Prawo i inwestycje budowlane

Planuję budowę, a nie ma planu zagospodarowania przestrzennego dla naszego terenu. Co mam zrobić?

- Zgodnie z art. 59 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w razie braku planu zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu lub wykonaniu robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, wymaga ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji. Decyzja ta jest konieczna także wtedy, gdy nie jest wymagane pozwolenie na budowę, a jedynie zgłoszenie. Wyjątkiem tymczasowa jednorazowa zmiana zagospodarowania terenu trwająca do roku. Wtedy decyzję wydaje się po uwzględnieniu sposobu zagospodarowania nieruchomości sąsiednich.

Na naszym terenie obowiązuje plan, ale powiedziano nam, że i tak musimy uzyskać decyzję ustalającą warunki. Czy to zgodne z prawem?

n Zapewne chodziło o plan uchwalony przed 1 stycznia 1995 r. Wtedy ustawa nakazuje uzyskać decyzję o warunkach zagospodarowania. Należy jednak przypomnieć, że uchwalone przed 1 stycznia 1995 r. miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, które obowiązywały w dniu wejścia w życie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, czyli 11 lipca 2003 r., zachowują moc do czasu uchwalenia nowych planów, jednak nie dłużej niż do 31 grudnia 2003 r.

Zamierzamy nabyć nieruchomość. Dotychczasowy jej właściciel po długich sporach z sąsiadami uzyskał już decyzję o warunkach zabudowy i nie chcielibyśmy powtarzać tego postępowania. Co zrobić?

- Zarówno decyzja ustalająca warunki zabudowy, jak i decyzja o pozwoleniu na budowę mogą zostać przeniesione w związku ze zbyciem nieruchomości. Artykuł 63 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, że organ, który wydał decyzję ustalającą warunki zabudowy, jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji — analogicznie do art. 40 prawa budowlanego. W obu postępowaniach stronami są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane jej przeniesienie — zatem sąsiedzi nie będą tu stronami i nie będą mogli się odwoływać.

Miejscowy plan zagospodarowania dla naszej nieruchomości stanowi, że obowiązkowe jest zachowanie bryły budynku, który się na niej znajduje. Czy to uniemożliwia budowę nowego budynku w jego miejsce?

- Wydaje się, że zapis ten odnosi się jedynie do zachowania bryły w sensie zachowania jej wymiarów i posadowienia na nieruchomości. Zatem nie naruszałoby postanowień planu takie pozwolenie na budowę, które umożliwiałoby rozbiórkę i odtworzenie budynku o tych samych wymiarach i położeniu. Potwierdza to wyrok NSA w Krakowie, SA/Kr 992/90, ONSA 1990/2-3/64, z 15.11.1990. Sąd stwierdził, że „Odbudowa zniszczonego przez pożar domu mieszkalnego jednorodzinnego nie pozostaje w sprzeczności z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego, dopuszczającymi na danym terenie możliwość zachowania istniejącej zabudowy jednorodzinnej”.

Mamy działkę 400 mkw. i chcieliśmy na niej postawić mały budynek gospodarczy, ale powiedziano nam, że można je stawiać jedynie na działkach o od 500 mkw.

- Tak było do 26 września 2005 r., jednak nowelizacja prawa budowlanego z 28 lipca 2005 r. zmieniła art. 29 ust. 1 pkt 2. Stwierdza on jedynie, że na każdych 500 mkw. działki nie może być łącznie więcej niż dwa parterowe budynki gospodarcze, wiaty czy altany, a powierzchnia każdego z nich nie może przekraczać 25 mkw.

Tomasz Kozłowski radca prawny z kancelarii Głuchowski Jedliński Rodziewicz Zwara & Partnerzy