Rynek kredytowania nieruchomości rozwija się dynamicznie. Stan ten utrzyma się też w przyszłym roku. Sprzyja mu popyt na rynku mieszkaniowym.
Głównym powodem popularności umów zawieranych między bankami i deweloperami jest zmienność realiów rynku mieszkaniowego.
— Istotą kredytu hipotecznego dla firm jest jego długoterminowy charakter. Źródłem spłaty kredytu jest dochód generowany z nieruchomości — mówi Monika Weryńska, dyrektor Śląskiego Banku Hipotecznego.
Okres kredytowania wynika z przepływów finansowych planowanego przedsięwzięcia.
— W przypadku finansowania projektów mieszkaniowych — do czasu sprzedaży lokali mieszkalnych — zaznacza Piotr Kwiatkowski, zastępcaca dyrektora departamentu sprzedaży w spółce emFinanse, pośrednika i doradcy kredytowego należącego do Grupy BRE Bank.
Dzięki umowie z bankiem deweloper zyskuje większe zaufanie u potencjalnych klientów, co wpływa korzystnie na sprzedaż realizowanych przez niego inwestycji. Poza tym zdobywa dostęp do środków finansowych.
— Długi okres kredytowania pozwala na realizację części zysku bezpośrednio po nabyciu nieruchomości, tj. przez przekazanie na spłatę zobowiązania tylko części przychodów czynszowych. Rozłożenie kredytu na długi czas — w naszym banku jest to 25 lat — istotnie ogranicza bieżące wydatki firmy na obsługę zobowiązania kredytowego. Dodatkowo zaciągnięcie kredytu hipotecznego nie wyklucza swobodnego obrotu nieruchomością. Właściciel w każdej chwili może ją zbyć — jedynym warunkiem jest spłata kredytu przez nowego właściciela lub też przejęcie przez niego zobowiązania — wyjaśnia Izabela Krzowska, dyrektor wsparcia sprzedaży w BPH Banku Hipotecznym.
Zamiana zobowiązań krótkoterminowych na długoterminowe ma też pozytywne przełożenie na wskaźniki bilansowe, co nie jest bez znaczenia, gdy firma planuje zaciągnięcie kolejnych zobowiązań, np. w postaci kredytu obrotowego.
Wysokie progi
Kredyt hipoteczny dla firm kierowany jest zarówno do osób fizycznych prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą na wpisie do ewidencji, jak i do spółek osobowych i prawa handlowego. Warunkiem jest, aby podmioty te posiadały nieruchomości, nabywały lub budowały nieruchomości oraz posiadały zdolność kredytową.
— Kredyty inwestycyjne dla deweloperów, realizujących inwestycje mieszkaniowe zabezpieczone hipoteką, są kierowane do firm będących spółkami kapitałowymi — z o.o. lub akcyjnymi. BRE Bank Hipoteczny wymaga od inwestora przedstawienia listy referencyjnej z poprzednio zrealizowanych projektów, informacji o zawartych umowach przedwstępnych sprzedaży lokali i klarownej koncepcji marketingowej oraz udokumentowania posiadanych czy możliwych do zastosowania środków własnych. Rezerwuje sobie też prawo przeprowadzenia analizy duediligence zaawansowania rzeczowego budowy przed wypłatą pierwszej transzy kredytu. Duediligence prowadzi na koszt klienta inżynierska firma konsultingowa, wytypowana przez bank. Takim badaniem zajmuje się niezależny nadzór bankowy nad procesem budowy — przedstawia wymagania Piotr Kwiatkowski.
Aby uzyskać kredyt, należy złożyć wniosek kredytowy wraz z biznesplanem i wskazanymi we wniosku dokumentami finansowoprawnymi firmy. Do wniosku należy dołączyć dokumenty związane z planowaną transakcją, dotyczące lokalizacji i powierzchni obiektu, planowanej stawki czynszu, zainteresowania najemców, ze wskazaniem tych, którzy już podpisali wstępne umowy.
— Stosowanie odrębnych procedur finansowania przedsięwzięć inwestycyjnych w sferze budownictwa mieszkaniowego, realizowanego przez deweloperów mieszkaniowych, jest na pewno konieczne. Z uwagi na specyfikę działalności deweloperskiej, warunki działania w Polsce — brak planów zagospodarowania, długie okresy wydawania decyzji lokalizacyjnej i dokonywania zmian w zapisach ksiąg wieczystych — banki wprowadziły obostrzone procedury kredytowania projektów deweloperskich. Dlatego kredyt taki nie jest dostępny dla wszystkich projektów — kontynuuje Piotr Kwiatkowski.
— Przy ocenie projektu badamy sponsorów, ich doświadczenie w realizacji danego przedsięwzięcia, potencjalne źródła spłaty kredytu i nieruchomość — jej wartość, przeznaczenie, lokalizację. Każda inwestycja analizowana jest indywidualnie — tłumaczy Monika Weryńska.
Banki wymagają także utworzenia firm nadzorujących i kontrolujących — tzw. spółek specjalnego przeznaczenia — w celu oddzielenia ryzyka firmy matki od ryzyka projektu.
— Coraz częściej stosowany jest przez banki rachunek powierniczy. Aby uzyskać kredyt, deweloper musi wykazać się odpowiednią przedsprzedażą mieszkań, przy czym to bank decyduje, jaki poziom sprzedaży powinien gwarantować spłatę kredytu. Dodatkowo wymagane są różnego rodzaju gwarancje i zabezpieczenia — dodaje Piotr Kwiatkowski.
Ryzyko odmowy
Bank może odmówić udzielenia kredytu. Podstawowymi czynnikami determinującymi negatywną decyzję mogą być: słabość kapitałowa inwestorów, niechęć do wywiązywania się z warunku przedsprzedaży, nieuregulowane kwestie prawne gruntu, powiązania kapitałowe bądź osobowe inwestora ze spółką sprawującą obowiązki generalnego wykonawcy. Dla niektórych inwestorów wymóg realizacji inwestycji w strukturach spółki celowej jest warunkiem trudnym do akceptacji, ponieważ pozostaje w sprzeczności z polityką firmy.
— Ujemne punkty przy ocenie przedsięwzięcia deweloperskiego można otrzymać za brak doświadczenia wykonawczego, niedotrzymywanie terminów czy wady konstrukcyjne — zwraca uwagę Maciej Mężyński z departamentu public relations Banku Millennium.
— Bank nie wesprze dewelopera kredytem, gdy budowa prowadzona jest niezgodnie z przedstawionymi dokumentami. Przeszkodą są też braki formalne i prawne w dokumentacji technicznej lub istotne przekroczenie kosztów realizacji inwestycji — dodaje Izabela Krzowska.
Prognoza na jutro
Analitycy rynku mieszkaniowego nie mają wątpliwości — będzie się rozwijał coraz lepiej, a w 2007 r. przewidywany jest nawet boom mieszkaniowy. Wpłyną na to kształtujące się obecnie instrumenty finansowania.
— Zainteresowanie kredytem hipotecznym na nieruchomości komercyjne istotnie wzrosło w ostatnim czasie, z uwagi na obecną sytuację rynkową — wzrost cen nieruchomości przy braku proporcjonalnego wzrostu czynszów. Stan ten sprawia, że okres zwrotu zainwestowanych środków wydłuża się, długoterminowe finansowanie staje się więc koniecznością. Popyt na rynku powoduje, że większość koncepcji deweloperskich ma szansę na skuteczną realizację. Przyszły rok będzie rokiem dalszego wzrostu cen przy niezmniejszającym się popycie. W odniesieniu do deweloperów może to skutkować ograniczeniem ich zapotrzebowania na kredyty bankowe, z uwagi na łatwość uzyskiwania środków od nabywców już w początkowej fazie budowy — przyznaje Izabela Krzowska.
— Rynek będzie się rozwijał właśnie ze względu na duży popyt. Banki, które dzisiaj już wiedzą jak duży jest rynek kredytów mieszkaniowych dla ludności, będą się starały zwiększać dostępność kredytów dla deweloperów — uważa Piotr Kwiatkowski.