista przypomina o tym, że korzyści z długoterminowego finansowania listami zastawnymi najbardziej widoczne są w momentach kryzysowych.
— To, że Portugalia we właściwym momencie wprowadziła ustawę o listach zastawnych i dzięki temu wstrzeliła się ze swoimi emisjami tuż przed kryzysem, emitując listy na bardzo długie okresy i w dobrej cenie, złagodziło sytuację, gdy przyszedł kryzys — twierdzi Piotr Cyburt.