Zniesienie, poza pewnymi wyjątkami, obowiązku uzyskania zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji na nabycie przez cudzoziemców prawa własności (lub użytkowania wieczystego) nieruchomości było zmianą długo oczekiwaną na rynku. Można żywić nadzieję, iż z czasem niejasne interpretacyjnie kwestie, jak choćby precyzyjny zakres zastosowania przewidzianych w ustawie wyjątków, zostaną rozstrzygnięte.
Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Jako zagadnienie niezwykłej wagi dla każdego podmiotu, planującego nową inwestycję budowlaną, kwestia planowania i zagospodarowania przestrzennego znalazła się w ubiegłym roku pod ostrzem krytyki. W końcu to istotna bariera inwestycyjna. Nowa ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym miała wprowadzić mechanizm uzyskiwania pozwolenia na budowę bezpośrednio na podstawie planów miejscowych. Zamysł słuszny w założeniu, w zderzeniu z rzeczywistością — skomplikował procesy inwestycyjne. Z końcem 2003 r. znaczna część dotychczas obowiązujących planów utraciła moc i okazało się, że tylko niewielki procent powierzchni miast jest objęty aktualnymi planami. Dla inwestorów oznacza to obowiązek uzyskania decyzji o warunkach zabudowy terenu. To czas, przeszkoda nie do pokonania — z uwagi na tzw. dobre sąsiedztwo. Takie ryzyko już na wstępnym etapie projektu jest dla wielu inwestorów trudne do zaakceptowania.
Skomplikowanie postępowania. Ogólny postulat uproszczenia i przyspieszenia procesu uzyskiwania niezbędnych pozwoleń w procesie inwestycji nieruchomościowej nie dokońca znajduje odbicie w ostatnich nowelizacjach prawa budowlanego. Dopuszczalny czas oczekiwania na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę jest jednym z najdłuższych w postępowaniach administracyjnych, a wprowadzone w 2003 r. kary finansowe za przewlekłość postępowania są rzadko nakładane i nie spełniają pokładanych w nich nadziei. Dodatkowym utrudnieniem jest tworzenie przez inwestora raportów o oddziaływaniu inwestycji na środowisko. Inwestor może zostać zobowiązany do sporządzenia takich raportów zarówno na etapie decyzji o warunkach zabudowy, jak i późniejszego występowania o pozwolenie na budowę.
Kosztowne prawo. Cechą specyficzną dla polskiego prawa nieruchomości jest instytucja prawa użytkowania wieczystego. Często, i generalnie słusznie, utożsamiane z prawem własności, na płaszczyźnie finansowej wiąże się dla potencjalnego inwestora z istotnymi częstokroć obciążeniami — z tytułu opłaty za użytkowanie wieczyste, zwłaszcza iż ta może być przez gminy podnoszona stosownie do wzrostu wartości gruntów. Ujednolicenie użytkowania wieczystego z prawem własności jest postulatem na nadchodzące lata.
Nowe trendy. Ważnym i wartym zauważenia zjawiskiem są coraz powszechniejsze transakcje leasingu nieruchomości. Najczęściej ukształtowane jako leasing zwrotny (lease-back) pozwalają na elastyczność i kreatywność w konstruowaniu finansowania inwestycji. Korzystne zasady amortyzacji, rozliczania rat leasingowych oraz możliwość odliczenia podatku VAT powodują, iż jest to struktura coraz atrakcyjniejsza, po którą inwestorzy na polskim rynku będą sięgać coraz częściej.
Marek Grodek, partner Kancelaria Prawna Salans