MICHAŁ SAPOTA
prezes Murapol S.A.
Po pierwsze, wzrost rynku deweloperskiego, a po drugie, jego postępująca konsolidacja. Te dwa elementy spowodowały, że w zasadzie wszystkie liczące się firmy zanotowały wzrost przedsprzedaży mieszkań.
Pierwszy element dziś wydaje się nie mieć silnych podstaw. PKB rośnie, poprawia się sytuacja na rynku pracy, jednakże dynamiki nie są na tyle wysokie, aby mówić o trwałym wzroście popytu, tym bardziej, że akcja kredytowa banków w dziedzinie hipotek nie rośnie. Część instytucji ma ograniczone możliwości w tym względzie, zarówno z powodów bilansowych, jak i rosnącego portfela złych kredytów tego rodzaju. Pozostałe podchodzą do nich ostrożnie, preferując raczej kredyty krótkie, bardziej marżowe.
Na to nakładają się wymagania Bazylei III oraz KNF, zarówno odnośnie do ujmowania kredytów w bilansach, jak i oceny zdolności kredytowej klientów. Wydaje się, że wzrosty sprzedaży z lat 2013 i 2014 są w dużej mierze spowodowane aktywnością klientów gotówkowych. Korzystają oni na tym, że spora część deweloperów ma znaczną liczbę gotowych mieszkań niesprzedanych w latach ubiegłych. Ich utrzymywanie jest kosztowne i wpływa negatywnie na płynność finansową. Dlatego w ostatnich kilkunastu miesiącach obserwujemy wzmożoną skłonność firm do upłynniania zasobów po bardzo atrakcyjnych cenach, często ze stratą, aby odzyskać gotówkę i zainwestować ją w nowe, lepsze projekty.
Drugi aspekt wzrostu, czyli konsolidacja, jest naturalnym kierunkiem rozwoju tego rynku.
Ze względu na nowe regulacje prawne, zmianę nastawienia sektora bankowego oraz wzrost świadomości klientów, coraz większa grupa firm traci zdolność do realizacji projektów.
Ta sytuacja będzie postępowała w kolejnych latach, z pozytywnym skutkiem dla klientów, branży, ale również wszystkich interesariuszy. Na rynku pozostaną tylko silne finansowo, stabilne, profesjonalne firmy, które będą jeszcze przez kilka lat korzystały na tych zmianach. Patrząc na rynek z dzisiejszej perspektywy można uznać, że w latach 2015-16 powinien być stabilny. Nie należy się spodziewać dynamicznych wzrostów sprzedaży w skali makro, ale nie ma również powodów do obaw.
To co jest pewnym zagrożeniem w krótkim terminie to rosnący — nieuzasadniony moim zdaniem — przypływ euforii wśród części deweloperów. Objawia się wzmożonymi zakupami gruntów oraz liczbą nowych ofert wprowadzanych na rynek. Zapasy mieszkań niesprzedanych są cały czas spore, a wiele wskazuje, że liczba nowych ofert w najbliższych kwartałach będzie przewyższała kwartalną wyprzedaż. To z kolei wytworzy presję na ceny mieszkań i powolna stabilizacja cen z tendencją minimalnie wzrostową zostanie zahamowana.