Pośrednicy wytykają błędy w nowej ustawie
Dyskusje na temat nowej ustawy o ochronie lokatorów nie słabną. 25 lipca 2001 r. Polska Federacja Rynku Nieruchomości przedstawiła oficjalne stanowisko w tej sprawie. Jej przedstawiciele podkreślają, że nowe zapisy przyczynią się do poszerzenia szarej strefy wynajmu mieszkań.
Zdaniem Zbigniewa Kubińskiego, prezydenta Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, ustawa wpisuje się w ciąg błędnych aktów, które w ostatnim czasie zostały wydane. Jest to, według niego, kolejna zła ustawa dla rynku nieruchomości, po ustawie prawo spółdzielni mieszkaniowych i ustawie o przeciwdziałaniu wprowadzaniu do obrotu środków finansowych pochodzących z nielegalnych lub nie ujawnionych źródeł.
Sprzeczna z konstytucją
Zarzuty, jakie kieruje pod jej adresem PFRN, są następujące. Po pierwsze (podnoszą to również właściciele), jest to ustawa, która wywłaszcza prawowitych właścicieli z nieruchomości. A wywłaszczenie to nie tylko odebranie, ale i ograniczenie korzystania z nieruchomości. I tak się teraz stało. Właściciele zostali ubezwłasnowolnieni, nie mają wpływu na gospodarowanie swoimi nieruchomościami.
Poza tym ustawa niesłusznie zrównuje właścicieli kamienic i domów wielomieszkaniowych z właścicielami pojedynczych lokali. Nie odróżnia zatem wynajmu zawodowego, trwałego, od doraźnego.
— Uniemożliwia ona gospodarowanie tymi pojedynczymi mieszkaniami, które są podstawowym przedmiotem najmu, funkcjonującym na wolnym rynku. Na przykład studenci korzystali nie tylko z bazy akademickiej, ale także z takich lokali — mówi Zbigniew Kubiński.
Zapis nakazujący zawieranie umów najmu albo na czas nieokreślony, albo na minimum trzy lata stanowi ewidentne ograniczenie swobody umów. Zawarta na czas krótszy jest w świetle przepisów umową nieformalną, która z mocy prawa przekształca się w umowę na czas nieokreślony.
PFRN ponadto zgłosiła zastrzeżenia do ustalonych okresów wypowiedzenia. Uważa, że przez nie właściciele stają się zakładnikami swoich mieszkań, bowiem okres wypowiedzenia bez konieczności dostarczania lokatorowi mieszkania zamiennego wynosi 3 lata.
— Słyszałem jak narzekają na ten artykuł sami właściciele. Nie mogą oni zrozumieć, że nie wolno im wynająć mieszkania na 6 czy 8 miesięcy. Poza tym trzeba pamiętać, że jeżeli ktoś wypowie umowę z przewidzianym w ustawie trzyletnim wyprzedzeniem, nie oznacza to wcale, że jest ono ostateczne. Staje się nim tylko wówczas, gdy właściciel wypowiedział umowę z zamiarem zamieszkania w lokalu. W przeciwnym razie, dotychczasowy lokator ma prawo powrotu do tego mieszkania — zaznacza Zbigniew Kubiński.
Dodaje, że ustawa jest napisana trudnym, niezrozumiałym dla przeciętnego człowieka językiem.
— Weźmy np. przepis dotyczący kaucji. Został bardzo zagmatwany, a w rzeczywistości jego przesłanie jest proste. Mianowicie kaucję pobiera się w wielokrotności czynszu, który obowiązuje w dniu pobrania, a zwraca w wielokrotności tego, który obowiązuje w dniu jej wypłacania — zaznacza Zbigniew Kubiński.
Ustawa zakazuje pobierania przez właściciela odsetek za zaległy czynsz w przypadku zawarcia ugody z lokatorem. Nie wolno też, jak zauważa PFRN, waloryzować czynszu.
Powrót do szarej strefy
Pośrednicy są zgodni, że powinna jak najszybciej nastąpić nowelizacja tej ustawy.
— Niestety jakakolwiek nowelizacja będzie możliwa dopiero późną jesienią — twierdzi Zbigniew Kubiński.
Przedstawiciele branży podkreślają, że przepisy tej ustawy uderzają we wszystkie grupy rynku nieruchomości. Właściciele pojedynczych mieszkań zaczną się bowiem wycofywać z umów najmu. Chyba że znajdą sposób na ich ominięcie. Już rodzą się pomysły, np. strony podpisują umowę najmu, a następnie po jej zawarciu najemca wysyła do wynajmującego pismo, w którym za porozumieniem stron prosi o rozwiązanie umowy z dniem, i wskazuje ten termin, który w normalnych warunkach byłby wskazany jako dzień wygaśnięcia umowy. Strony podpisują też jednocześnie umowę najmu i wypowiedzenia. Inny sposób to (skoro przedmiotem najmu w ustawie jest lokal) zapisywanie w umowie, że przedmiotem najmu jest pokój. Pojawiają się też propozycje stosowania umowy użyczenia. Lecz jest to niebezpieczne, bo w razie jakichkolwiek sporów między stronami umowy w toku procesu może wyjść na jaw, że jest to fikcja.
Zdaniem PFRN, ustawa spowoduje, że na rynek trafi do sprzedaży dużo dotychczas wynajmowanych mieszkań. Właściciele nie będą w stanie ich utrzymać. To z kolei może wpłynąć na cenę mieszkań, których liczba na rynku wzrośnie. Z drugiej jednak strony, spadnie liczba mieszkań na wynajem, co z kolei może spowodować wzrost czynszów.
— Na pewno zwiększy się tzw. szara strefa. Właściciele będą wynajmować bez dokumentów, biorąc tylko kaucję. Straci na tym oczywiście budżet państwa, bo zostanie wstrzymany napływ z umów najmu podatku dochodowego. Widać stać na to nasze państwo, by pozbawiać się źródła przychodów — twierdzi Zbigniew Kubiński.
Tomasz Błeszyński, członek zarządu PFRN, dodaje, że wraz z zejściem umów najmu do tzw. szarej strefy, zwiększy się prawdopodobieństwo oszustw, gdyż umowy będą zawierane bez udziału pośredników.
W nie najlepszej sytuacji znajdą się także deweloperzy. Coraz trudniej jest sprzedać mieszkanie na rynku pierwotnym. By przeczekać zły okres, wielu deweloperów nie znajdując chętnych na swoje mieszkania postanawiało je wynająć. W świetle nowej ustawy nie będzie to opłacalne, więc będą zmuszeni zamrażać inwestycje.
Poprzednia ustawa o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych została przez PFRN uznana za lepszą od obecnie obowiązującej. Według Zbigniewa Kubińskiego, wystarczyło wprowadzić do niej kilka kosmetycznych zmian, by mogła nadal funkcjonować.
— Dlaczego lepsza? Choćby dlatego, że rozróżniała najem zawodowy od doraźnego. Obecna ustawa jest gorsza w swych zapisach nawet od ustawy o prawie lokalowym z 1974 r., które w sposób wolny pozwalało wynajmować mieszkania — uważa Zbigniew Kubiński.
Okiem eksperta
Janusz Lisiecki
prezydent PFRN w latach 1999-2000
Ustawa o ochronie praw lokatorów ogranicza konstytucyjne prawo własności. Proponuję więc bardzo drobną zmianę w jej tytule. Trzeba po prostu zmienić przecinek na literę „w”. W ten sposób ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego zmieni się w ustawę o ochronie praw lokatorów w mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego. Ta pozornie kosmetyczna poprawka spowodowałaby, że ustawa ta dotyczyłaby ochrony praw lokatorów w nieruchomościach należących do gmin, czyli będących w gestii Skarbu Państwa.
Dzięki temu akt ten nie dotyczyłby wolnego rynku i nie hamowałby, tak jak dzieje się to w chwili obecnej, obrotu nieruchomościami oraz nie ograniczałby możliwości waloryzacji czynszu. Dzięki takiemu zabiegowi ochroną objęci zostaliby lokatorzy zamieszkujący w zasobach Skarbu Państwa. A taka ochrona jest potrzebna, ponieważ to właśnie urzędnicy potrzebują odgórnych wytycznych, żeby mogli postępować według określonych, jasnych reguł. Natomiast sprawy dotyczące tak zwanego najmu doraźnego regulowałby kodeks cywilny.
Chciałbym tu zwrócić jeszcze uwagę, że ustawa w obecnym brzmieniu spowoduje, że wiele osób zrezygnuje z wynajmowania mieszkań. Po prostu jest w niej zawartych zbyt wiele ograniczeń dotyczących prawa do stanowienia o swoim majątku. Doprowadzi to do sytuacji, że na rynku znacznie zmniejszy się liczba mieszkań przeznaczonych do wynajmu. Jest przecież wiele osób posiadających tylko jedno dodatkowe mieszkanie, które obecnie wynajmują. Obecna ustawa zniechęci je do wynajmu. Właściciele takich mieszkań mogą uznać, że lepiej sprzedać dodatkowe mieszkanie niż je wynajmować. Z rynku zaczną więc znikać mieszkania przeznaczone na wynajem. A to może doprowadzić do zwiększenia się czynszów, co oczywiście uderzy w najemców, którym przecież zależy na jak najtańszym wynajmie.
Krótko mówiąc, ustawa o ochronie praw lokatorów może spowodować, bardzo paradoksalną sytuację. Lokatorzy zyskają więcej praw, ale będą musieli za nie więcej zapłacić. Przypuszczam, że jednak nie o to chodziło tym, którzy tworzyli tę ustawę.
not. RG