Rynek inwestycyjny Wynajętych obiektów sprzedaje się mniej niż rok temu
W ubiegłym roku nabywców znalazło wyjątkowo dużo wynajętych obiektów. W tym już znacznie mniej. Koniunktura wyhamowuje.
W ubiegłym roku inwestorzy wydali na nieruchomości w Polsce 4,75 mld EUR. Tymczasem w połowie tego roku wartość transakcji wyniosła 1,79 mld EUR. Coraz więcej z nich zawiera się w regionach — wynika z raportu firmy Cushman & Wakefield.
Euro szansą
Według ekspertów ostateczna wartość inwestycji będzie zbliżona do danych z 2006 roku. Jednak prawdopodobnie ich nie przekroczy. To przede wszystkim rezultat spadku stóp kapitalizacji. Ich wartość zbliżyła się już do poziomu obserwowanego w Europie Zachodniej. Ogranicza to niestety poziom inwestycji na rynku. Inny powód to niska podaż nowych projektów. To może oznaczać, że w przyszłości wzrośnie liczba transakcji w nowych sektorach rynku, np. w nieruchomościach hotelarskich. Przed tą branżą otwierają się dziś nowe perspektywy, m.in. ze względu na Euro 2012.
Inne wnioski? W najbliższych latach pojawi się więcej transakcji w regionach i w mniejszych miastach. Powodem jest m.in. korzystniejsza stopa kapitalizacji niż w dużych aglomeracjach.
Wzrośnie również liczba umów typu „sale and lease back”. Właściciele nieruchomości coraz częściej decydują się na leasing, zamiast zaciągać kredyty, zyskując w ten sposób płynność finansową. Magnesem dla przyciągnięcia kapitału będą również inwestycje podnoszące wartość nieruchomości — np. modernizacje istniejących budynków, nadbudowy i zmiany sposobu ich wykorzystania z biurowej na mieszkalną.
Czas na regiony
W sektorze biurowym ubiegłoroczny rekord raczej już się nie powtórzy.
W porównaniu z takim samym okresem 2006 r. liczba transakcji nieznacznie spadła.
Największą na rynku nieruchomości biurowych była m.in. sprzedaż budynku Focus Filtrowa w Warszawie, biurowca Prosta Office Center, Trinity Park II, a także Millenium Plaza. Nabywcami były głównie fundusze z Wielkiej Brytanii, Francji, Holandii i Niemiec. Dużą aktywność na naszym rynku wykazują również firmy izraelskie, a także polskie fundusze inwestycyjne, takie jak Arka, BPH i AIB Polonia.
Warszawa pozostaje niezmiennie największym rynkiem biurowym w kraju.
Charakteryzuje go rekordowy spadek współczynnika pustostanów do około 4 proc., szybko rosnący popyt i ograniczona podaż nowoczesnej powierzchni biurowej. Z danych Cushman & Wakefield wynika, że w porównaniu z końcem ubiegłego roku średni poziom powierzchni niewynajętej w stolicy zmniejszył się o 25 proc.
Transakcje w Warszawie stanowią obecnie 75 proc. rynku w Polsce. Jednocześnie rośnie aktywność inwestorów w regionach. W kręgu ich zainteresowania są zwłaszcza miasta średniej wielkości. A zatem już nie tylko Kraków, Wrocław i Gdańsk, ale także Białystok i Łódź zaczynają liczyć się w sektorze biurowym.
Zdaniem ekspertów, do końca 2008 r. wzrośnie również znaczenie takich lokalizacji jak Lublin i Szczecin.
Od czasu przystąpienia Polski do Unii i zniesienia barier handlowych w imporcie towarów, nasz kraj stał się również ważnym rynkiem dla inwestycji magazynowych.
Jednak ten sektor nieruchomości charakteryzuje niewielka liczba zawartych transakcji i niska ich wartość.
Powód? Deweloperzy obiektów magazynowych rzadko decydują się na ich sprzedaż.
W rezultacie w porównaniu z ubiegłym rokiem wartość transakcji zmniejszyła się sześciokrotnie i wynosi teraz 20 mln EUR.
Największą transakcją zawartą w ostatnim czasie był zakup Centrum Biznesu Ożarów przez spółkę Orco Group. Wśród deweloperów działających w tym sektorze pojawia się jednocześnie nowy trend. Coraz częściej decydują się oni na zakup i modernizację starych budynków poprzemysłowych. Przykładem takiej inwestycji w ostatnim czasie jest m.in. nabycie obiektu produkcyjnego w Tczewie przez fundusz z Wielkiej Brytanii.
5,5
proc. Tyle wynoszą stopy kapitalizacji w sektorze biurowym w Polsce...
7
proc. …a tyle w magazynowym
Agnieszka
Zielińska