Zaproponowana przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa (MIB) nowelizacja rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, znosi wiele ograniczeń w aranżacji domów i mieszkań. Jednak projekt nie przypadł do gustu deweloperom, którym zależało przede wszystkim na ograniczeniu kosztów budowy, tymczasem nowe rozporządzenie tego nie zapewnia.
Pożegnanie z reliktami
W przygotowanej przez rządzących nowelizacji znalazło się kilka korzystnych dla deweloperów rozwiązań, np. zniesienie takiej pozostałości czasów PRL-u jak konieczność projektowania kawalerek z kuchnią w korytarzu. Pozytywnie oceniane są też zmiany związane z miejscami postojowymi dla samochodów osobowych. Zachowując odpowiednią odległość od zabudowań, będzie można zaprojektować łącznie więcej stanowisk w odległości siedmiu metrów od okna, a także więcej miejsc w odległości trzech metrów od granicy działki sąsiada. Dodatkowo, w przypadku domów bliźniaczych czy szeregowych na jednej działce, miejsce postojowe dla właściciela będzie mogło znajdować się pod oknem.
— Najczęściej komentowaną zmianą jest wprowadzenie minimalnej powierzchni mieszkania na poziomie 25 mkw., przy jednoczesnej rezygnacji z minimalnych szerokości poszczególnych pomieszczeń, dzięki czemu deweloperzy będą mieli większą elastyczność przy projektowaniu małych mieszkań — dodaje Marcin Krasoń, analityk rynku nieruchomości w firmie Home Broker.
Pod górkę
Według Konrada Płochockiego, dyrektora generalnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD), nowelizacja jest krokiem w dobrą stronę, jednak spółki liczyły na dużo głębszą deregulację.
— Ponadto wprowadzono kilka zapisów, które choć podniosą komfort użytkowników, będą wpływały negatywnie na cenę. Przykładem są np. powiększone garaże podziemne — zaznacza Konrad Płochocki. Tymczasem głównym postulatem deweloperów była zmiana, która mogłaby doprowadzić do zmniejszenia kosztów budowy do około 2,5 tys. zł za 1 mkw. PUM (powierzchnia użytkowo-mieszkalna).
— Pomysłem spółek był podział warunków na obowiązkowe i fakultatywne. Pierwsze mają dotyczyć bezpieczeństwa i zdrowia, drugie zaś komfortu. Chodziło o możliwość wprowadzenia na rynek mieszkań o niższym standardzie, ale tańszych. Na razie zmiana ta nie została uwzględniona, natomiast wprowadzone nie będą miały większego wpływu na koszty budowy i finalną cenę nieruchomości — ocenia Marcin Krasoń. Również zdaniem Mateusza Juroszka, wiceprezesa spółki deweloperskiej Atal, wszystkie zmiany z projektu MIB nie powinny znacząco wpłynąć na koszty realizacji osiedli.
— Trzeba pamiętać, że jednym z podstawowych problemów, z jakimi mierzą się inwestorzy, jest przerost biurokracji i ciągnące się postępowania w urzędach. Wiele zatem będzie zależeć od tego, jak urzędnicy będą interpretować zapisy prawne i czy skutecznie będą prowadzone wszystkie czynności od nich zależne — mówi Mateusz Juroszek.
Regulacja goni regulację
MIB zapytane, czy zamierza przychylić się do podnoszonych przez deweloperów postulatów, tłumaczy, że ograniczenie kosztów budowy nie było celem zaproponowanej przez resort nowelizacji.
— Na cenę budowy budynku wpływają przede wszystkim obowiązujące na rynku ceny działek, usług i wyrobów budowlanych, dopiero w dalszej kolejności są to przyjęte rozwiązania projektowo-architektoniczne i zastosowana technologia budowy. Celem rozporządzenia jest zapewnienie przy projektowaniu i budowie budynków podstawowych wymagań dotyczących bezpieczeństwa i użyteczności obiektów, a nie określenie wymogów, które pozwolą na jak najtańszą jego realizację — tłumaczy Szymon Huptyś, rzecznik prasowy MIB.
Jego zdaniem, biorąc pod uwagę głosy środowisk branżowych, resort podjął pracę nad nowelizacją rozporządzenia, starając się wprowadzić zmiany, które będą odpowiadały obecnym technologiom wykorzystywanym w budownictwie oraz przyspieszą i ułatwią proces realizacji inwestycji, będąc jednocześnie przejrzyste i zrozumiałe dla odbiorcy. Rzecznik przypomina, że projekt nowelizacji rozporządzenia od 16 maja 2016 r. podlegał konsultacjom społecznym, m.in. rozesłano go do 66 organizacji branżowych i zamieszczono w Biuletynie Informacji Publicznej.
— Na podstawie uwag zgłoszonych podczas konsultacji publicznych oraz uzgodnień międzyresortowych wprowadzono zmiany do projektu, który 12 lipca 2017 r. został notyfikowany Komisji Europejskiej — dodaje Szymon Huptyś. Nowelizacja rozporządzenia ma wejść w życie 1 stycznia 2018 r. Dodatkowo MIB rozpoczęło prace nad nowymi przepisami techniczno-budowlanymi, które będą aktem wykonawczym do procedowanego obecnie projektu Kodeksu urbanistyczno-budowlanego. W listopadzie 2016 r. powołano zespół doradczy do spraw przepisów techniczno-budowlanych dla budynków, w skład którego weszły instytucje zrzeszające największe organizacje branżowe.