Do stolicy ciągną ludzie poszukujący pracy. Zasoby mieszkań w stolicy kończą się, a część z nich jest bliska wyeksploatowania. Efekt — boom mieszkaniowy! Moim zdaniem, nie potrwa krótko. Przyczyna leży w kombinacji kilku czynników gospodarczych.
Niskie stopy procentowe dają wzrost popytu. W 2003 r. udzielono w Polsce kredytów hipotecznych na ponad 2,1 mld EUR, co stanowi wzrost o ponad 30 proc. w stosunku do 1,6 mld EUR w 2002 r. Ciągle jednak udział kredytów hipotecznych w produkcie krajowym brutto stanowi mniej niż 4 proc., podczas gdy w Unii Europejskiej — ponad 40 proc. Jeśli weźmiemy pod uwagę, że w Polsce PKB per capita wynosi mniej więcej cztery razy mniej niż w zachodnich krajach Unii Europejskiej, okazuje się, że Polacy wzięli 1/40 kredytów hipotecznych, w porównaniu ze swoimi zachodnimi sąsiadami. Oznacza to, że jest ciągle dużo wolnych środków, które wpłyną na rynek i pociągną za sobą wzrost popytu oraz, co za tym idzie, wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych.
Wzrasta liczba ludności w głównych miastach Polski, mimo że spada w kraju. Wpływa na to znaczna różnica w zarobkach między dużymi miastami a pozostałą częścią kraju. Prawidłowość ta dotyczy zwłaszcza Warszawy. Dysproporcja między zarobkami w stolicy i poza nią stale rośnie. Pozytywny jest także poziom bezrobocia odnotowywany w stolicy — 6 proc., podczas gdy w kraju oscyluje na poziomie 18 proc. Mimo że liczba mieszkańców Warszawy od 1991 r., według nieoficjalnych oszacowań, wzrosła o pół miliona, to w dalszym ciągu jest to tylko niecałe 5 proc. ludności kraju. Gdy populacja stolicy sięgnie 10-15 proc., tak jak w większości krajów europejskich, oznaczać to będzie, że liczy od 4 do 6 milionów. Zakładając roczny napływ między 50 a 100 tys. ludzi, ten długofalowy proces może potrwać nawet 30 lat. Tymczasem większość mieszkań została wybudowana pomiędzy rokiem 1945 a 1990. Część z nich nie przetrwa w dobrym stanie kolejnych 30 lat, a koszty eksploatacji (np. remontów i ogrzewania) znacząco wzrosną. Kiedy wydatki na eksploatację starych mieszkań zrównają się z wysokością spłaty kredytu w nowoczesnych mieszkaniach, ludzie zaczną się przeprowadzać.
Przeciętny wzrost polskiego PKB, na przestrzeni ostatnich 10 lat, waha się od 3 do 5 proc., pozostawiając w tyle kraje Europy Zachodniej ze wskaźnikami między 0 a 1 proc. Wzrost PKB per capita pociągnie za sobą wzrost cen nieruchomości. Rośnie też wartość płac. Ich realny wzrost wynosi obecnie 5 proc. rocznie (np. w Niemczech realna wartość płac spada). Jest tylko kwestią czasu, kiedy realia płacowe i cenowe w Polsce zbliżą się do unijnych.
Występuje zjawisko „EU-forii”, a ludzie czują się bezpiecznie w nowych realiach geopolitycznych. Mają pełną świadomość, że mieszkanie, które można kupić w Polsce po 1,5 tys. EUR za 1 mkw., na Zachodzie kosztuje ponad 10 tys. EUR. Mają też świadomość, że ta różnica nie będzie trwała wiecznie.
Warszawskie ceny mieszkań wzrosły w zeszłym roku o ponad 25 proc., osiągając średnią 4 tys. zł za mkw. Analitycy rynku z Ober-Haus przewidują, że ceny w ciągu najbliższego półtora roku wzrosną o kolejne 10 proc. W centrum miasta, w nowych apartamentowcach, średnie ceny sprzedaży wynoszą 5,9 tys. zł za mkw., a najbardziej prestiżowe lokalizacje (np. luksusowe apartamenty budowane przez Dom Development przy ul. Niecałej) osiągają nawet cenę 14 tys. zł za mkw. Ilość nowej powierzchni mieszkaniowej spadła z 16 tys. mkw. w 2001 r., do 9,9 tys. mkw. w 2003 r. Przyczyną takiej sytuacji była zarówno recesja, jak i wysokie stopy procentowe.
Gdy spadek podaży zbiega się ze wzrostem popytu, ceny nieruchomości idą w górę. To normalne zjawisko na rynku nieruchomości.
Peter Gage Morris, dyrektor zarządzający Ober-Haus Real Estate