Rządowy program dopłat do kredytów
hipotecznych ratuje rynek mieszkaniowy
Na utrzymaniu "Rodziny na swoim" są deweloperzy i banki. Osiem kolejnych wkrótce dołączy do programu.
Program dopłat do kredytów hipotecznych rozkręca się coraz bardziej. Przed kryzysem, gdy na rynku rządził frank szwajcarski, "Rodzina na swoim" wegetowała na marginesie rynku hipotecznego. Nawet z rządową dopłatą kredyt złotowy nie miał szans w rywalizacji z zagraniczną walutą. Do czasu.
Jesienią ubiegłego roku rynki finansowe zamarły i franki poszły w kąt. Rząd podrasował wtedy program, zwiększając limit cenowy, od którego można otrzymać dopłaty. I posypały się wnioski kredytowe.
Co dziesiąty z dopłatą
W ciągu czterech miesięcy tego roku kredyty w ramach programu "Rodzina na swoim" wzięło niemal tyle rodzin, ile w całym 2007 r. Łącznie 6479. Plan na ten rok zakłada, że rząd wesprze około 18 tys. kredytobiorców. Mało? Tylko w porównaniu z boomem z ubiegłego roku, gdy liczba kredytów hipotecznych udzielonych w sektorze bankowym przekroczyła 200 tys., a wartość 60 mld zł. W tym roku zmieniło się wszystko. Według prognoz, dynamika sprzedaży kredytów mieszkaniowych może spaść nawet o połowę. W górę za to idą szacunki sprzedaży kredytów z dopłatą w programie "Rodzina na swoim".
— Perspektywy programu są bardzo optymistyczne. Spodziewamy się, że plan na ten rok powinien zostać przekroczony o 20-25 proc. — mówi Bogdan Zdunek, zastępca dyrektora departamentu funduszy mieszkaniowych w Banku Gospodarstwa Krajowego, który zarządza programem oraz wypłaca dopłaty.
Możliwe, że co dziesiąty kredyt hipoteczny na rynku będzie zaciągany z rządową dopłatą. Przy zakładanym wolumenie sprzedaży w tym roku na poziomie 30 mld zł wartość kredytów z dopłatą w ramach programu szacuje się na 3 mld zł.
Nie są to prognozy pisane patykiem na wodzie. Rośnie popyt na rządowy program nie tylko ze strony rodzin zainteresowanych kupnem mieszkania, ale również rozpytuje o niego coraz więcej banków. Obecnie kredyt z dopłatą można dostać w dziewięciu. Wkrótce dołączą do nich kolejne.
— Prowadzimy rozmowy z 15 bankami. Dziesięć z nich jest mocno zdeterminowanych, by jak najszybciej wejść do programu. Spodziewamy się, że osiem znajdzie się w nim już na przełomie II i III kwartału — mówi Bogdan Zdunek.
Na utrzymaniu rodziny
Zatem już od jesieni skokowo powiększy się liczba oddziałów bankowych, w których do wzięcia jest preferencyjny kredyt. Obecnie można o niego pytać w przeszło tysiącu placówek, z czego większość należy do dwóch najaktywniejszych uczestników programu: Pekao i PKO BP. Mniejsi gracze też próbują coś ugrać.
Od kiedy franki poszły do lamusa i banki pożyczają w drogich ze względu na relatywnie wysokie stopy złotych, kredyt z dopłatą jest dobrym wabikiem dla klientów. Tym bardziej że jest to produkt dość pewny, bo przez osiem lat połowę odsetek wyliczonych na podstawie stopy referencyjnej płaci państwo.
— Niektóre banki utrzymują sprzedaż głównie dzięki programowi "Rodzina na swoim" — mówi Bogdan Zdunek.
Nie tylko banki korzystają z rządowej kroplówki. Program podtrzymuje przy życiu również deweloperów, którzy schodzą z cenami mieszkań, żeby zmieścić się w limicie cenowym zawartym we wskaźniku, który jest podstawą do wyliczenia kwoty kredytu objętej dopłatą.
— Obserwujemy zjawisko dostosowywania się rynku do wysokości wskaźnika. Ceny mieszkań spadają zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym — mówi Bogdan Zdunek.
Program ruszył po tuningu
Obecnie kredyt z państwową dopłatą można wziąć na 75-metrowe mieszkanie lub 140-metrowy dom.
Program "Rodzina na swoim" cienko prządł aż do czasu nowelizacji ustawy, która weszła w życie na początku stycznia tego roku. Rząd wprowadził dwie ważne poprawki. We wcześniejszej wersji o kredyt z dopłatą mogli występować tylko małżonkowie (niezależnie, czy mają dzieci) oraz osoby samotnie wychowujące dzieci, które nie mają prawa własności do innego mieszkania lub domu. Oni i tylko oni.
Po noweli kredytobiorców może być więcej. Od tego roku do umowy kredytowej mogą przystąpić również najbliżsi krewni, co daje szansę podwyższenia zdolności kredytowej wnioskodawców.
I druga zmiana. Wcześniej program nie miał wzięcia, ponieważ pula mieszkań dostępnych za jego pośrednictwem była niewielka. Dopłaty obowiązują tylko do pewnego limitu cenowego. Maksymalna cena za metr kwadratowy mieszkania ustalana jest według iloczynu tzw. wartości odtworzeniowej lokalu oraz stałego mnożnika. Przed nowelizacją wynosił on 1,3, po niej 1,4. Zmiana niewielka, ale natychmiast podwyższyła limit cenowy i zwiększyła dostępność mieszkań nieco droższych.
Dopłaty do kredytu przyznawane są na okres ośmiu lat i stanowią równowartość połowy odsetek naliczonych według stopy referencyjnej. Liczona jest ona na podstawie trzymiesięcznej stawki WIBOR powiększonej o 2 pkt proc.
Maksymalna powierzchnia mieszkania kupowanego za kredyt z dopłatą może wynosić 75 mkw., a domu 140 mkw. Jednak dopłatami objęte jest odpowiednio 50 i 70 mkw. powierzchni użytkowej.
okiem dewelopera
Henryk Feliks
wiceprezes Ganta
Dopłata nakręca banki
To prawda — program działa i ma duże znaczenie dla rynku. Nie jestem stanie podać danych z naszej firmy, niemniej widzimy, że kredytobiorcy, którzy spełniają warunki, zaciągają kredyt z dopłatą. Program zachęcił banki do powrotu na rynek kredytowy. Jeśli któryś z nich decyduje się znowu udzielać kredytów, robi to zwykle we współpracy z BGK. Co ważne, do programu weszli rynkowi liderzy: PKO BP i Pekao, którzy są bardzo dobrze przygotowani do obsługi klientów.
"Rodzina" powiększy metraż. I przyjmie singli, ale to decyzja polityczna
Ministerstwo Infrastruktury planuje powiększenie metrażu mieszkań, których zakup wspiera państwo.
Pierwotny zamysł rządowego programu był taki, by pomóc w nabyciu mieszkania rodzinom i osobom samotnie wychowującym dziecko. Wprowadziło go Prawo i Sprawiedliwość, które wysoko na sztandarach umieściło hasło wyrównywania szans społecznych. I tak było przez dwa lata. Dzisiaj, kiedy o kredyt mieszkaniowy jest trudno, akces do programu coraz głośniej zgłaszają single, czyli osoby tworzące jednoosobowe gospodarstwa domowe.
— To problem natury politycznej i społecznej. Poprzednia próba rozszerzenia programu na singli zakończyła się fiaskiem, ponieważ nie wszystkie partie opowiadały się za takim rozwiązaniem — mówi Piotr Styczeń, wiceminister infrastruktury, współtwórca "Rodziny na swoim".
Dodatkowe 10 mkw.
Minister przypomina, że program był adresowany do precyzyjnie dobranej grupy społecznej. Przyznaje jednak, że kryzys wszystko zmienił i dopłaty, które były przeznaczone dla niektórych rodzin, zaczynają wspomagać rynek nieruchomości i bankowy.
Ministerstwo Infrastruktury zastanawia się obecnie, jak program udoskonalić, by jak najlepiej przystawał do rynkowych realiów i służył kredytobiorcom.
— W obecnej wersji górny limit metrażu mieszkania wynosi 75 mkw. Ze statystyk wynika, że na kredyt z dopłatą kupowane są zwykle mieszkania o przeciętnej powierzchni 51 mkw. Jest pewna liczba kredytobiorców, którzy mają zdolność kredytową pozwalającą na nabycie większego lokum — mówi Piotr Styczeń.
Resort infrastruktury zastanawia się, czy limit metrażu nie jest zbyt sztywny i skoro kogoś stać na większe mieszkanie (np. rodziny wielodzietne), to czemu nie dorzucić jeszcze 5-10 mkw. do obecnych 75?
Trzeci limit
Ministerstwo ma jeszcze inny pomysł. Obecnie dopłata należy się do pewnego limitu ceny metra kwadratowego mieszkania, który jest różny dla poszczególnych województw, a dodatkowo inny dla miasta wojewódzkiego. Możliwe, że pojawi się jeszcze jeden limit.
— Aglomeracje, takie jak warszawska czy katowicka, obrosły wianuszkiem gmin mocno powiązanych z rynkiem nieruchomości miasta wojewódzkiego, z bardzo zbliżonymi cenami. Tymczasem obowiązuje w nich limit jak w reszcie województwa, gdzie ceny są niższe — mówi minister Styczeń.
Skutek jest taki, że spora pula mieszkań "nie łapie się" do programu, ponieważ z automatu są z niego wyrzucane. Ministerstwo uważa, że w gminach przyległych do dużych miast mógłby obowiązywać limit stanowiący średnią dla metropolii oraz dla województwa.
— Program jest ważnym czynnikiem stymulującym popyt na rynku nieruchomości, który jest bardzo głodny pieniądza. "Rodzina na swoim" pozwala deweloperom upłynnić część zapasów. Obecnie sprzedają głównie mieszkania wybudowane w 2008 r. Należy jednak pamiętać o zachowaniu równowagi: państwo wspiera rynek, ale w zamian oczekuje, że firmy deweloperskie obniżą marżę — mówi Piotr Styczeń
Eugeniusz
Twaróg