Zainteresowanie mieszkaniami z rynku wtórnego gwałtownie spada. Za to rynek pierwotny przeżywa dziś niespotykane ożywienie koniunktury.
Mieszkania na rynku pierwotnym sprzedają się dziś już na etapie „dziury w ziemi”. Tymczasem na rynku wtórnym widać spadek popytu we wszystkich segmentach. Proporcjonalnie maleje też podaż mieszkań „z drugiej ręki”.
Ceny tych lokali rosną też dużo wolniej niż na rynku pierwotnym.
W porównaniu z ubiegłym rokiemwzrosły tylko o 6 proc. Średnia cena na rynku wtórnym w Warszawie wynosi dziś blisko 4 tys. zł za metr kwadratowy.
— Rzeczywiście pierwsze półrocze 2005 wypada blado w porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego. Jednak obserwowane w ubiegłym roku wzmożone zainteresowanie związane było głównie z obawą przed wzrostem cen po naszym przystąpieniu do Unii. Dziś sprzedaż mieszkań na rynku wtórnym powoli się normalizuje — przekonuje Marcin Jańczuk z agencji Polanowscy.
Dwupokojowe poszukiwane
Pierwsze półrocze tego roku charakteryzuje się również dużymi zmianami w preferencjach co do nabywanych mieszkań. Spada zainteresowanie kawalerkami i mieszkaniami o dużym metrażu. Większym wzięciem cieszą się natomiast mieszkania dwupokojowe.
— Popularne kawalerki wychodzą z mody. Najbardziej poszukiwane i najłatwiejsze do sprzedaży są mieszkania dwupokojowe. Trudniej sprzedają się też lokale powyżej 80 mkw. Ich potencjalni nabywcy często decydują się już na kupno domu — uważa Marcin Jańczuk.
Zmienia się też struktura własności sprzedawanych mieszkań. Jeszcze rok temu ponad 50 proc. transakcji dotyczyło własnościowych mieszkań spółdzielczych. Dziś tendencja jest odwrotna. Ponad połowa sprzedawanych lokali to mieszkania hipoteczne. Świadczy to o coraz większym zainteresowaniu rynkiem tzw. mieszkań postdeweloperskich, czyli zbudowanych w ciągu ostatnich 12-15 lat.
Największą popularnością cieszą się mieszkania wybudowane po 1995 r., w technologii tradycyjnej, w budynku do czterech kondygnacji, z księgą wieczystą, garażem lub miejscem parkingowym i dobrze skomunikowane z centrum.
— Podaż takich idealnych mieszkań jest niestety ograniczona, dlatego są one droższe od innych na rynku — ocenia Marcin Jańczuk.
Lokalizacja najważniejsza
Jednym z najważniejszych kryteriów przesądzających o wyborze mieszkania jest w dalszym ciągu lokalizacja. W stolicy nabywcy preferują przede wszystkim lewobrzeżną Warszawę. Jedynie co szósty klient korzystający z usług agencji Polanowscy zdecydował się na zakup mieszkania zlokalizowanego po praskiej stronie. Pierwsze miejsce w rankingu popularności dzielnic zajmuje Mokotów.
Aż 23 proc. wszystkich sprzedanych mieszkań to lokale właśnie w tej dzielnicy. Co ciekawe, liczba mieszkań sprzedawanych w tym rejonie systematycznie rośnie. W porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku jest to wzrost o 4 proc. Za Mokotowem plasują się: Śródmieście, Wola i Ursynów, a także m.in. Ochota.
— Mokotów jest fenomenem w tej statystyce. Zainteresowanie tą dzielnicą rośnie od kilku lat. Powodów jest kilka. Cena jest tu dużo niższa niż w Śródmieściu. Za to nie ma zgiełku jak w centrum. Dziś to jedna z najlepszych warszawskich lokalizacji — uważa Marcin Olszewski z agencji Polanowscy.
Jego zdaniem, ceny mieszkań wystawianych przez właścicieli nie korespondują jednak z oczekiwaniami cenowymi kupujących. Znajduje to odzwierciedlenie w co najmniej 5-proc. różnicy między ceną ofertową a transakcyjną.
Wydłuża się też czas ich sprzedaży. Dziś wynosi średnio 36 dni od pojawienia się oferty na rynku. To co najmniej trzy dni dłużej niż przed rokiem. Najtrudniej sprzedają się dziś mieszkania duże, powyżej 80 metrów i zlokalizowane na parterze.
— Skrajny przypadek długości czasu sprzedaży to 350 dni. Chodziło o kawalerkę w Białołęce. Różnica między ceną ofertową a transakcyjną wynosiła aż 8 proc. Najkrócej — jeden dzień — trwała sprzedaż kawalerki na Starym Mieście — mówi Marcin Olszewski.
Perspektywy rozwoju
Z danych agencji Polanowscy wynika, że systematycznie rośnie odsetek osób finansujących zakup mieszkania za pomocą kredytu.
— To rezultat coraz większej dostępności i kredytów hipotecznych. W ciągu ostatnich miesięcy aż 56 proc. kupujących korzystało z dofinansowania kredytem bankowym — podkreśla Marcin Jańczuk.
Jego zdaniem, zapowiada to wzrost popytu na rynku wtórnym.