Doprowadzenie do zlicytowania nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie długu często się ciągnie, bo dłużnik może blokować proces, postępując zgodnie z prawem.
Egzekucja komornicza z nieruchomości to jedno z najtrudniejszych postępowań. Trwa bardzo długo i często nie przynosi spodziewanych skutków. Powodem są przede wszystkim wady polskiego prawa.
— Przykładowo, przepisy w ogóle nie zawierają odpowiednich terminów dla dokonania poszczególnych czynności egzekucyjnych. W związku z tym procesy te ciągną się latami — twierdzi Joanna Młot-Schönthaler, radca prawny z CMS Cameron McKenna.
Z klauzulą
Najłatwiej i najszybciej można sprzedać lokale użytkowe oraz nieruchomości niezabudowane.
— Egzekucja staje się natomiast bezskuteczna, jeśli przedmiotem licytacji są np. nieruchomości znajdujące się „gdzieś” w Polsce, w dodatku zabudowane starymi obiektami — mówi Joanna Młot-Schönthaler.
— Gdy zastaw długu stanowi mieszkanie z lokatorami, nie ma co liczyć na znalezienie kupców. Egzekucja bowiem nie jest jednoznaczna z wyrokiem eksmisji, a wprowadzone ostatnio zmiany w przepisach nie pozwalają wrzucić lokatorów na bruk — dodaje Andrzej Ritmann z kancelarii komorniczej w Łodzi.
Problemów z egzekucją należy się też spodziewać, gdy nieruchomość należy do majątku wspólnego małżonków. Współmałżonek może bowiem zgłosić sprzeciw wobec zajęcia nieruchomości przez komornika.
— Wierzyciel ma wtedy tydzień na wystąpienie do sądu o nadanie klauzuli wykonalności również przeciwko współmałżonkowi, pod rygorem umorzenia postępowania — zaznacza Joanna Młot-Schönthaler.
Znaleźć i zapłacić
Problemy związane z egzekucją z nieruchomości można wyliczać bez końca. Pierwsze kłopoty pojawiają się jeszcze przed jej rozpoczęciem, gdy wierzyciel musi wskazać nieruchomość do egzekucji.
— Teoretycznie w księgach wieczystych można sprawdzić, czy dłużnik jest właścicielem jakiejś nieruchomości. W praktyce jest to syzyfowa praca. Nie ma bowiem centralnego rejestru nieruchomości. Wierzyciel zaś musiałby w tym celu wystąpić do starostw w całej Polsce, aby zlokalizować majątek dłużnika — mówi dr Jarosław Świeczkowski, komornik sądowy, wykładowca na Uniwersytecie Gdańskim.
Egzekucja wiąże się też z kosztami dla wierzyciela. Wynikają one głównie z konieczności sporządzenia opisu i oszacowania nieruchomości. Kwoty te czasami są niebagatelne i zdarza się, że wierzyciele odstępują od egzekucji, bo zwyczajnie ich na to nie stać.
— Istnieje wprawdzie instytucja „prawa ubogich”, czyli zwolnienia z kosztów postępowania decyzją sądu, lecz prawo to praktycznie pozostaje na papierze. Sądy nie udzielają bowiem zwolnienia przedsiębiorcom. W uzasadnieniach decyzji o odmowie zwolnienia często pada stwierdzenie: „przedsiębiorca powinien przewidzieć, iż prowadzenie działalności gospodarczej wiąże się z ponoszeniem kosztów sądowych i powinien gromadzić na ten cel odpowiednie środki” — tłumaczy Robert Mikulski z kancelarii Stopczyk & Mikulski.
Prawo dłużnika
Etap od dnia złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji do oszacowania nieruchomości może trwać nawet sześć miesięcy. Zgodnie z art. 942 k.p.c. komornik, aby przystąpić do opisu i oszacowania, musi oczekiwać na stosowny wniosek wierzyciela. Pierwsza licytacja często dochodzi do skutku dopiero po upływie roku.
Jest bowiem skutecznie opóźniana działaniami dłużnika, przede wszystkim na etapie szacowania nieruchomości przez biegłego.
— Dłużnicy nagminnie nie wpuszczają biegłego na teren nieruchomości, którą ten ma oszacować. A na podstawie np. zewnętrznych oględzin czy samych dokumentów nie zawsze można właściwie wycenić jej wartość. Następnie dłużnicy wykorzystują przysługujące im prawo do środków zaskarżenia, składanych przeciwko — ich zdaniem — złej wycenie biegłego. Złożenie takiego odwołania kosztuje zaledwie 50 zł. W efekcie odwołanie dłużnika przez kolejne 2-3 miesiące blokuje jakiekolwiek czynności związane z egzekucją — wyjaśnia Jarosław Świeczkowski.
Wierzyciel powinien wówczas, jak radzi Joanna Młot-Schönthaler, wystąpić do sądu z wnioskiem o ustanowienie zarządcy na czas egzekucji, aby decyzja o jej przeprowadzeniu nie straciła wartości.
Na szczęście dla wierzycieli ostatnia nowelizacja kodeksu postępowania cywilnego wprowadziła uproszczony tryb z egzekucji nieruchomości. Można go stosować w stosunku do nieruchomości niezabudowanych lub obiektów w trakcie budowy.
— Taką nieruchomość można sprzedać z wolnej ręki, a nie w trybie publicznej licytacji. Jeśli zaś prowadzona jest licytacja, jej przebieg jest znacznie prostszy — zapewnia Joanna Młot-Schönthaler.
Zdaniem Jarosława Świeczkowskiego, przepisy dotyczące uproszczonej sprzedaży z nieruchomości są nieprecyzyjne.
— Przede wszystkim prawodawca nie zdefiniował pojęcia nieruchomości niezabudowanej. Nie wiadomo więc, czy postawienie chociażby piaskownicy nie spowoduje, że nieruchomość staje się już zabudowana. Gdyby odwołano się tutaj do przepisów prawa budowlanego, nie byłobyżadnych nieporozumień. Tymczasem przepisy działają w tym przypadku na korzyść dłużników — twierdzi Jarosław Świeczkowski.