Chętni stoją w kolejce po polskie centra handlowe. Deweloperzy budują kolejne obiekty i wprowadzają nowe koncepcje. Klientów nie brakuje. Oby tak dalej!
Od kilku lat najważniejszymi wydarzeniami na rynku powierzchni handlowych w Polsce były zapowiedzi kolejnych wielkich inwestycji lub uroczystości oddania ich do użytku.
— W 2005 r. nie brak było dużych otwarć. Uruchomiono Silesia City Center, gigantyczną inwestycję węgierskiego dewelopera TriGranit w Katowicach, GTC otwarło Galerię Kazimierz w Krakowie, a ECC oddało III fazę Promenady w stolicy. Tu też otwarto lub rozbudowano kilka wielkopowierzchniowych sklepów. Wśród nich wymienić można obiekt Selgros (10 tys. mkw.), Media Markt w Markach, powiększony przez Grupę Metro, czy dwupoziomowy sklep Praktiker. To nie wszystko. Otwierano także obiekty w mniejszych miastach, np. centra handlowe dewelopera Polimeni w Gnieźnie i Ostrowcu Świętokrzyskim. Jednak nie te wydarzenia były najważniejsze dla rynku krajowego w 2005 r. Największy wpływ na niego wywarły: transakcje kupna-sprzedaży, zmiana kierunku inwestowania oraz silny rozwój nowych formatów — ocenia Anna Kotyńska z działu powierzchni handlowych Colliers International, międzynarodowej agencji nieruchomości.
Sklep z galeriami
Zdaniem Piotra Kaszyńskiego, partnera w agencji Cushman & Wakefield Healer & Baker (C&W/H&B), w Polsce nastąpiła weryfikacja rynku i dostępnej na nim oferty.
— Stawki zwrotu spadły po wejściu Polski do Unii Europejskiej o blisko 2 proc. To mogło rodzić pytania i obawy o atrakcyjność kraju. Tymczasem nie zaobserwowaliśmy spadku zainteresowania. Mimo że stopy osiągają poziom 7,25- -7,5 proc., wciąż są kolejki chętnych do zakupu dobrych centrów handlowych — mówi Piotr Kaszyński.
Analityk wskazuje na wyjątkowo dużą liczbę transakcji kupna-sprzedaży zawartych lub ostatecznie sfinalizowanych w tym roku.
— Były to duże transakcje portfelowe. Liderem można nazwać fundusz Meinl European Land. Sfinalizował on przejęcie 7 małych centrów handlowych od Echo Investment, trzy duże obiekty od Foras Management — CH Targówek i CH Promenada w Warszawie oraz Plejada w Bytomiu, a także Galerię Copernikus w Toruniu od TK Polska Operations. Wszedł także, jako partner, do projektów budowy czterech centrów handlowych przez Gray International. Jednak to nie wszystko. Klepierre kupił 7 obiektów od Plaza Centers, a Dawnay Day — cztery galerie od joint venture GE Capital i Haitman. Rynek notował także mniejsze transakcje, np. zakupy funduszu BZ WBK Arka. Nasza firma w 2005 r. sprzedała w imieniu klientów pięć centrów handlowych na łaczną kwotę 240 mln EUR — wylicza Piotr Kaszyński.
Dorota Flak z działu powierzchni handlowych King Sturge zwraca także uwagę na wzrastającą aktywność kanadyjskiego funduszu Ivanhoe.
— Zakupił on pakiet większościowy w Woli Parku (obecnie ma tam ponad 90 proc. udziałów) oraz wszedł do Arkadii (39 proc.). W ten sposób znalazł się w dwóch z trzech największych obiektów handlowych stolicy. To pokazuje siłę i atrakcyjność tego rynku — podkreśla Dorota Flak.
Dobra dekada
Zdaniem przedstawicieli rynku nieruchomości, wyniki osiągane w 2005 r. to prawdziwy sukces młodej jeszcze branży.
— Na taką pozycję pracowaliśmy przez ostatnie 10 lat. Bardzo krótko. Starej Piętnastce dojście do takiego poziomu zajęło prawie 30 lat! Mało tego, mimo tak znacznych osiągnięć wciąż jest duże zapotrzebowanie na nowoczesną powierzchnię handlową. W Polsce na 1 tys. mieszkańców przypada 102 mkw. takiej powierzchni. Średnia europejska wynosi 166 mkw. To prawie 50-procentowa różnica, która daje pole do popisu deweloperom — podsumowuje Dorota Flak.
Zdaniem Anny Kotyńskiej, duży wpływ na taki obraz ma też wejście kilku ważnych marek lub zapowiedź rozbudowy sieci. Wśród nowych najemców strategicznych wskazuje ona m.in. jedną z największych sieci AGD RTV Electro World (Dixons), BHS (odzież) czy wchodzące w skład giełdowej grupy Empik Media & Fashion: Aldo (obuwie i galanteria skórzana) oraz rozbudowę sieci odzieżowej Mango. A to nie wszyscy zainteresowani krajowym rynkiem detalicznym.
Zmiana kierunków
Wielkie znaczenie dla rozwoju tej branży nieruchomości ma przenoszenie się deweloperów z dużych miast do mniejszych ośrodków.
— Coraz częściej oznacza to inwestowanie w miastach liczących nawet mniej niż 400 tys. mieszkańców. Powierzchni handlowej brakuje właśnie w takich miejscach. Wprawdzie ciągle pojawiają się nowe plany dotyczące Warszawy, buduje się kilka galerii w Poznaniu czy Wrocławiu, ale to mniejsze ośrodki notują prawdziwy boom inwestycyjny i są szansą dla deweloperów — tłumaczy Dorota Flak.
Deweloperzy i inwestorzy zainteresowani są także rozwijaniem nowych form handlu, obecnych do tej pory w Polsce jedynie w pojedynczych obiektach.
— W Polsce portfele centrów typu outlet budowane są przez dwie firmy deweloperskie — Neinver Polska i The Outlet Company, natomiast retail parki przez Ikea. Obie te koncepcje uzupełniają ofertę klasycznego centrum handlowego. Zapotrzebowanie na taką powierzchnię jest dowodem dojrzałości rynku — twierdzi Piotr Kaszyński.
Zwraca on także uwagę na to, że w Polsce brakuje powierzchni handlowej przy głównych ulicach miast. I tam także upatruje duże możliwości inwestowania. Pod warunkiem że powstaną plany miejscowe umożliwiające rewitalizację centrów miast opierającą się na handlu i nastąpi przywrócenie roli, jaką pełnił on w życiu miasta. Także według Anny Kotyńskiej, szansą na dalszy rozwój branży jest odchodzenie od centrum handlowego rozumianego jako duży obiekt położony na obrzeżach miasta i inwestowanie w śródmiejskie galerie handlowe z delikatesami, dobrymi butikami, rozrywką i gastronomią. Na takie projekty pojawiło się zapotrzebowanie także w mniejszych miastach.
Nie zepsuć!
Tymczasem nad wielkopowierzchniowymi obiektami handlowymi pojawiły się — za sprawą wypowiedzi minister Teresy Lubińskiej — czarne chmury. Niechęć do nich nowego rządu i zapowiedzi administracyjnego ograniczania ich rozwoju każą zastanowić się, co może stać się w nieodległej przyszłości z tak dobrze zapowiadającym się rynkiem.
— Mam nadzieję, że jest on już na tyle dojrzały, że nie zaszkodzi mu nawet wypowiedź pani minister, mającej zdecydowanie niechętny stosunek do takich inwestycji. Na szczęście ludzie polubili zakupy w centrach handlowych. Inwestycje w tym sektorze są ciągle zbyt atrakcyjne dla inwestorów, żeby mogli z nich łatwo zrezygnować — mówi Dorota Flak.