Zanim zbudujesz, musisz sprawdzić teren, zaprojektować budynek i postarać się o pozwolenia. Może to zająć dużo czasu.
Zwykle rozpoczynamy budowę, gdy mamy w ręku ostateczną decyzję o pozwoleniu na nią. Od tej zasady są wyjątki. Pozwolenia nie wymaga np. zbudowanie parkingu (do 10 stanowisk) czy obiektu tymczasowego. Wystarczy wtedy zgłoszenie zamiaru budowy w starostwie powiatowym. Jeśli chcemy postawić pawilon handlowy, halę czy urządzić więcej niż 10 miejsc postojowych, nie unikniemy starań o pozwolenie.
Nim zaprojektujesz
Inwestycję na nie swoim terenie należy zacząć od analizy stanu prawnego nieruchomości. Warto sprawdzić, czy na drodze do jej zrealizowania nie staną takie przeszkody, jak np. znaleziska archeologiczne.
— Po pozytywnym wyniku badania terenu warto podpisać przedwstępną umowę kupna-sprzedaży. Przed nami pierwsze poważne koszty — wykonanie projektu inwestycji i wynajęcie architekta — musimy więc być pewni, że grunt rzeczywiście trafi w nasze ręce — mówi Rafał Dębowski, prawnik.
Już na tym etapie może się okazać, że minie sporo czasu, nim uda się cokolwiek wybudować.
— Jakiś czas temu zdecydowaliśmy się na zainwestowanie w obiekt handlowo-usługowy. Z kilkoma innymi firmami doprowadziliśmy do porozumienia co do budowy. Długo nie udawało nam się dowiedzieć, kto jest właścicielem terenu. Po kilku interwencjach już wiemy, ale nadal nie możemy wykupić terenu — opowiada Stanisław Romańczuk, współwłaściciel warszawskiej firmy Auto-Max zajmującej się m.in. sprzedażą mebli ogrodowych i wypoczynkowych.
Zbadaj grunt, przejrzyj plany
— Zanim zdecydujemy się na kupno gruntu, powinniśmy go przebadać również pod względem ewentualnych zanieczyszczeń. Jeśli kupimy ziemię zanieczyszczoną, możemy później odpowiadać za jej rekultywację — ostrzega Bartosz Clemenz, radca prawny z kancalarii Salans.
To nie wszystko. Czeka nas również wizyta w urzędzie gminy.
— Musimy zbadać przeznaczenie terenu — informację tę znajdziemy w planie zagospodarowania terenu. Jeśli dla danego terenu planu nie ma, powinniśmy uzyskać od gminy decyzję o warunkach zabudowy — wyjaśnia Rafał Dębowski.
Do wniosku dołączamy plany inwestycji, zamierzenia szczegółowe, określamy powierzchnię itp. Na decyzję urzędu możemy poczekać — w Warszawie niekiedy nawet rok od wszczęcia postępowania.
Gmina może narzucić nam obowiązki do zrealizowania. Jeśli np. nasz obiekt zagraża środowisku, to konieczne będzie m.in. wybudowanie studni odwadniających, przygotowanie miejsca odprowadzania niebezpiecznych ścieków itd.
— Jeśli budujemy np. hale fabryczne i wiąże się to ze zwiększeniem ruchu drogowego, musimy uzgodnić rozwiązania komunikacyjne z zarządcą drogi. Na etapie analizy stanu prawno-technicznego inwestycji warto wynająć architekta, który sprawdzi m.in., czy grunt nadaje się do zrealizowania inwestycji pod względem komunikacyjnym — radzi Rafał Dębowski.
W treści decyzji określony jest termin wystąpienia o pozwolenie na budowę. Jego uzyskanie zależy od tego, jak inwestor wywiązuje się z decyzji o warunkach zabudowy.
Najpierw projekt
Zanim złożymy wniosek o pozwolenie na budowę, musimy przygotować projekt zagospodarowania działki i architektoniczno-budowlany. Plan zagospodarowania działki obejmie m.in.: granice, układy istniejących budynków, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków i układ zieleni. Z kolei projekt architektoniczno-budowlany to informacje dotyczące funkcji, formy i konstrukcji obiektu, rozwiązania techniczne i materiałowe.
Z wnioskiem o pozwolenie na budowę składamy cztery egzemplarze projektu budowlanego (z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami), oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i decyzję o warunkach zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Pozwolenie na budowę wydaje starosta powiatowy.
Kiedy po uzyskaniu wszelkich pozwoleń rozpoczynamy budowę, nie dzieje się to z chwilą położenia fundamentów, lecz dużo wcześniej — już w momencie podjęcia prac przygotowawczych (pomiarów geodezyjnych czy zagospodarowania terenu).