Rok 2005 był fantastyczny, 2006 też taki będzie

Radosław Górecki
20-12-2005, 00:00

Wspaniały i perspektywiczny — tak o polskim rynku nieruchomości komercyjnych mówi Ben Bannatyne, szef Jones Lang LaSalle na Europę Środkową.

„Puls Biznesu”: Większość agentów nieruchomości działających na rynku komercyjnym jest bardzo zadowolona z wyników osiągniętych w tym roku. Czy pan też podziela ten ogólny optymizm?

Ben Bannatyne: Tak, jestem bardzo szczęśliwy. Rok 2005 był fantastyczny. I to zarówno na rynku warszawskim, jak i w całej Polsce. Prawdę mówiąc, to w całym regionie Europy Środkowej i Wschodniej mieliśmy niesamowite ożywienie. Co więcej — rok 2006 też zapowiada się świetnie.

Jaki był najważniejszy sektor w 2005 r. — centra handlowe, magazyny?

Zdecydowanie największą aktywność wykazywali uczestnicy rynku inwestycyjnego. Najatrakcyjniejsze produkty to centra handlowe i biurowce. Z deweloperskiego punktu widzenia natomiast największy ruch panował na rynku magazynowym, który rozwijał się w całej Polsce. Myślę, że te trendy zaobserwujemy także w 2006 r. Ale wróćmy do rynku inwestycyjnego. W 2005 r. liczba transakcji i zainteresowanie ze strony funduszy inwestycyjnych przerosły wszelkie oczekiwania. Tego nikt się nie spodziewał. Warszawa była jednym z najaktywniejszych rynków w Europie Środkowej i Wschodniej.

Czyste szaleństwo!

Szaleństwo to niebezpieczne słowo. Ja wolę mówić o szybkim wzroście oraz o malejącym ryzyku. Najważniejsze fundusze niemieckie przestały postrzegać Polskę jako kraj ryzykownych inwestycji. Inwestowanie w Warszawie jest teraz obarczone takim samym ryzykiem jak inwestowanie w Europie Zachodniej. Dowodem są stopy zwrotu, które dramatycznie się zmniejszyły. Polska jest postrzegana tak samo jak zachodnioeuropejskie rynki.

Rzeczywiście jesteśmy już tak mocno zintegrowani z Europą Zachodnią?

Nie, ale z punktu widzenia inwestorów biurowce w Warszawie są tak samo atrakcyjne jak takie same obiekty w Amsterdamie, Dublinie czy Barcelonie. Chodzi o to, że inwestorzy przestali dyskontować biurowce czy centra handlowe w Polsce. A robili to jeszcze jakieś 12 miesięcy temu. I to jest w porządku.

Czy zainteresowanie Polską utrzyma się w 2006 r. i kolejnych latach?

W 2006 r. na pewno tak. Wciąż jest na rynku kilka wspaniałych projektów, które wzbudzają olbrzymie zainteresowanie. Czynsze są stabilne. Na rynku biurowym systematycznie rośnie popyt. Polska z ekonomicznego punktu widzenia będzie się rozwijać. Ja tu widzę same plusy i nie dostrzegam nic, co mogłoby wpłynąć negatywnie na moje odczucia.

Z drugiej jednak strony wartość biurowców w Warszawie wciąż jest taka sama jak kilka lat temu. Dlaczego?

Rzeczywiście, w Warszawie mamy bardzo dziwną sytuację. Czynsze systematyczne spadały i w niektórych przypadkach spadają dalej, maleją także stopy zwrotu. I to właśnie nie jest normalne. Bo stopy zwrotu zazwyczaj spadają, gdy czynsze są stabilne i oczekuje się ich wzrostów w przyszłości, a w Warszawie jest inaczej. Efekt jest taki, że wartość 1 mkw. biurowca w Warszawie nie zmienia się. Cztery lata temu za topowy biurowiec trzeba było zapłacić około 3,5 tys. EUR za mkw. i dziś ta cena jest podobna. W Pradze natomiast czynsze były stabilne, stopy zwrotu spadły, więc wartość nieruchomości wzrosła bardzo znacznie. Sytuacja w Warszawie związana jest z tym, że początkowo właściciele biurowców maksymalnie wywindowali czynsze i one do dziś spadają. I w tym można szukać przyczyn tej sytuacji.

Czyli teoretycznie właściciele nie mają co liczyć na wzrost wartości nieruchomości, dopóki czynsze nie pójdą w górę?

To prawda. Nie ma co liczyć na to, że biurowce w Warszawie będą warte jakieś 4,5-5 tys. EUR, jeśli czynsze nie będą na poziomie przekraczającym 25 EUR za mkw.

Tymczasem czynsze w Warszawie, szczególnie w centrum, wciąż mogą spadać…

W centrum czynsze w przyszłym roku będą stabilne. Mam taką nadzieję. Mówię — mam nadzieję — bo w centrum Warszawy powstają dwa olbrzymie projekty — Złote Tarasy i Rondo 1, które spowodują, że wzrośnie współczynnik powierzchni niewynajętych. Jednak jakość i lokalizacja tych projektów powinna pozwolić na to, że czynsze w nich utrzymają się na poziomie 20 EUR. za mkw. Spodziewam się natomiast, że w przyszłym roku na Mokotowie po raz pierwszy w krótkiej historii polskiego rynku nieruchomości komercyjnych możemy zaobserwować wzrost czynszów.

Analitycy z DTZ twierdzą, że w przyszłym roku współczynnik powierzchni niewynajętej w centrum może sięgnąć 20 proc. Tak duża liczba pustostanów powinna raczej wyhamowywać chęć podnoszenia czynszów.

Zgodzę się, że w pewnym momencie współczynnik powierzchni niewynajętej może sięgnąć 20 proc. Złote Tarasy i Rondo 1 to prawie 100 tys. mkw. powierzchni. Uważam jednak, że wolne miejsca szybko zostaną wykorzystane. Coraz więcej firm się rozwija, pojawiają się nowe. Prawie każda firma, z którą się kontaktujemy, mówi o rozwoju. Dlatego nie boję się, że w przyszłym roku w centrum Warszawy będą jakieś problemy ze zbyt dużą ilością niewynajętej powierzchni.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Radosław Górecki

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / Rok 2005 był fantastyczny, 2006 też taki będzie